임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 서울특별시 OO구청장은 청구인이 쟁점임대주택과 관련한 임대사업자 등록시 ‘민간건설주택임대사업자’인 청구인을 ‘민간매입임대사업자’로 잘못 표기하는 행정착오를 하였음이 명백함에도 이에 터 잡아 청구인의 주택임대사업자 등록을 직권말소하였고, 처분청은 행정착오 사실이 명백한 하자 있는 처분을 근거로 청구인에게 이 건 종합부동산세 등을 부과하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(2) 청구인은 2007.10.30. 쟁점임대주택에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에서 규정하는 ‘민간건설임대주택 사업자’로 서울특별시 OO구청에 임대사업자 등록을 신청하였으나, OO구청장은 ‘민간매입임대사업자’로 잘못 표기된 임대사업자 등록증을 교부하였는바, 청구인이 2002.7.8. 서울특별시 △△구청 건축과로부터 건축허가를 받아 2 002.10.18. 착공해서 2003.6.23. 연면적이 326.63㎡인 7세대의 쟁점임대주택(다세대주택)을 건축하여 사용승인을 받았음이 건축물대장 등에 의 하여 명백하게 확인됨에도 OO구청장은 별다른 확인도 없이 ‘민간매입 임 대사업자’로 주택구분을 잘못 표기한 임대사업자등록증을 교부함으로써 이 건 처분에 이르게 되었다.
(3) 청구인은 주택임대사업자 등록을 위하여 쟁점임대주택에 대한 전‧월세계약서와 건축물대장을 구비하여 처분청을 방문하였고, 처분청은 쟁점임대주택을 청구인이 직접 신축한 건축물로서 전체가 미분양된 점을 감안하여 장기주택임대사업자로 보아 부가가치세 면세사업 자로 등록하였다. 즉, 청구인이 서울특별시 OO구청으로부터 교부받은 임대사업자등록증(OOO)상에는 장기임대주택 또는 단기임대주택 여부에 대한 표기가 없으나, 처분청으로부터 교부받은 사업자등록증상에는 장기임대주택사업자로 표기되어 있고, 청구인은 이를 신뢰하고 현재까지 부가가치세 면세사업자로서 납세의무를 충실히 이행해 오고 있다.
(4) 청구인은 쟁점임대주택이 2007.10.30. 임대개시일부터 현재까지 주택 현황이 전혀 변동되지 아니하여 처분청으로부터 과세예고통지서를 송달받기 전까지는 임대사업자 등록이 말소된 사실을 전혀 알지 못하였는바, 직권말소로 인하여 청구인의 재산권 침해가 상당함 에도 처분청이나 지방자치단체는 청구인에게 그러한 사실을 통지하거나 공고한 사실이 전혀 없었다.
(5) 쟁점임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조가 규정하는 ‘민간건설 임대주택’임이 명백히 확인되고, 위 법률이 개정되기 전에 시행된 민간임대주택에 관한 특별법(2020.6.9. 법률 제17453호로 개정된 것) 제2조에서 규정하는 ‘장기일반 민간임대주택’에도 명백히 해당됨에도 서울특별시 OO구청장은 위 개정된 법률 제2조 제6호에 따라 같은 법 제6조 제1항 제11호에 따른 ‘단기 민간임대주택’으로 오인하여 임대사업자 등록을 직권말소하였는바, OO구청장이 위 개정 전 법률에 따라 쟁점임대주택을 단기민간임대주택으로 판단하였다면 2007.10.30. 교부한 임대사업자등록증에 ‘단기민간임대주택’이란 표기를 분명히 적시하여 청구인 에게 그 사실을 통지하였어야 함에도 일방적으로 단기민간임대주택으로 보아 아무런 통지도 없이 장기일반 민간임대주택인 쟁점임대주택의 임대사업자 등록을 직권말소하였는바, 이는 명백히 하자있는 처분으로서 취소함이 타당하다.
(6) 따라서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제3항 에서 ‘임대사업자 등록을 말소하려면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다’고 규정하고 있음에도 처분청과 서울 특별시 OO구청장은 직권말소통지서를 교부하거나 공고한 사실도 없이 같은 법 제2조가 규정한 ‘민간건설 임대주택’을 ‘민간매입임대주택’으로 오인하거나 ‘장기일반 민간임대주택’을 ‘단기일반 민간임대주택’으로 오인한 명백한 하자있는 행정처분을 하였으므로, 이에 근거한 이 건 종합부동산세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
(2) 쟁점임대주택은 2021‧2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 현재 서울특별시 OO구청에 임대사업자등록이 되어있지 아니하여 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 규정하는 “합산배제 임대주택”에 해당하지 아니한다. 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 “대통령령으로 정하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제1항은 “대통령령으로 정하는 주택”이란 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 에 따른 주택임대사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 각 호의 주택이라고 규정하고 있는바, 종합부동산세법에 따른 “합산배제 임대주택”을 적용받기 위해서는 OO 구청에 ‘임대사업자 등록’ 및 처분청에 ‘주택임대사업자 등록’이 동시에 이루어져야 한다.
(3) 쟁점임대주택은 2007.10.30. 임대가 개시되었고, 2012.10.30. 임대의무기간(5년)이 경과되어 그 등록사항을 서울특별시 OO구청장에게 신고하여야 함에도 청구인은 변경사항을 신고한 사실이 없으며, OO구청장은 이에 따라 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 및 부칙 제7조에 따라 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록을 자동말소하였고, 청구인은 임대의무기간이 종료하는 2012.10.30. 이후에 그 등록사항을 변경하지 아니하다가 2023.5.17. 재등록하였다.
(4) 또한, 청구인은 쟁점임대주택은 “민간매입임대주택”이 아닌 “민간건설임대주택”이라고 주장하나, 민간임대주택에 관한 특별법이 2020.8.18. 개정됨에 따라 “단기매입임대주택”과 “장기일반민간임대주택 ” 중 아파트를 삭제하였고, 임대 주택법 제2조 에 의하면 “민간매입임대주택”은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택이라고, “민간건설임대주택”은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이라고 각각 규정하고 있다. 즉, “민간매입임대주택”은 소유권 취득(건설에 의한 보존등기 포함. 2003.7.4.) 이 후에 임대(2007.10.30.)한 경우에 해당하고, “민간건설임대주택”은 임대를 목적으로 건설한 후 임대한 경우이므로, 주택건설이 완료(2003.7.4.)되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차가 필요한 주택을 신축하여 임대하여야 하므로, 청구인은 쟁점임대주택을 신축하여 보존등기일인 2003.7.4. 이전에 “특정주택을 임대목적으로 건설”해야 한다는 것을 표방하여야 함에도 그러하지 아니하여 쟁점임대주택은 “민간건설임대주택”의 요건을 충족하지 못하였음을 알 수 있다.
(5) 청구인은 처분청 등이 쟁점임대주택의 임대사업자등록 말소 사 실을 청구인에게 통지한 사실이 없다고 주장하나, 처분청은 2021.9.21.과 2022.9.13. 청구인의 주소지로 ‘등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고 안내’라는 제목의 문서를 발송한 사실이 확인된다. 한편, 서울특별시 OO구청장에게 확인한 바에 따르면 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 등에 의하여 임대사업자 일제정비‧폐업처리 및 자동말소한 경우에 임대사업자에 대한 통지의무는 없는 것으로 확인되므로, 이 건 처분에 절차적 하자가 있다거나 청구인의 재산권을 침해한 것으로 볼 수 없다.
(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한 다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 공공주택 특별법 제49조 제4항 에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 "임대료등"이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택 특별법 제49조 제4항 에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록 등을 한 주택으로 한정한다.
(3) 임대주택법(2014.5.28. 법률 제12704호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하 는 주택(주택법 제2조 제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔을 포함한다)을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이 상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장‧군수‧구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장‧군수‧구 청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간 (이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
(4) 임대 주택법 시행령(2014.11.11. 대통령령 제25715호로 개정된 것) 제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장‧군수‧구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(괄호 생략)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 부칙 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
(1) 처분청은 당초 2021‧2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 (2021.6.1. 및 2022.6.1.) 현재 청구인이 보유한 쟁점임대주택을 주택분 과세대상 물건에서 제외하여 종합부동산세 등을 결정하였으나, 이후 쟁점임대주택의 임대사업자등록이 2020.10.14. 자동말소된 사실을 확인하여 아래 <표2>와 같이 청구인에게 이 건 종합부동산세 등을 각 경정·고지하였다. <표2> 이 건 종합부동산세 등 경정내역 ㅇㅇㅇ
(2) 서울특별시 OO구청장이 발급한 청구인의 임대사업자등록증에 따르면, 청구인은 2007.10.30. 쟁점임대주택을 매입임대주택(다세대주택, 40㎡ 초과 60㎡ 이하)으로 하여 임대사업자등록(OOO)을 한 것으로 나타나는데, 이는 쟁점임대주택에 대한 소유권보존등기(2003.7.4.) 후 약 4년이 경과한 이후에 한 것이고, 위 임대 사업자등록은 2020.8.18. 시행된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간의 경과를 이유로 2020.10.14. 자동말소된 것으로 확인되나, 이후 청구인이 합산배제 임대주택의 규정을 적용받기 위하여 추가로 임대주택 합산배제 신고서를 처분청에 제출한 사실은 없는 것으로 나타난다. (
3. 한편, 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 2023.5.17. 서울특별시 OO구청에 장기일반민간임대주택(10년)으로 하여 임대사업자(OOO)를 재등록한 것으로 나타난다.
(4) 국세청의 국세통합시스템에 의하면 청구인은 2007.10.31.부터 쟁 점임대주택을 사업장으로 하고 부동산/장기임대주택을 주업종으로 하는 부가가치세 면세사업자등록을 한 후 계속하여 주택임대업을 영위하고 있는 것으로 확인되고, 처분청은 2021.9.21. 및 2022.9.13. 청구인의 주 소지에 ‘기존 합산배제 신고된 쟁점임대주택이 관련 법의 개정에 따라 폐지된 유형에 해당하여 등록말소됨에 따라 합산배제 제외신고 대상 임을 안내하는 내용의 “등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 함산배제 제외 신고안내문”을 일반우편으로 발송한 것으로 나타난다.
(5) 그 밖에 청구인은 쟁점임대주택은 2007.10.30. 임대사업자 등록시부터 건설임대주택에 해당하여 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따른 임대사업자 등록 말소대상이 아니라고 주장하며 쟁점임대주택과 관련한 집합건축물대장, 토지대장, 사용승인서 등을 제시하였는데, 동 자료에 의하면 쟁점임대주택은 청구인을 건축 주로 하여 2002.10.18. 착공하여 2003.6.23. 사용승인된 것으로 확인된다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 민간건설임대주택인 쟁점임대주택을 민간매입임대주택으로 잘못 임대사업자등록을 한 후 이후 동 임대사업자등록이 직권말소되었음에도 통지하지 아니한 지방자치단체의 하자있는 행정처분을 근거로 한 이 건 종합부동산세 등의 부과처분은 취소되어야 한다 고 주장하나, 민간임대주택에 관한 특별법상 ‘민간건설임대주택’은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따라 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’으로, 여기에서 ‘임대를 목적으로 건설’이란 주택건설이 완료되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거친 것을 뜻하는바, 청구인은 쟁점임대주택을 완공할 때까지 위 법률에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하다가 당해 주택이 준공된 이후에야 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 한 것으로 나타나는 점, 종합부동산세법 시행령 제3조 에서 ‘합산배제 임대주택’이란 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따라 주소지 관할 지방자치단체에 임대업등록을 한 자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말하고, 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 청구인은 2020.10.14. 쟁점임대주택에 대한 기존 임대사업등록이 자동말소된 이후 이 건 신고기간 종료일(2021.9.30. 및 2022.9.30)까지 주소지 관할 지방자치 단체에 다시 임대사업자 등록을 하지 아니함으로써 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점, 청구인은 처분청 등이 쟁점임대주택의 임대사업자등록 말소사실을 청구인에게 통지한 사실이 없다고 주장하나, 과세관청의 신고안내 등의 행위는 납세자에게 신고 및 납세 편의를 제공하기 위한 행정서비스에 불과할 뿐이므로 설사 처분청의 안내가 없었다고 하더라도 국세부과제척기간 내에 이루어진 이 건 처분은 적법할 뿐만 아니라 처분 청은 2021.9.21. 및 2022.9.13. 청구인의 주소지로 ‘등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고 안내’라는 제목의 문서를 발송한 것으로 나타나며, 서울특별시 OO구청장이 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 등에 의하여 임대사업자에 대한 일제정비‧폐업처리 계획에 따라 임대사업자등록을 자동말소하였더라도 이에 대한 통지의무는 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.