청구인의 주민등록표 초본에 따른 쟁점주택 거주기간을 모두 거주기간으로 인정한다고 하더라도 2년이 되지 아니하고 임대주택의 경우 임대기간이 5년이 되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인의 주민등록표 초본에 따른 쟁점주택 거주기간을 모두 거주기간으로 인정한다고 하더라도 2년이 되지 아니하고 임대주택의 경우 임대기간이 5년이 되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 조심-2023-서-9491(2023.12.14) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 거주요건을 미충족한 것으로 보아 장기임대사업자 거주주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부 [ 요 지 ] 청구인의 주민등록표 초본에 따른 쟁점주택 거주기간을 모두 거주기간으로 인정한다고 하더라도 2년이 되지 아니하고 임대주택의 경우 임대기간이 5년이 되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [
] 소득세법 제89조 [주 문] 심판청구를 기각 한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점주택이 소득세법 시행령 제155조 제1항 (일시적 2주택 비과세) 및 제20항(임대사업자의 거주주택 비과세)에 해당한다고 보아 2019년 귀속 양도소득세를 비과세로 신고하였다.
(2) 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과하는 것은 부당하다. (가) 대법원은 “일반주택(이하 ‘종전주택’이라 한다)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 한다)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다”고 판시(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)하였다. (나) 청구인의 쟁점주택 양도에는 투기 목적이 없다.
1. 청구인은 2019.2.28. 재직 중인 회사에서 OOO지점장으로 발령받아 집을 자주 비우게 되었다. 청구인은 2019년 5월 배우자인 aaa의 외도 사실을 알게 되어 큰 충격을 받았고, 2019년 6월부터 이혼을 준비하였고, 2019.12.30. 법원에서 협의이혼을 하였다.
2. 청구인은 도저히 유책배우자인 aaa와 같이 살 수 없어 재산분할을 서두르게 되었고, aaa의 거처마련 자금을 주기 위하여 쟁점주택을 서둘러 파는 내용으로 2019.7.8. 매매계약을 체결하기에 이른 것이다. (다) 청구인이 1세대 3주택 이었던 기간은 65일 정도에 불과하다.
1. 대법원은 대체주택 취득 후 종전주택을 양도하기까지의 기간이 일시적인 경우에는 중과할 수 없다고 보았다. 즉 일시적으로 형식적인 다주택이 된 경우에는 중과할 수 없다.
2. 청구인은 2019.7.24. 임대주택을 취득한 이후 2019.9.27. 쟁점주택을 팔았기에 청구인이 형식적으로나마 3주택이었던 기간은 65일에 불과하다. 주택 거래에 있어서는 거래 상대방의 사정에 따라 잔금지급일시 조정이 불가피한 점, 주택에 거주하는 자의 사정도 고려해야 하고, 주택에 설정되어 있는 근저당권을 말소해야 하는 다양한 사정이 고려해야 하는 점을 종합적으로 감안하면, 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 적용배제라는 불이익을 동시에 청구인에게 주는 것은 위 대법원 판례 취지에 어긋난다.
(1) 청구인은 쟁점주택 양도일에 장기임대주택 외에 일시적 2주택 등 기간요건을 갖추었으나, 거주주택 특례조건인 보유기간 중 2년이상 거주요건을 충족하지 못한바 비과세를 부인한 처분은 정당하며, 쟁점주택에 2년 이상 거주하지 못한 사실은 청구인과 처분청간 이견이 없다.
(2) 청구인은 쟁점주택에 부득이한 사정에 의하여 2년 이상 거주하지 못하였다고 주장하나, 쟁점주택을 2015.11.11.〜2019.9.27. 기간 동안 약 4년을 보유하였고, 대체주택에 2017.9.29. 전입당시에도 2년 이상 보유 후 전입하였으며, 2018.11.6. 임대주택 취득 후에도 이를 치유할 기간이 충분히 있었음이 확인된다.
(3) 청구인은 임대주택을 2019.7.24. 취득하여 양도일까지 약 65일 기간 일시적 3주택이라고 주장하나, 2018.10.18. 관할구청과 세무서에 장기임대주택등록, 2018.11.6. 임차인 전입, 2023.2.23. 임대주택 양도시 2018.11.6.을 취득일로 하여 신고 등 청구인이 주장한 취득일은 사실과 다르다.
(4) 청구인의 주장과 같이 임대주택을 2019.7.24. 취득이 사실이라고 할 경우 임대주택은 장기임대주택(8년: 아파트)으로 8년 이상(자진말소 4년 이상)의 임대의무기간을 준수하여야 하나, 2023.3.24. 양도하여 임대의무기간을 충족하지 못하여 쟁점주택의 거주특례를 취소하여야 하는 상황이 야기된다.
거주요건을 미충족한 것으로 보아 장기임대사업자 거주주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부
(1) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 결정결의서 내역 (단위: 원) 처분청은 쟁점주택의 양도가 조정대상지역 내 3주택 이상의 주택 양도에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 가산세율 20%p를 더한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다.
(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) bbb주식회사의 2019.2.28.자 인사발령에 따르면, 청구인은 ‘식자재영업팀 실수요2담당’에서 ‘식자재영업팀 광주지점장’으로 발령난 것으로 확인된다. (나) 2023.7.19.자 혼인관계증명서에 따르면, 청구인은 aaa와 2015.5.1. 혼인하였고, 2019.12.30. 협의이혼한 것으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 제20항에 해당한다는 취지의 주장을 하나, 소득세법 시행령 제155조 제20항 제1호 는 거주주택 요건으로 ‘보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것’을 규정하고 있는바, 청구인의 주민등록표 초본에 따른 쟁점주택 거주기간을 모두 거주기간으로 인정한다고 하더라도 2015.12.3.〜2017.9.29.로 2년이 되지 아니하는 점, 임대주택의 경우 임대기간이 5년이 되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 거주요건이 미충족된 것으로 보아 1세대 1주택 비과세특례를 배제하고 청구인세대를 1세대 3주택자로 본 이 건 처분 은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조제3항 에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)
청구인의 주민등록표 초본에 따른 쟁점주택 거주기간을 모두 거주기간으로 인정한다고 하더라도 2년이 되지 아니하고 임대주택의 경우 임대기간이 5년이 되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨