[요지] 비교부동산은 쟁점부동산과 유사한 자산으로 보이고 쟁점부동산의 증여일과 비교부동산의 매매계약일 사이에 쟁점부동산 가격이 급격히 변동하였다고 인정할 만한 주변환경 및 이용상황 변화가 확인되지 아니하는 등 비교부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[요지] 비교부동산은 쟁점부동산과 유사한 자산으로 보이고 쟁점부동산의 증여일과 비교부동산의 매매계약일 사이에 쟁점부동산 가격이 급격히 변동하였다고 인정할 만한 주변환경 및 이용상황 변화가 확인되지 아니하는 등 비교부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[참조결정] 조심2017부4019 / 조심2022서6084
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 증여재산에 대한 유사재산의 매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 ‘평가기준일 전 3개월부터 신고일까지의 가액’인 경우에 한하여 시가로 의제될 수 있으나, 쟁점매매사례가액은 해당 기간에 포함되지 않으므로 쟁점아파트의 시가로 의제될 수 없다. (가) 유사매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 상증세법 제49조 제4항의 요건을 만족하여야 하나, 쟁점매매사례가액은 이를 만족하지 못한다.
1. 구 상증세법 시행령은 유사매매사례가액을 시가의 범위에 포함하지 않다가, 2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되면서 유사매매사례가액의 적용에 관한 규정을 신설하였고, 다만 현재와 같은 기간제한은 두지 않았다.
2. 그 후 상증세법 시행령이 2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되면서 오늘날과 같은 형태를 갖추게 되었는바, 유사매매사례가액에 대하여 “법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다”는 괄호규정을 신설하였고, 그 개정이유에 의하면 “상속ㆍ증여재산 평가시 유사재산의 매매사례가액은 해당 재산의 매매 등의 가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하도록 함”, “유사재산의 매매사례가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성이 증가될 것으로 기대됨”이라고 밝히고 있는바, 이는 유사매매사례가액의 적용을 제한한다는 취지이다.
3. 쟁점매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제4항의 기간(증여일 전 3개월∼신고일)에 포함되지 아니하는 가액이므로 쟁점아파트의 시가로 의제할 수 없다. (나) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점매매사례가액도 시가에 포함될 수 있다는 의견이나, 이는 타당하지 아니하다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 “시가로 인정되는 것이란 … 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”라고 하여 ‘당해재산’의 시가로 보는 가액을 규정하고 있고, 단서는 평가기간 밖의 ‘당해재산’의 매매사례 등의 경우에 그 가액을 시가에 ‘포함’시키는 규정이다.
2. 이와 달리 같은 조 제4항은 ‘유사재산’의 매매사례가액 등을 당해 재산의 시가로 ‘의제’하는 규정인바, 유사재산의 매매사례가액은 제4항에 따라 시가로 의제할 수 있을 뿐이고, 제1항 단서를 적용하여 시가에 포함시키거나 의제하는 것은 위법하다.
3. 결국 유사재산의 매매사례가액은 제4항의 “법 제67조 또는 제68조에 따라 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”을 만족하는 경우에 한하여 시가로 의제할 수 있다.
4. 제1항 단서의 평가기간(평가기준일 전 6개월∼평가기준일 후 3개월)을 제4항과 결부하면, 신고일부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간에 포함되는 매매사례가액의 경우에는 제4항의 유사매매사례가액으로도 인정할 수도 없고, 제1항 단서에 따른 시가로도 인정할 수 없게 된다. (다) 법원에서도 청구주장과 같이 상증세법 시행령 제49조 제4항의 유사매매사례가액은 “평가기준일 전 6개월(증여재산의 경우 3개월)부터 평가기간 이내에 신고일까지의 가액”이 있는 경우에만 시가로 의제할 수 있다고 판단한 바 있고(서울행정법원 2021.9.10. 선고 2020구합62600 판결), 조세심판원도 ”평가기간을 벗어난 매매사례가액을 인정하는 것은 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석한 것이어서 위법하다“고 판단한 바 있다(조심 2017부4019, 2017.12.5.). (라) 학계에서도 평가기간 외의 유사매매사례가액은 시가에 해당할 수 없다는 전제에서 문제를 지적한 사례가 다수 확인된다.
(2) 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트의 유사재산에 해당하지 아니한다. (가) 쟁점아파트는 OOO층이고, 쟁점비교대상아파트는 OOO층으로 탑층에 가까워 위치가 유사한 재산이라고 볼 수 없다. (나) 쟁점비교대상아파트는 한 층에 총 5세대밖에 없는 반면, 쟁점아파트는 한 층에 총 14세대가 있어 방향이나 구체적인 라인, 공용면적 ㆍ설비(지하주차장 등) 등이 유사하지 않다. (다) 실제로 입주자 인터넷 커뮤니티를 보면, 단지가 언덕에 걸쳐 있고 넓어서 각 동에 따른 편차가 크며 OOO 주차장의 불편에 대한 내용들이 확인된다. (라) 또한 해당 단지는 2000년 8월 준공된 단지로, 이와 같이 오래된 아파트는 내부수리상태에 따라 시세차이가 클 수밖에 없으므로 쟁점비교대상아파트를 유사재산이라 할 수 없다.
(3) 쟁점비교대상아파트의 매매계약일(2021.10.20.)부터 이 건 평가기준일(2022.5.18.)까지의 기간 중에는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다. (가) 이 건 증여가 있은 2022년에는 전체적으로 부동산 가격이 하락한 시기로, 같은 단지의 다른 면적의 거래가액 추이를 보면 2021년 10월부터 2022년 5월까지 OOO% 정도 하락하였다. (나) 한국부동산원이 공개하는 ‘공동주택 매매 실거래 가격지수’를 보면, OOO의 경우 2021년 10월 대비 2022년 5월에 OOO%p 하락하였다. (다) 아울러 국토교통부의 2023.3.23. 보도자료에 의하면 2023년의 공동주택공시가격은 전년도 대비 –18.61%로 역대 최대하락이 이어졌고, 주된 이유 중 하나는 그간 과열되었던 시장이 전년도 한해(2022년) 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력 등의 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락하였기 때문으로 분석하고 있다.
(1) 쟁점매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다. (가) 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면, 본문에서 평가기간 이내의 당해 재산의 매매가액 등을 시가로 포함하고 있고, 그 단서에서 평가기간 밖의 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제4항에서는 제1항을 적용함에 있어서 유사재산의 매매가액 등이 있는 경우에 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정은 예시적인 규정에 불과한바(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결, 헌법재판소 2010.10.28. 결정 2008헌바140), 가격변동이 없는 경우 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 불특정 다수인 간 자유롭게 이루어진 객관적인 교환가치는 시가에 포함하는 것이 상증세법 제60조 제2항의 시가의 개념에 부합하고, 따라서 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서는 이러한 경우의 매매가액 등을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시키도록 하고 있으며, 제4항의 유사재산의 경우도 적용을 배제하지 않고 있다. (다) 청구인이 제시한 서울행정법원 2021.9.10. 선고 2020구합 62600 판결은 해당 과세관청에서 평가심의위원회의 자문절차를 거치지 않았다는 점에서 이 건과 사실관계를 달리한다.
(2) 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트의 유사재산에 해당한다. (가) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서는 유사재산의 요건을 “동일한 단지 내에 위치하고, 평가대상주택과의 면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것”으로 정하고 있고, 청구주장과 같이 동ㆍ층수ㆍ층 내 배치ㆍ방향 등에 대해서까지 모두 유사하여야 한다고 정하고 있지 아니하다. (나) 쟁점비교대상아파트는 유사재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 것이므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하다.
(3) 쟁점비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일(증여일)까지 가격변동의 특별한 사유가 있다고 볼 수 없다. (가) 청구인은 위 기간 동안 OOO 아파트의 가격이 크게 변동하였다고 주장하나, 이는 상증세법 시행령 제49조 제1항의 ‘가격변동의 특별한 사정이 있는 경우’에 해당하지 아니한다. (나) 청구인은 2022년도에 부동산가격이 하락추세였다고 주장하나, 청구인이 제시한 가격지수를 보더라도 2021년 10월부터 2022년 1월까지는 가격이 상승한 것으로 볼 수 있고, 평가심의위원회는 이와 같은 사정을 종합적으로 검토하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것) 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1.∼3. (각호 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 상증세법 시행령 제49조 제2항 및 제5항(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되면서 제49조 제4항으로 조항이 변경됨)은 2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되면서 신설ㆍ개정되었고, 그 개정이유 및 ‘간추린 개정세법(기획재정부)’의 내용은 아래와 같다. 청구인은 구 상증세법 시행령 제49조 제5항에서 유사매매사례가액의 기간요건이 신설되었으므로 이를 충족하지 못하는 가액은 당해 재산의 시가로 의제될 수 없다고 주장하는 반면, 처분청은 제49조 제1항과 제5항을 종합적으로 고려할 때 제1항의 평가기간 밖의 유사재산의 매매사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있다는 의견이다. ＜개정이유＞
1. 상속·증여재산가액 평가 시 해당 재산의 매매 등 가액이 존재하더라도 이와 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있는 경우에는 2개의 가액 중에서 상속·증여개시일을 전후로 하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하고 있음.
2. 상속·증여재산 평가 시 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액은 해당 재산의 매매 등의 가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하도록 함.
3. 유사한 재산의 매매사례가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성이 증가될 것으로 기대됨. ＜간추린 개정세법(기획재정부)＞
4. 유사매매사례가액 제도 개선 (영 §49)
(1) 개정내용 종 전 개 정
□ 상증법상 재산평가 방법 ◦(원칙) 상속･증여개시일 현재의 시가 평가기준일 전후 6개월(증여: 3개월) 이내의 기간 중 매매･감정･수용･경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액 ◦당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액등도 시가로 인정 - 유사매매사례가액은 상속･증여개시일 “전후” 6개월(증여: 3개월)이내의 가액으로 규정 ◦(예외) 평가기간 밖의 매매사례가액 등도 평가위원회 자문을 거치는 경우 시가 인정 + ◦(좌 동) ◦유사매매사례가액을 시가평가의 보충적 방법으로만 사용 - (1순위) 당해 재산의 매매가액 등 매매･수용･경매･공매가격 ** 다만, 감정가액이 법제61조부터 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 불인정 - (2순위) 유사매매사례가액다만, 상속･증여개시일“전” 6개월(증여: 3개월)부터 상속･증여세 신고시까지 가액만 인정 (2) 개정이유 ◦상속․증여 재산평가에 대한 납세자의 예측가능성 제고 (3) 적용시기 및 적용례 ◦2011.1.1 이후 상속･증여분부터 적용 (2) 이 건 증여세 신고 및 처분 내용은 OOO과 같다. (3) 쟁점아파트와 쟁점비교대상아파트의 기본현황은 OOO와 같다. (4) 쟁점아파트와 쟁점비교대상아파트의 공동주택가격은 OOO과 같다. (5) 이 건 증여일 전후의 쟁점아파트 단지의 매매사례내역은 OOO와 같은바, 쟁점아파트의 매매사례는 확인되지 아니한다. (6) 가격변동의 특별한 사정과 관련하여 청구인이 제시한 주요 증빙은 아래와 같다. (가) 한국부동산원이 발표하는 공동주택 실거래 가격지수는 OOO과 같은바, OOO 지역의 아파트 실거래 가격지수는 2021년 10월 대비 2022년 5월에 약 4.1%(187.975→180.309) 하락하였고, 중소형 아파트(60㎡초과 85㎡이하)의 경우 약 4.7%(191.0→182.1) 하락한 것으로 나타난다. (나) 국토교통부가 2023.3.22. 배포한 ‘2023년 공동주택 공시가격’에 관한 보도자료의 내용은 아래와 같다. ＜국토교통부 보도자료(2023.3.22.)＞ 1. 공시가격 하락효과(요약)
□ 올해 공동주택 공기가격(안)의 전년대비 변동률은 △18.61%로, 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실은 ’21년 수준으로 돌아간 것이다. ㅇ 그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락하였고, (이하 생략) (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 당해 자산에 대한 시가로 판단할 때, 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 가액이 있는 경우 해당 매매사례가액을 시가로 보는 것뿐만 아니라, 평가기간을 경과하기만 하면 시가에 부합하는 가액이 있어도 이를 시가로 볼 수 없는 평가제도의 경직성을 해소하고, 제도의 자의성을 배제하기 위하여 평가심의위원회의 자문을 거치도록 한 것이므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 준용하여 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라고 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 그 매매사례가액을 당해 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 보이는 점(조심 2022서6084, 2022.11.3., 같은 뜻임), 쟁점비교대상아파트는 상증세법 시행규칙 제15조에서 정하고 있는 요건을 충족하고, 달리 쟁점아파트와 ‘면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이 아니라고 볼만한 사정이 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점비교대상아파트의 매매계약일과 이 건 평가기준일 사이에 부동산 가격이 하락한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점아파트의 가격이 급격하게 변동하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 확인되지 아니하고, 청구주장과 달리 쟁점아파트의 2022.1.1. 기준 공동주택가격은 2021.1.1. 기준보다 다소 상승한 것으로 나타나는바, 서울특별시의 부동산 가격지수가 유사재산의 매매계약일보다 평가기준일에 낮게 나타난다는 사정만으로는 쟁점아파트에 대한 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.