[요지] 청구인이 쟁점필요경비 관련 용역 수탁자와 작성한 용역계약서의 내용이 쟁점토지의 직접적인 취득과 관련된 내용이라고 보기 어렵고, 해당 용역수탁인은 쟁점토지의 경매개시 전 이미 폐업처리된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[요지] 청구인이 쟁점필요경비 관련 용역 수탁자와 작성한 용역계약서의 내용이 쟁점토지의 직접적인 취득과 관련된 내용이라고 보기 어렵고, 해당 용역수탁인은 쟁점토지의 경매개시 전 이미 폐업처리된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 용역수탁인과 OOO원의 토지를 매수할 계획으로 2010.4.14. 경매컨설팅비용으로 투자예산의 1%인 쟁점필요경비1을 용역수탁인에게 지급하였고, 쟁점필요경비2는 OOO(이하 “OOO”라 한다)를 추천한 검토서를 받고 2010.4.19. 지급하였다. (가) 처분청은 쟁점필요경비1이 개발붐이 예상되는 토지에 OOO원을 투자하기 위한 계약금으로 이를 쟁점토지의 취득에 소요된 비용으로 볼 수 없다는 의견이나, 당초 청구인의 토지매수계획은 OOO원 정도였으나 사업을 추진하는 과정에서 쟁점토지를 매각하는 등 부동산 사업을 정리하기로 결정하였고, 청구인이 용역수탁인의 경매컨설팅을 받아 취득한 토지는 쟁점토지가 유일하다. (나) 처분청은 OOO 취득 추진을 위한 착수금이라는 쟁점필요경비2를 지급하고 3년 11개월이 지난 뒤에 쟁점토지를 매입하여 청구인과 용역수탁인과의 당초 계약서는 실효성을 잃은 것으로 보인다는 의견이나, 당초 계약서의 내용은 부동산 경기 침체로 2013년 이후로 매입을 연기하기로 합의하였기 때문에 용역계약의 내용이 변경된 것으로 보아야 한다. 계약서의 실효성은 계약을 체결한 당사자간의 문제라고 할 것이고, 양자간의 의사가 합치하면 그 내용은 언제든지 변경가능하다고 할 것이다. (다) 쟁점필요경비2는 OOO 매입을 위하여 지급하였으나 추진 과정에서 해당 토지의 유효면적이 적어 토지매입을 취소하고, 대신 투자수익성이 더 좋을 것으로 예상되는 쟁점토지를 취득한 것이므로 쟁점토지의 취득에 사용된 것으로 보아야 한다. (라) 쟁점필요경비를 지급한 후 쟁점토지를 취득하기까지 3년 이상 경과한 이유는 현장실사를 통해 2008년 금융위기 이후 장기간 부동산경기가 침체된 상황이라서 당분간 부동산매입을 연기하고 경기가 되살아 날 때까지를 기다렸기 때문이다. 통계청 자료에 따르면 2010년 약 290개 업체가 부도가 발생한 것으로 나타난다. 용역수탁인이 쟁점필요경비를 수입금액으로 신고하지 못한 이유는 진술서에 나타난 바와 같이 국세를 연체하고 있던 상황이었기 때문이다.
(2) 처분청은 청구인이 용역수탁인의 용역을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있다는 의견이나, 경매에는 컨설팅제공자를 대리인으로 선임하지 않는 이상 이를 기록한 서류는 없고, 용역수탁인의 경매컨설팅 수행을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙자료는 토지개발용역계약서와 입금내역이 기록된 금융기록인데 처분청은 이를 부인하고 있다. 청구인은 이에 따라 추가로 당시 경매컨설팅을 제공하였던 용역수탁인의 진술서와 용역내용을 증빙자료로 제출하는 바이다. (가) 용역수탁인의 진술서에 따르면, 용역수탁인은 쟁점토지를 경매취득하기 위하여 유치권을 파악하고, 쟁점토지에 컨테이너를 설치하는 등 많은 노력을 하였다. 다만, 용역수탁인은 경매검토서 등 관련 서류들을 폐업과 이사를 하면서 폐기하였고, 청구인도 제공받은 경매검토서를 모두 폐기한 상황이다. (나) 처분청은 용역수탁인이 폐업일을 2012.12.31.로 하여 2013.4.26. 직권폐업 되어 쟁점토지의 임의경매 개시결정일(2013.7.22.)부터 청구인이 쟁점토지를 취득한 날(2014.3.13.)까지 사실상 폐업법인으로 경매관련 용역을 수행할 수 없었을 것이라는 의견이나, 용역수탁인은 폐업결정을 하기 전 2012년 여름쯤 쟁점토지가 곧 경매로 진행될 것이라는 정보를 입수하고 경매참여를 준비하면서 경매가 개시되기를 기다리고 있었고, 실제로 용역수탁인은 폐업 이후 생업을 위하여 과거보다 더 열심히 일하였으며, 법인이 폐업되었다고 하여 그 대표이사였던 자의 경제활동까지 금지되는 것은 아니다. (다) 폐업 이후 용역수탁인의 대표였던 AAA은 청구인에 대한 채무를 갚기 위하여 쟁점토지에 있는 근저당권과 지상권, 보이지 않는 유치권 등의 권리관계를 정확하게 파악하여 처리하였고, 컨테이너를 추가로 설치하는 등 경매전문가가 아니면 할 수 없는 일들을 수행하였으며, 법인의 정상화를 위하여 2014.10.24. 사내이사로 복귀하는 등 많은 노력을 시도하였다. 용역수탁인이 용역을 제공한 것이 아니라면 청구인에게 무상으로 경매컨설팅을 제공할 리가 없고, 청구인은 쟁점필요경비 외에 쟁점토지의 취득과 관련하여 별도의 중개수수료를 지급한 것도 없다. (라) 처분청은 용역의 범위가 광범위하여 쟁점필요경비가 쟁점토지를 경매로 취득함에 있어 직접적으로 지급된 비용이라고 보이지 않는다는 의견이나, 용역 범위가 광범위한 이유는 토지취득, 토지개발, 창고건축, 토지매도 등 단계별로 발생할 수 있는 업무들을 용역수탁인으로부터 제공받았기 때문이다.
(3) 처분청은 과세전적부심사결정서에서 “쟁점토지의 계약서 제3조(계약금과 착수금)에는 매입을 추진하는 부동산이 OOO원 이하일 경우 착수금으로 쟁점필요경비2를 지급하는 것으로 기재하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 경매개시일(2013.7.22.)로부터 약 3년 3개월 전인 2010.4.19. 쟁점토지의 경매낙찰가가 OOO원 이하일 것을 알고 용역수탁인에게 쟁점필요경비2를 지급한 것으로는 보이지 않는다”는 의견이나, 쟁점필요경비2는 용역수탁인의 진술서에 나타난 내용과 같이 2010년 4월 용역수탁인이 추천한 OOO에 대한 검토서를 받고 지급한 것이다. 용역수탁인은 당시 국토해양부의 Luris(토지이용규제정보시스템)에서 2010.3.25. 토지정보를 발급받았음이 증빙서류에 의해 확인되고 OOO의 가격은 공시지가로 OOO원이라서 부동산불경기를 감안하여 OOO원 정도면 충분히 매입 가능하다고 판단하여 청구인은 용역수탁인과 합의하여 쟁점필요경비2를 지급한 것이다.
(4) 쟁점토지의 양도수익은 쟁점필요경비를 공제하고도 OOO원으로 투자자금 대비 77%의 수익을 달성하였으므로 과도하다고 보기 어렵고, 필요경비가 과다하다는 기준도 확인되지 않으므로 쟁점필요경비가 고액이고, 경매취득대가로 지급하기에는 너무 과다한 비용이라는 처분청의 의견도 이유없다.
(1) 용역수탁인은 2012.12.31. 직권폐업되어 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 정상적인 컨설팅 등 업무를 수행하였을 것으로 보이지 않고, 고액의 쟁점경비를 지급받을 만큼 중요한 역할을 수행하였다고 입증할 근거 서류 등이 없으며, 쟁점필요경비를 수입금액으로 신고한 사실이 없다. 청구인은 쟁점필요경비를 쟁점토지 취득일로부터 3년 11개월 전에 용역수탁인에게 지급하여 쟁점토지의 취득을 위해 지출된 경비로 보기는 어렵다고 할 것이다.
(2) 청구인은 개발붐이 예상되는 토지를 OOO원 규모로 매입할 것을 예상하여 계약금 성격으로 쟁점필요경비1을 지급하였고, 쟁점필요경비2는 OOO를 용역수탁인으로부터 추천받아 매입을 추진하는 과정에서 착수금 성격으로 지급하였다고 주장하고 있으므로 쟁점필요경비는 쟁점토지를 매입하기 위한 직접적인 경비에 해당되지 않는다고 할 것이다.
(3) 용역계약서에 따르면 용역수탁인은 착수금을 받은 날로부터 6개월 이내 부동산을 매입하고, 1년 6개월 이내 부동산개발을 완료하며, 개발이 완료된 부동산을 최대 3년 이내 매도할 것을 약정하고 있고, 3년 이내 매도함에 있어 토지 취득원가의 30% 이상의 수익을 용역수탁인이 보장하는 것으로 기재하고 있다. (가) 일반적인 경매컨설팅 수수료가 감정가액의 1∼1.5%임을 감안하면 쟁점필요경비는 과다한 금액으로 고액의 쟁점필요경비를 지급한 전제조건이 용역계약서 상 용역수탁인의 30%이상 수익보장으로 보여지는 바, 청구인이 OOO 취득 추진에 대한 착수금이라 주장하는 쟁점필요경비2를 지급하고 3년 11개월이 지난 뒤에 쟁점토지를 매입하여 용역계약서는 실효성을 잃은 것으로 판단된다. (나) 청구인과 용역수탁인이 OOO 매입 추진 시 지급한 쟁점필요경비를 쟁점토지의 취득과 관련한 컨설팅 등의 비용으로 대체하였을 가능성이 있으나, 쟁점필요경비1은 OOO원 규모의 개발붐이 예상되는 토지에 투자하기 위한 계약금이므로 쟁점필요경비1을 쟁점토지의 취득에 소요된 비용으로 볼 수 없고, 쟁점필요경비2는 토지투자수익 30%이상이 보장된 상태에서 OOO의 매입을 추진하기 위한 착수금이라는 점에 비추어 용역계약서 작성 시에 토지투자수익 30%이상의 수익보장이 불확실한 쟁점토지를 쟁점필요경비2의 필요경비로 보기는 어렵다고 할 것이므로 쟁점필요경비2를 쟁점토지와 관련된 컨설팅 등의 비용으로 대체하기에는 무리가 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2018.12.31., 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 처분청은 쟁점필요경비 외에는 다툼이 없고, 청구인이 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 경정한 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 쟁점필요경비를 2010.4.14. 및 2010.4.19. 용역수탁인에게 계좌이체로 각 입금한 것이 확인되고, 지급내역에 대하여 용역수탁인으로부터 세금계산서, 현금영수증을 발급받은 내역은 없다. (다) 청구인이 용역수탁인과 작성한 계약서(2010.4.8.)의 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) 쟁점토지는 2013.7.22. OOO지방법원 OOO지원의 임의경매개시결정(2013타경11797)에 따라 경매개시 되었으며, 2회 유찰(2013.11.26., 2013.12.30.)된 후 3회차인 2014.2.3. 청구인이 낙찰받아 2014.3.13. OOO원에 취득한 것으로 확인된다. (마) 용역수탁인은 대표자 AAA으로 2006.9.21. 경OOO을 사업장소재지로 하고, 업종을 부동산/부동산매매업으로 하여 개업하였고, 2010년 수입금액은 무실적으로 신고되었으며, 2012.12.31. 직권폐업한 것으로 확인된다.
(2) 청구인은 용역수탁인이 다음과 같은 용역을 제공하였다고 하며 용역제공내역을 제출하였다. ㅇㅇㅇ
(3) 청구인은 용역수탁인이 OOO를 검토하고 제출한 용역검토서라고 하며 다음과 같은 자료를 제출하였다. ㅇㅇㅇ
(4) 청구인이 제출한 용역수탁인의 대표인 AAA의 진술서(2023.7.10.)의 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(5) 청구인은 용역수탁인이 쟁점토지에 대하여 검토한 자료라는 다음과 같은 자료를 제출(2023.8.31.)하였고, 열람날짜를 보면 2014.1.21.로서 쟁점토지의 경매 이전으로 기재되어 있으므로 용역수탁인이 쟁점토지에 대한 경매를 컨설팅하였다고 주장한다. ㅇㅇㅇ
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점필요경비가 쟁점토지를 경락받는 데에 사용되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2010.4.14. 쟁점필요경비1을 OOO원의 부동산투자개발에 대한 계약금(1%)로 지급하였고, 쟁점필요경비2는 OOO를 취득하기 위한 착수금으로 지급하였으므로 쟁점필요경비가 쟁점토지의 취득과 관련있는 비용으로 보기 어렵고, 쟁점토지의 경매개시일자는 2013.7.22.로 착수금 지급일(2010.4.19.)로부터 약 3년 3개월 후에 개시되는 토지경매사건에 대한 경매컨설팅을 받기 위해 쟁점필요경비를 용역수탁인에게 지급하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 용역수탁인과 작성한 용역계약서의 내용은 쟁점토지의 취득과 관련된 내용으로 보기 어려우며, 청구인은 이에 대하여 계약당사자간 의사합치로 계약내용이 변경되었다고 주장하나, 이에 대하여 변경된 계약서 등의 객관적인 증빙자료를 확인하기 어려운 점, 용역수탁인은 2013.4.26. 폐업일을 2012.12.31.로 하여 직권폐업 되었으므로 쟁점토지의 임의경매개시결정일(2013.7.22.)부터 청구인이 쟁점토지를 취득한 날(2014.4.13.)까지 사실상 폐업법인인 용역수탁인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 용역을 수행하였다고 보기 어렵고, 용역수탁인의 대표자였던 자가 쟁점토지의 취득과 관련하여 경매취득을 도와주었다고 하여도 청구인이 2010.4.8. 계약서를 체결하고 지급한 쟁점필요경비와는 관련없다고 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점필요경비를 쟁점토지 취득시 소요된 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.