쟁점주택의 증여재산가액 산정 시 유사매매사례가액을 적용한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 aaa과 bbb은 부부관계로, 청구인들은 2020.7.24. 청구인 aaa의 부 ccc로부터 서울특별시 강남구 OOO(OOO아파트, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 지분 1/4을 각 증여받고 2020.8.6. 쟁점주택을 기준시가인 OOO원(청구인들이 증여받은 지분 각 OOO원)으로 평가하여 증여재산가액에 산입하였으며, 2020.7.24.증여분 증여세로 청구인 aaa OOO원, 청구인 bbb OOO원을 각 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택과 같은 단지에 소재한 서울특별시 강남구 OOO(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 2019.11.26. 유사매매사례가액인 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아 서울지방국세청의 평가심의위원회 심의를 거쳐 이를 증여재산가액으로 하여, 2023.4.10. 청구인들에게 2020.7.24. 증여분 증여세 합계 OOO원(청구인 aaa OOO원, 청구인 bbb OOO원)을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 평가기준일(2020.7.24.) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중 매매사례가액이 없어 기준시가(공동주택가격)를 적용하여 기한 내에 증여세를 신고․납부하였다. 쟁점주택이 소재한 OOO 아파트는 소형빌라 2동을 아파트 2개동으로 재건축한 나홀로 아파트로, 연간 2～3건 정도 거래가 이루어질 정도로 매수자들에게 인기가 없다. 분양 초기에는 가격이 OOO원이었는데 2년 후인 2013년에는 오히려 가격이 내려가서 OOO원 대에 불과했고 2017년이 되어서야 겨우 분양당시 시세에 이르게 되었다. 그러다 저금리 기조로 시중에 넘쳐나는 자금이 아파트로 몰려 비정상적인 가격폭등이 일어났고 2017년에 OOO원에 불과하던 아파트가 2019년에는 OOO원으로 2년만에 갑자가 OOO원이나 폭등하였다. 그러나 2022년 후반부터는 부동산 경기가 위축되면서 부동산 가격이 다시 큰 폭으로 하락하였고 공시가격도 하락하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 시가로 본 증여일 전 2년 이내의 유사매매사례가액은 2년간 비정상적으로 폭등한 가격으로 쟁점주택의 시가로 볼 수 없고, 쟁점주택은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내에 매매사례가액이 없는 경우로서 쟁점주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아, 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가(공동주택가격)로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전 6개월, 평가기준일 후 3개월 이내의 거래내역은 존재하지 않으나, 비교대상주택의 매매계약일은 2019.11.26.로 평가기준일로부터 8개월 전인바, 2년 이내 기간 중 특수관계 없는 자간의 거래로 객관적 교환가치를 반영한 적정한 가액으로 볼 수 있다. 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 단지 내, 같은 동에 위치하고 있고 주거전용면적(136.41㎡) 및 2020.1.1. 기준 공동주택가격(OOO원)이 모두 동일하므로, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에서 규정하고 있는 유사주택의 요건을 모두 충족한다. 쟁점주택이 소재하는 OOO 아파트는 2개동 총 94세대로 매매사례가액이 다른 아파트 단지보다 많지 않은 반면, 한번 형성된 시세는 장기간 지속되는 경향이 있으며 쟁점주택과 비교대상주택은 2011년부터 2021년까지 공동주택가격이 동일하다. 쟁점주택의 국민은행 시세동향자료에 의하더라도 비교대상주택의 매매계약일 대비 평가기준일 가격의 변동성이 크지 않으며, 오히려 시세가 지속적으로 상승하고 있어(하한가 기준 9.9%↑, 상한가 기준 9.3%↑, 평균가 기준 10.2%↑) 비교대상주택의 유사매매사례가액을 시가로 반영하는 것이 납세자에게 불리하다고 볼 수 없다. 이에 대하여 법원에서도 가격이 하락하는 추세에 있는 경우 평가기준일 이전 발생한 유사매매사례가액을 적용하였다면 정확한 시가를 반영한 것으로 보기 어렵지만(OOO 판결), 가격이 상승하는 추세에 있고, 유사매매사례가액이 세법상 요건을 충족하여 재산평가심의위원회 심의를 거쳤다면 시가로 볼 수 있다고 판단하고 있다(OOO 판결). 따라서 비교대상주택의 유사매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 서울지방국세청의 평가심의위원회 심의를 거쳐 청구인들에게 2020.7.24. 증여분 증여세를 각 경정․고지한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 증여재산가액 산정시 유사매매사례가액을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 증여세 신고 및 처분청의 결정내역은 다음 ＜표1＞ 기재와 같다. ＜표1＞ 청구인들의 증여세 신고 및 처분청의 결정내역 ㅇㅇㅇ

(2) 청구인들은 쟁점주택이 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내에 매매사례가액이 없는 경우로서 쟁점주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아, 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가(공동주택가격, OOO원)로 평가하였으나, 처분청은 2019.11.26. 계약체결된 비교대상주택의 거래가액인 OOO원을 시가로 보아 증여재산가액에 가산하였다.

(3) 비교대상주택에 대한 서울지방국세청 평가심의위원회의 평가결정서(2022.8.23.) 내용은 다음과 같다.

4. 심의결과 잠실세무서에서 심의 신청한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2019.11.26. 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당함

(4) 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 단지 내, 같은 동에 위치하고 있고 주거전용면적(136.41㎡) 및 2020.1.1. 기준 공동주택가격(OOO원)이 모두 동일하므로, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에서 규정하고 있는 유사주택의 요건을 모두 충족하는 것으로 확인된다. ＜표2＞ 쟁점주택과 비교대상주택 비교 (단위: ㎡, 원) 구분 쟁점주택 비교대상주택 소재지 서울특별시 강남구 OOO 서울특별시 강남구 OOO (고시일: 2020.4.29.) OOO (고시일: 2020.4.29.) 동일

(5) 쟁점주택과 비교대상주택의 공동주택가격은 2011년 이후로 동일하고, 비교대상주택의 매매계약체결일 이후로 계속해서 상승하고 있는 것으로 확인된다. ＜표3＞ 쟁점주택 및 비교대상주택의 공동주택가격 변동사항 ㅇㅇㅇ

(6) 쟁점주택과 같은 단지 아파트의 부동산 실거래가 신고내역은 다음 ＜표4＞ 기재와 같다. ＜표4＞ 쟁점주택과 같은 아파트 부동산 실거래가 신고내역 ㅇㅇㅇ

(7) 쟁점주택의 국민은행 시세동향자료에 의하면 비교대상주택의 매매계약일 대비 평가기준일 가격의 변동성이 크지 않고, 시세가 지속적으로 상승하고 있는 것으로 확인된다(하한가 기준 9.9%↑, 상한가 기준 9.3%↑, 평균가 기준 10.2%↑). ＜표5＞ 국민은행 시세동향자료 ㅇㅇㅇ

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항은 평가대상주택과 유사한 주택의 요건으로 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것, 전용면적 및 기준시가의 차이가 ±5% 이내일 것 등을 규정하고 있는바, 비교대상주택의 매매계약일(2019.11.26.)은 쟁점주택 지분의 증여일(2020.7.24.)로부터 2년 이내인 점, 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 단지 내, 같은 동에 위치하고 있고 주거전용면적(136.41㎡) 및 2020.1.1. 기준 공동주택가격(OOO원)이 모두 동일한 점, 국민은행 시세동향자료에 의하면 비교대상주택의 매매계약일 대비 평가기준일의 가격변동성이 크지 않고, 시세가 지속적으로 상승하고 있는 것으로 확인(평균가 기준 10.2% 상승)되는 점, 비교대상주택에 대한 서울지방국세청 평가심의위원회 역시 비교대상주택의 매매계약일부터 쟁점주택 증여일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 의견이었던 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 비교대상주택의 유사매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산