민간임대주택법의 개정으로 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소된 민간임대주택이 종부세 합산배제 대상인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2011.10.13. 본인이 소유하던 OOO소재 다세대주택 18호를, 2012.2.7. 같은 동 OOO소재 다세대주택 10호(이하 OOO소재 다세대주택 18호와 같은 동 OOO소재 다세대주택 10호를 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 5년임대주택으로 각 등록하였고, OOO구청장은 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “임대주택법”이라 한다)에 근거하여 쟁점주택에 대한 청구인의 임대사업자등록을 직권말소하였다.
• 나. 처분청은 2021년 종합부동산세 합산배제 사후관리 자료 검토 결과, 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 합산배제 대상에서 제외하여 2022.12.1. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원(합계 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.2. 이의신청을 거쳐 2023.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 임대주택법 개정에 따라 OOO구청장은 청구인의 임대사업자등록을 직권말소하였고, 처분청은 2021.6.1. 현재 임대사업자등록이 되어있지 않다는 이유로 이 건 처분을 하였으나, 국세기본법 제14조 제2항은 ‘세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용’하도록 규정하고 있는바, 쟁점주택은 실질적인 요건을 모두 충족한 주택임대였음에도 지방자치단체의 직권등록말소 사실을 인지하지 못하였다는 이유로 징벌적 과세를 하는 것은 실질과세의 원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위한 요건을 갖추지 못하였다. 청구인은 과세기준일 현재 주택임대 요건을 갖추고 실제로 임대하였으며, 단지 사업자등록 말소 사실을 인지하여 못하여 합산배제에 해당하지 않는 것을 몰랐으므로 과세처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제3조 제1항에 합산배제 임대주택의 적용 요건을 ‘임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자’로 명시하고 있다. 2020.8.18. 청구인의 임대사업자 등록이 자동말소 되었고, 청구인은 2021.6.1. 과세기준일 현재 임대사업자가 아니므로 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. 또한 청구인이 말소 사실을 인지하지 못하였다고 하여 부과처분의 취소 사유가 될 수는 없다. 또한, 실제로 임대하였다하여 임대주택 등록을 하지 않은 상태에서 합산배제 임대주택을 인정한다면, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나목, 종합부동산세법 제17조 제5항에 의거 추후 5년이상 임대요건 미충족 시 경감받은 세액 및 이자상당가산액을 추징을 피할 수 있는 근거를 제시하는 바, 입법 취지 등을 훼손할 우려가 있다(다만 처분청은 기획재정부 조세법령운용과-1084(2022.9.30.)에 따라 가산세는 적용되지 않는 것으로 판단되어 종합부동산세의 가산세 OOO원과 농어촌특별세의 가산세 OOO원은 감액 처리하였다).

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소된 민간임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략) (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020.8.18.＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. ＜신설＞

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

(4) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 청구인의 주택 보유 현황은 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 청구인의 주택 보유 현황

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 실질적인 요건을 모두 충족한 주택임대였음에도 지방자치단체의 직권등록말소 사실을 인지하지 못하였다는 이유로 징벌적 과세를 하는 것은 실질과세의 원칙에 위배되어 위법하다고 주장하나, 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임)하는 점, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항, 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호 규정 등에 의하면 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하는바, 청구인의 임대사업자등록이 2020.8.18. 말소되어 쟁점주택은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 합산배제 요건을 충족하지 못한 것으로 보이며, 그 밖에 이 건 처분에 달리 관련 법령을 위반한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.