가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[사건번호] 조심2023서9224 (2024.04.04) [세 목] 증여 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부 [결정요지] 쟁점비교1주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서 및 각 목의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구 인은 2022.4.27. 아버지로부터 OOO(전용면적 59.88㎡, 이하 “쟁점증여주택”이라 한다)를 증여받은 후, ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 같은 법 제61조에서 정한 보충적 평가방법에 의해 증여일 당시의 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택공시가격”이라 한다) OOO원을 쟁점증여주택의 증여재산가액으로 하여 2022.7.13. 2022.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인은 신고내용을 검토한 결과, 2021.9.11. 매매계약이 체결된 OOO(이하 “쟁점비교1주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원이 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점증여주택의 시가에 해당한다고 보아 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점증여주택의 재산가액으로 평가하여 2023.4.6. 청구인에게 2022.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) (주위적 청구) 쟁점증여주택 및 쟁점비교1주택은 한국부동산원 시세변동 자료, 공동주택공시가격, 쟁점증여주택 단지 실거래가 등을 통하여 큰 폭의 가격변동이 나타나고, 쟁점비교1주택의 거래가액은 유사 재산의 거래가액 중 최고가로서 이후 계속 큰 폭으로 하락하고 있는 등 평가기준일 전후 가격변동의 특별한 사정이 존재하고 있으므로 평가기간 밖의 유사매매사례가액을 시가로 산정하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 “평가기간”이라 한다)의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 것으로 규정하면서, 단서에서 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있거나 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다) 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 ‘주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정’(이하 “가격변동의 특별한 사정”이라 한다)이 없다고 보아 증여세 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정되는 매매사례가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 ‘가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부’에 대한 판단의 주체가 평가심의위원회이므로 평가심의위원회 심의를 거쳐 확정된 유사매매사례가액은 더 이상 가격변동의 특별한 사정을 따질 필요 없이 시가로 인정된다는 의견이나, 법원 및 조세심판원은 확장평가기간 내의 유사 재산의 매매계약일과 평가기준일 사이에 특별한 가격변동의 사정이 인정된다면 평가심의위원회에 심의를 거쳤다 하더라도 확장평가기간의 매매사례가액이 시가에 해당하지 아니한다고 판단하고 있다(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 등 다수). (다) 쟁점증여주택의 재산가액을 평가함에 있어 확장평가기간에 속하는 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 없는 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있다. 1) 확장평가기간에 있는 유사매매사례가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시키는 경우는 대상이 되는 자산이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한정되는 것이고, 평가심의위원회를 통한 시가의 인정은 시가가 존재하지 않는 경우 등 시가를 산정하기 곤란한 부득이한 사정이 있는 경우에 상증세법이 규정하는 시가 평가 원칙의 예외로서 제한적으로 인정되어야 하므로 그 요건은 엄격하게 판단해야 하는데, 쟁점증여주택 및 쟁점비교1주택은 평가기준일 전후 가격변동이 상당하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당되지 아니하고, 이는 한국감정원 실거래가격지수, 공동주택공시가격, 쟁점증여주택 단지의 실거래가 내역 등을 통하여 큰 폭의 가격변동이 존재하고 있음을 알 수 있다. 2) 한국부동산원이 작성하는 아래 <표1>의 서울특별시 동북권 아파트 실거래가격지수 통계자료에 의하면, 처분청이 유사매매사례가 액으로 본 쟁점비교1주택의 거래시기(2021.9.11.)는 쟁점증여주택 단지의 매매가액이 최고 높았던 시기였고, 이후 실거래가격지수는 △12.4%, △9.9로 큰 폭의 하락이 있었다. <표1> 한국부동산원 서울특별시 동북권 아파트 실거래가격지수 시기 2021년 4월 2021년 9월 2022년 4월 2022년 9월 2023년 3월 가격지수 182.5 201 195.2 171 154 증감율 10.1 △2.9 △12.4 △9.9 △15.6 (단위: %) 또한, 서울특별시 동북권 아파트의 실거래가격지수는 평가기준일(2022.4.27.) 전후 2년 동안의 그 가격지수의 차이가 무려 15.6%나 나고 있다. 3) 아래 <표2>와 같이 쟁점증여주택의 공동주택공시가격 역시 변동폭이 낮은 공시가격의 특성에도 불구하고 해마다 큰 폭의 가격변동이 있었다. <표2> 쟁점증여주택의 공동주택공시가격 기준일 2020.1.1 2021.1.1 2022.1.1 2023.1.1 공동주택공시가격 OOO OOO OOO OOO (단위: 천원, %) 4) 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 확인되는 쟁점증여주택과 같은 단지에 소재하는 같은 면적의 실거래가 자료를 살펴보면, 쟁점비교1주택의 계약일이 속하는 2021년 거래된 실거래가액은 약 OOO원, 평가기준일이 속한 2022년의 실거래가액은 약 OOO원, 2023년의 실거래가액은 약 OOO원임을 알 수 있는데, 매년 OOO원에서 OOO원 정도씩 실거래가액이 하락하였다면, 이는 가격변동의 특별한 사정이 존재한다고 보아야 할 것이다. <표3> 쟁점증여주택 단지 실거래가 연도 계약일 전용면적 동 호수 거래금액 공동주택공시가격 비고 2021 6.2. 59.88 106 1602 OOO OOO 7.21. “ 112 1205 OOO OOO 8.9. “ 112 805 OOO OOO 9.11. 59.78 107 1302 OOO OOO 쟁점비교1주택 2022 5.20. 59.88 106 204 OOO OOO 8.10. 59.78 106 1002 OOO OOO 8.27. 59.78 106 602 OOO OOO 2023 1.18. 59.91 6 OOO

• 1.27. 59.78 9 OOO

• 2.28. 59.88 18 OOO

• (단위: 만원, %) 관련 법령에 따라 평가기간 내에 거래된 매매사례가액이 없어 확장평가기간에서 유사매매사례가액을 찾는 경우 2021년 및 2023년 거래가액도 시가에 포함시킬 수 있으나, 이를 시세 최고점에 있었던 2022년 당시의 시가로 보는 것은 심히 부당하고 부적법하다. (라) 쟁점증여주택과 쟁점비교1주택이 유사성을 충족하였다 하더라도 아래 <표4>와 같은 큰 차이가 있어 쟁점비교1주택의 거래가액을 시가로 보는 것은 적정하지 못하다. <표4> 쟁점증여주택과 쟁점비교1주택 비교 구분 쟁점증여주택(106동 1104호) 쟁점비교1주택(107동 1302호) 전용면적 59.88㎡ 59.78㎡ 배치형태 같은 동 4개 세대 평면직선 배치 5개 세대 중 1302호는 동남향 돌출배치, 일조권 조망권 탁월 층별위치 20층 중 11층으로 중간 15층 중 13층으로 로얄층 접근성 특이사항 없음 지하철역, 버스정류장, 상가 등 편익시설이 최근접 위치, 고지대 위치한 아파트의 수직셔틀승강기가 아파트 현관입구에 위치 조망권 102호, 103호, 104동이 시야 방해 돌출 단독 배치로 조망장애물이 없고, 한강 조망도 가능 일조권 102동 그림자에 오후 채광 불가 돌출 단독 배치로 종일 채광이 가능, 최상상태임 (마) 대법원은 거래가액을 증여당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격변동이 없어야 한다고 판단하였고(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결), 평가기준일부터 유사 재산의 매매계약일까지 상당한 가격변동이 있었다고 판단되어 이를 시가로 볼 수 없다고 판단(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결)하는 등 확장평가기간에 속한 거래가액을 시가로 보기 위해서는 가격변동의 특별한 사유의 존재 여부를 중요 판단기준으로 삼고 있다. (2) (예비적 청구) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 규정에 따라 확장평가기간의 거래가액을 시가를 산정함에 있어서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 매매가액을 적용하여야 할 것이므로(국세청 유권해석 법령해석재산-197, 2018.9.3.), 이 건의 경우 평가기준일은 2022.4.27.이고, 평가기준일로부터 거래된 매매가액에서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택 중 가장 가까운 날에 거래된 유사매매사례가액은 처분청이 시가로 산정한 2021.9.11. 매매가액 OOO원이 아닌 2022.8.10. 거래된 같은 단지 106동 1002호(이하 “쟁점비교2주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원이다. 따라서, 쟁점증여주택의 시가를 OOO원으로 하여 증여세를 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) (주위적 청구 관련) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 내용에 의하면, 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부에 대한 판단의 주체는 신청하는 자이고 매매사례가액은 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라 할 것이므로, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 시가의 적법성을 가격변동의 특별한 사정을 이유로 다툴 수는 없고, 쟁점비교1주택의 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 증여세를 부과한 이 건 처분에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다. (가) 청구주장과 같이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에서의 가격 변동의 특별한 사정이 없다는 부분은 평가심의위원회에 관할 세무서장이 평가를 신청하는 제한 요건으로 해석할 수는 없다 할 것이다. 1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 문언 내용을 보면, ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아’의 판단 주체, 다시 말해 특별한 사정이 있는지 없는지를 판단하는 주체는 평가심의위원회에 심의를 신청하는 ‘납세자’ 또는 ‘지방국세청장 및 관할세무서장’이라고 보아야 한다. 만일 청구주장대로 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것이 평가심의위원회에 심의를 요청할 수 있는 제한 조건이라면, 위 규정은 “ 가격변동의 특별한 사정이 없는 등의 경우에 한하여” 등으로 명확하게 제한 요건임을 표시하는 문구로 규정되었어야 한다. 2) 또한, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상속 또는 증여 재산의 시가로 볼 수 있는 경우의 하나를 예시한 것이라고 할 것인바(대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결 등 참조), 평가심의위원회를 통한 시가의 인정은 시가가 존재하지 않는 경우 등 시가를 산정하기 곤란한 부득이한 사정이 있는 경우에 상증세법이 규정하는 시가 평가 원칙의 예외로서 제한적으로 인정되어야 하는 것이 아니다. (나) 처분청의 평가금액은 당시 시가를 반영한 적정한 금액이다. 1) 청구주장과 달리 쟁점비교1주택의 거래일부터 평가기준일까지의 기간에 쟁점증여주택이 소재하는 서울특별시 동북권 아파트의 실거래 가격지수 변동률은 3.1%에 불과하여 큰 폭의 가격변동이 있었다고 볼 여지도 없다. 청구인은 2022년부터 2023년까지 비교 대상 기간을 아무런 근거 없이 폭 넓게 잡아 변동폭이 대단히 큰 것으로 자의적으로 주장하지만, 증여 당시 시점의 가격을 증여재산가액으로 보는 우리나라의 상증세법 일반 원칙상 청구주장은 그 전제부터 잘못된 것이라 할 것이다. 2) 또한, 다음과 같이 쟁점증여주택 및 같은 단지의 유사한 다른 주택의 2021년 4월∼2022년 8월의 거래내역을 살펴보면, 청구주장은 더욱 설득력이 없는 주장임을 쉽게 알 수 있다. <표5> 증여세 신고내역 및 쟁점증여주택 공동주택공시가격 연도 동 호 면적 평가기준일 신고재산가액 공동주택공시가격 2021 2022 2022 106 1104 59.88 4.27. OOO OOO OOO (단위: ㎡, 원) <표6> 쟁점증여주택과 유사한 주택의 실거래가 등 연도 동 호 면적 계약일자 거래금액 공동주택공시가격 2021 2022 102 1201 59.88 4.14. OOO OOO OOO 113 1102 59.88 4.24. OOO OOO OOO 113 904 59.88 5.1. OOO OOO OOO 106 1602 59.88 6.2. OOO OOO OOO 2021 112 1205 59.88 7.21. OOO OOO OOO 112 805 59.88 8.9. OOO OOO OOO 108 703 59.78 8.12. OOO OOO OOO 106 202 59.88 8.27. OOO OOO OOO 107 1302 59.78 9.11. OOO OOO OOO 113 603 59.88 9.18. OOO OOO OOO 106 204 59.88 5.20. OOO OOO OOO 2022 106 1002 59.78 8.10. OOO OOO OOO 109 602 59.78 8.27. OOO OOO OOO (단위: ㎡, 원) 위 <표6>과 같이 쟁점증여주택과 공동주택공시가격이 동일한 주택이 OOO원에서 OOO원 사이에서 거래되고 있고, 쟁점증여주택과 동일한 106동의 실거래가액은 OOO원에서 OOO원으로 거래되고 있음을 알 수 있는데, 특히 106동 202호의 2021.8.27.자 거래금액이 OOO원임에 주목할 필요가 있다. 3) 청구인은 쟁점증여주택과 쟁점비교1주택의 유사성을 제시하면서 ‘층별 위치’나 ‘조망권’ 및 ‘일조권’을 매우 중요한 요소로 다루었다. 여기서 이러한 요소들이 실제 아파트 가격에 어느 정도의 영향을 미치는가는 별론으로 하더라도, 만일 청구주장을 그대로 받아들인다고 한다면, 쟁점증여주택이 106동의 11층인데 반해 위 <표6>의 106동 202호는 2층으로 쟁점증여주택에 비해 ‘층별 위치’나 ‘조망권’ 등이 더욱 열위적인 상황임은 경험칙에 속한 내용이라 할 것이다. 그렇다면, 106동 202호의 거래일 당시에 쟁점증여주택은 OOO원보다 더욱 높은 가격에 거래되었어야 한다. 4) 한국부동산원 서울 동북권 아파트 실거래가격지수의 2021년 9월과 2022년 4월 사이의 변동 폭이 2.9%에 불과한 점, 2021년 당시 위 <표6>와 같이 11층인 쟁점증여주택의 거래 예상액이 2층의 OOO원과 16층의 OOO원 사이의 평균가인 OOO원임을 종합하면, 증여일(2022.4.27.) 당시의 거래가격은 OOO원 이상이 될 것임은 당연히 추론이 가능하다. 결국, 이러한 모든 점을 종합할 때, 처분청이 산정한 쟁점증여주택의 평가액 OOO원이 쟁점증여주택의 시가로서 높다고 볼 수는 없으므로 청구주장은 설득력이 없다 할 것이다. (2) (예비적 청구 관련) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서 유사한 다른 재산에 해당하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택공시가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점증여주택과 공동주택공시가격이 차이 나는 쟁점비교2주택이 아닌 동일한 공동주택공시가격을 가진 쟁점비교1주택을 유사 재산으로 보아 그 거래가액으로 쟁점증여주택의 증여재산가액을 산정한 것은 적법하다.

① (주위적 청구) 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 평가기준일과 계약일 더 가까운 쟁점비교 2주택의 거래가액을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2022.4.27. 아버지로부터 쟁점증여주택을 증여받은 후, 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 쟁점증여주택의 2022.1.1.자 기준 공동주택공시가격 OOO원을 재산가액으로 하여 2022.7.13. 2022.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 신고‧납부하였다. (나) 처분청은 쟁점비교1주택의 2021.9.11.자 거래가액을 쟁점증여주택의 유사매매사례가액으로 보아 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점증여주택의 재산가액으로 평가하여 2023.4.6. 청구인에게 2022.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다. (다) 쟁점증여주택, 쟁점비교1주택 및 쟁점비교2주택의 2020∼2023년 공동주택공시가격 변동내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 2020∼2023년 공동주택공시가격 구분 기준일 2020.1.1 2021.1.1 2022.1.1 2023.1.1 쟁점증여주택, 쟁점비교1주택 공동주택공시가격 OOO OOO OOO OOO 증감율 -- 10.6% -- ------ 34.3% ------ -- 21.5% -- -- △19.8% -- 쟁점비교2주택 공동주택공시가격 OOO OOO OOO OOO 증감율 -- 10.5% -- ------ 34.1% ------ (단위: 천원) (라) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회되는 쟁점증여주택 단지의 59.78∼59.91㎡ 세대의 2021년 4월부터 2023년 1월까지의 거래금액은 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점증여주택 단지의 59.78∼59.91㎡ 세대 실거래가 전용면적 계약일 거래금액 동 층 비고 59.78 2023.1.27. OOO 108 9 59.91 2023.1.21. OOO 107 1 59.91 2023.1.18. OOO 110 6 59.91 2023.1.16. OOO 104 8 59.91 2023.1.14. OOO 110 10 59.78 2022.8.27. OOO

• 6 59.88 2022.8.10. OOO

• 10 쟁점비교2주택 59.88 2022.5.20. OOO

• 2 59.88 2021.9.18. OOO

• 6 59.78 2021.9.11. OOO

• 13 쟁점비교1주택 59.88 2021.8.27. OOO

• 2 59.78 2021.8.12. OOO

• 8 59.88 2021.8.9 OOO

• 8 59.88 2021.7.21. OOO

• 12 59.78 2021.6.11. OOO

• 1 59.88 2021.6.2. OOO

• 16 59.91 2021.5.11. OOO

• 4 59.88 2021.5.1. OOO

• 9 59.88 2021.4.24. OOO

• 11 59.88 2021.4.14. OOO

• 12 (단위: ㎡, 천원) (마) 쟁점증여주택 단지의 전용면적 59.88㎡ 213세대에 대한 OOO 시세 변동내역은 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점증여주택 단지의 전용면적 59.88㎡ 세대의 OOO 시세 시세기준 월 매매가 하위평균가 일반평균가 상위평균가 2023년 2월 OOO OOO OOO 2023년 1월 OOO OOO OOO 2022년 12월 OOO OOO OOO 2022년 11월 OOO OOO OOO 2022년 10월 OOO OOO OOO 2022년 9월 OOO OOO OOO 2022년 8월 OOO OOO OOO 2022년 7월 OOO OOO OOO 2022년 6월 OOO OOO OOO 2022년 5월 OOO OOO OOO 2022년 4월 OOO OOO OOO 2022년 3월 OOO OOO OOO 2022년 2월 OOO OOO OOO 2022년 1월 OOO OOO OOO 2021년 12월 OOO OOO OOO 2021년 11월 OOO OOO OOO 2021년 10월 OOO OOO OOO 2021년 9월 OOO OOO OOO 2021년 8월 OOO OOO OOO 2021년 7월 OOO OOO OOO 2021년 6월 OOO OOO OOO 2021년 5월 OOO OOO OOO 2021년 4월 OOO OOO OOO 2021년 3월 OOO OOO OOO 2021년 2월 OOO OOO OOO 2021년 1월 OOO OOO OOO 2020년 12월 OOO OOO OOO 2020년 11월 OOO OOO OOO 2020년 10월 OOO OOO OOO 2020년 9월 OOO OOO OOO 2020년 8월 OOO OOO OOO 2020년 7월 OOO OOO OOO 2020년 6월 OOO OOO OOO 2020년 5월 OOO OOO OOO 2020년 4월 OOO OOO OOO (단위: 천원) (바) 한국부동산원이 제공하는 서울 동북권 아파트 실거래가격지수의 변동내역은 아래 <표10>과 같다. <표10> 한국부동산원의 서울 동북권 아파트 실거래가격지수 연도 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 2020 137.5 138.6 143.4 152.9 159.5 161.9 163.7 166.9 170.5 2021 176.1 179.8 181.0 182.5 185.9 190.0 194.6 197.7 201.0 201.3 197.4 193.6 2022 192.0 187.4 192.4 195.2 189.6 191.3 180.8 174.8 171.0 162.4 151.7 147.4 2023 150.3 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 확장평가기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간에 거래된 유사매매사례가액을 쟁점증여주택의 시가로 보아서는 안 된다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 매매사례가액의 경우 평가기준일부터 해당 재산의 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부를 보도록 규정하고 있는바, 2021.9.11.부터 2022.8.27.까지의 기간 동안 쟁점증여주택 단지의 전용면적 59.78∼59.91㎡ 주택들이 실거래가 OOO원에서 OOO원에 거래된 것으로 나타나는 점, OOO 시세 자료 등에 의하면 2021년 9월부터 2022년 4월까지 큰 폭의 시세 변동은 나타나지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점비교1주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있 다고 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보인다. (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 평가기준일과 더 가까운 2022.8.10. 매매계약이 체결된 쟁점비교2주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 시가로 산정해야 한다고 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서 증여 주택의 시가로 인정되는 매매사례가액으로 거래된 유사 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택공시가격의 차이가 가장 작은 주택을 유사 재산으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점비교1주택은 쟁점증여주택과 공동주택공시가격이 동일한 반면, 쟁점비교2주택은 쟁점증여주택과 공동주택공시가격이 OOO원만큼 차이가 나므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보인다. (4) 따라서 처분청이 쟁점비교1주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 및 각 호 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산