청구인들은 평가기준일부터 가격산정기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정할 만한 자료의 제시가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인들은 평가기준일부터 가격산정기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정할 만한 자료의 제시가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상속재산인 쟁점부동산의 평가기간(상속개시일 전후 6개월)을 벗어난 쟁점감정가액을 시가로 적용하는 것은 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다. (가) 청구인 d이 상속개시일 후인 2021.6.21. 쟁점부동산에 대한 근저당권을 설정하고 담보대출을 받는 과정에서 해당 금융기관인 A은행(OOO지점)이 감정평가법인에게 의뢰하여 평가한 쟁점감정가액은 대출실행의 목적으로 내부적으로 자체평가한 것인바, 이는 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정될 수 없다. (나) 이 건 상속개시일(2020.12.9.)과 쟁점부동산에 대한 감정가액평가서의 가격산정기준일(2021.6.9.)이 서로 일치하지 않고, 쟁점부동산 인근은 대로변(8차선)에 인접한 지역으로 2019.3.12. 준주거지역에서 일반상업지역으로 변경된 후 건폐율 및 용적률 등의 대폭 상승과 고층빌딩 등의 재건축에 따라 그 지가가 이 건 상속개시일과 감정가액평가서의 가격산정기준일 전후에 이례적인 급등이 있는 등 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 해당하지 아니하는바, 평가심의위원회의 심의를 거쳤더라도 쟁점감정가액은 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정될 수 없다.
(2) 상속개시일 현재 실현되지 아니한 미실현소득에 대한 상속세 부과처분으로 고액의 세금을 일시에 납부해야 하는 납세자에게 극심한 심적ㆍ금전적 부담을 주었을 뿐 아니라 상속재산의 조기처분 등의 압박으로 사적 재산권을 부당하게 침해받고 있는바, 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액은 시가에 포함될 수 있는바, 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 관련 법령상 상속재산의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나, 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에, 평가기준일(상속개시일)부터 감정평가의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있는바, 쟁점감정가액은 평가기간 경과 후 상속세 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지의 기간 내에 있고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 평가기준일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점감정가액을 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 결정하였으므로 이 건 처분은 정당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물: 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
4. 주택:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월
(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 이 건 상속개시일(평가기준일)은 2020.12.9.이고, 쟁점감정가액의 가격산정기준일은 2021.6.9.(감정가액평가서 작성일 2021.6.10.)로 평가기준일부터 쟁점감정가액 가격산정기준일까지의 기간은 약 6개월의 차이가 있다. (나) 청구인들의 상속세 신고서 등에 의하면, 청구인들은 이 건 상속세 신고 시 쟁점부동산에 대하여 상속개시일 현재 개별주택가격(OOO원)이 아니라 개별공시지가 등을 적용하여 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (다) 처분청의 시가조사서 및 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인 d(상속지분 4분의 1)이 상속개시일 후인 2021.6.21. 쟁점부동산에 대한 근저당권을 설정하고 담보대출을 받는 과정에서 해당 금융기관 인 A은행(OOO지점)이 ㈜B에 의뢰하여 평가 한 쟁점감정가액(OOO원)이 존재하였고, 이 때 쟁점부동산에 설정된 근저당권 관련 채권최고액은 OOO원(대출금 잔액 OOO원)으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (라) 처분청은 2022년 9월경 서울지방국세청 평가심의위원회에 쟁점감정가액의 시가 인정 여부에 대한 심의를 의뢰하였고, 동 위원회는 2022.10.31. 쟁점감정가액이 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간내에 있고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 시가에 해당하는 감정가액에 포함시킬 수 있는 것으로 결정하였다.
(2) 청구인들은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 쟁점감정가액은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하지 아니하는 등 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 적용할 수 없다고 항변한다. (가) 청구인들이 제시한 한국부동산원의 쟁점부동산 소재 서울특별시 광진구에 대한 연도별 지가지수 현황(2019〜2021년)은 아래 <표 >와 같다. <표> 한국부동산원의 연도별 지가지수 현황(2020년〜2021년) (단위: %) 000 (나) 국토교통부에서 발표한 쟁점부동산의 개별주택가격 고시내역(매년 4.29.자) 등을 보면, 2020.1.1. 기준 개별주택가격은 OOO원, 2021.1.1. 기준 개별주택가격은 OOO원(전년 대비 108.4%), 2022.1.1. 기준 개별주택가격은 OOO원(전년 대비 102.8%)으로 각각 고시된 것으로 나타난다. (다) 국토교통부에서 발표한 쟁점부동산(토지)의 1㎡당 개별공시지가 고시내역(매년 5.31.자) 등을 보면, 2020.1.1. 기준 개별공시지가는 OOO원, 2021.1.1. 기준 개별공시지가는 OOO원(전년 대비 109.14 %)인 것으로 나타난다. (라) 청구인들이 제시한 토지이용계획확인서 및 지적도 등을 보면, 쟁점부동산은 왕복 8차선 대로변에 위치하고 있고, 그 인근 지역이 2019.3.12. 준주거지역에서 일반상업지역으로 변경된 것으로 나타난다. (마) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 상속을 원인으로 소유권이전 등기를 완료한 후, 청구인 d이 자신의 C은행 대출금에 대하여 A은행(OOO지점)으로부터 기존의 대출금리보다 낮은 금리로 대환해 주겠다는 제안에 따라 쟁점부동산(상속지분 4분의 1)에 대한 근저당권을 설정하고 담보대출을 받게 된 것인데, 청구인 d 외 다른 청구인들은 쟁점부동산에 대한 감정평가가 이루어진 것을 전혀 알지 못하였고, 쟁점감정가액은 해당 금융기간이 대출실행을 위하여 내부적으로 자체진행한 것일 뿐으로, 관련 법령상 상속세의 납부에 적합한 감정가액에 해당하지 않는다고 항변한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 처분청이 평가기준일부터 쟁점부동산에 대한 감정평가의 가격산정기준일(감정가액평가서 작성일)까지 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 이를 간과한 채 쟁점감정가액을 시가로 적용하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 상속재산의 평가기간 범위를 벗어나 매매 등의 가액이 있을 때 예외적으로 평가기준일부터 감정평가의 가격산정기준일(감정가액평가서 작성일)까지 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그의 시가로 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인들은 위 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정할 만한 자료의 제시가 부족한 점, 처분청은 관련 법령에 따라 쟁점감정가액을 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 결정한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2, 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.