[요지] 처분청이 쟁점아파트의 유사매매사례로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트 양도일 후 3개월 이내에 거래되었고 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있고 주거전용면적‧공동주택가격이 동일하여 상증칙§15③1호에 따른 쟁점아파트와 유사한 다른 재산의 요건을 충족하는 점, 실거래가조회결과 등에 의하면 이 건 단지 내 아파트는 ’19∼’21년까지 거래가격이 상승세에 있었던 것으로 보이고 쟁점아파트 거래일부터 3개월 후에 쟁점아파트보다 작은 평수의 아파트 거래가격이 00억원인 것을 볼 때 비교대상아파트의 거래가격이 합리성이 벗어났다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견
(1) 청구인 AAA과 청구인 BBB 간의 쟁점아파트 매매계약에 있어 거래가액을 OOO원으로 한 경위는 다음과 같다. (가) 쟁점아파트가 소재한 이 건 단지는 오직 한 동만이 존재하는데, 2017년부터 쟁점아파트 매각 직전까지 쟁점아파트와 같은 면적의 아파트에 대한 모든 거래가액들을 분석해 보니, 한해에 한번 혹은 두 번 정도의 거래가 있었고 그 거래 모두가 최저 OOO원에서 최고 OOO원 사이(2017년 OOO원, 2018년 OOO원 및 OOO원, 2019년 OOO원)에서 이루어졌음을 알 수 있었다. (나) 이에 위와 같은 매매사례가액, 공인중개사의 상담(OOO원에서 OOO원 정도로 거래할 것을 추천), 공시가격 및 쟁점아파트의 특징(햇빛이 비추는 정도, 조망, 노후도 등)을 고려하여, 쟁점아파트의 거래대금을 OOO원으로 하기로 하고 청구인 BBB에게 OOO원에 매도하게 되었다.
(2) 쟁점아파트에 대한 거래는 경제적 합리성이 있는 경우이므로 이 건 거래에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용한 것은 위법하다. (가)소득세법제101조 제1항에서 정한 부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼내어 단순히 특수관계자가 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2006.5.11. 선고 2004두7933 판결 및 대법원 2007.2.22. 선고 2006두13909 판결, 같은 뜻임) (나) 비교대상아파트 거래는 쟁점아파트에 대한 매매거래 이후 비로소 나타난 것으로서, 그 거래가격이 공동주택 공시가격의 흐름과 과거의 모든 거래가격들을 비교할 때 터무니 없이 높은 가격에 해당하여 객관적인 가격이라고 할 수 없으므로 쟁점아파트의 시가로 삼기에 부적절하다. (다) 쟁점아파트 거래가격인 OOO원은 부동산 중개사들의 시세 판단 및 그 동안의 매매사례가격들, 쟁점아파트의 특수성(북향이며 전망이 막힌 사정 등)을 고려하여 상식에 맞게 책정된 가격으로, 경제적 합리성이 있는 경우에 해당하므로 이 건에 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세 및 증여세 등을 부과한 처분은 위법하다.
(1) 소득세법 제101조의 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 시가란 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 해당한다. 이와 관련하여, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 해당재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해서도 시가로 본다고 하면서 같은 법 시행규칙 제15조에서 동일하거나 유사한 재산이 공동주택인 경우 동일한 공동주택단지에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것으로 규정하고 있다.
(2) 쟁점아파트의 매매사례로 본 비교대상아파트는 상증세법 제49조 제1항, 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 총족하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ② 법 제35조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다.(단서생략) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(6) 지방세법 제86조(납세의무자 등) ① 소득세법에 따른 소득세 또는 법인세법에 따른 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부할 의무가 있다.
② 제1항에 따른 지방소득세 납부의무의 범위는 소득세법과 법인세법에서 정하는 바에 따른다. 제97조(결정과 경정) ① 납세지 관할 지방자치단체의 장은 거주자가 제95조에 따른 신고를 하지 아니하거나 신고 내용에 오류 또는 누락이 있는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한다.
② 납세지 관할 지방자치단체의 장은 개인지방소득세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 오류나 누락이 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 이를 다시 경정한다.
③ 납세지 관할 지방자치단체의 장은 제1항과 제2항에 따라 개인지방소득세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 소득세법에 따라 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장이 결정 또는 경정한 자료, 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 추계(推計)할 수 있다.
(1) 청구인들과 처분청들이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다. (가) 청구인 AAA은 2017.1.9. ‘청구인 BBB(청구인의 형부) 및 그 배우자인 CCC(청구인의 언니)’이 공동(각 1/2 지분)으로 소유하고 있는 쟁점아파트를 취득하고, 2021.5.14. 청구인 BBB에게 쟁점아파트를 OOO원에 양도한 후 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 2021.5.28. 비교대상아파트가 OOO원에 거래된 사실을 확인하고, 2023.4.3. 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 거래가격(OOO원)으로 보아 청구인들에게 이 건 양도소득세, 증여세 및 지방소득세를 과세하였는바, 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 비교내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점아파트 및 비교대상아파트 비교내역 (다) ‘실거래가 조회결과(국토교통부)’에 의한 이 건 단지 내 아파트의 거래가격은 아래 ＜표2＞와 같고, ‘연도별 공동주택가격(매년 1월 1일 기준)’에 의하면, 쟁점아파트는 2021년 OOO원, 2022년 OOO원, 2023년 OOO원이 각 공시된 것으로 확인된다. ＜표2＞ 실거래가조회결과
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법제101조 제1항에서 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조에서 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 등을 규정하면서 그 시가는 상증세법령에 따라 평가한 가액으로 하되 그 경우 ‘평가기준일 전후 6개월 이내의 기간’은 ‘양도일 전후 각 3개월의 기간’으로 본다고 규정하고 있다. 또한 상증세법령에 의하면 증여재산가액은 원칙적으로 평가기준일현재의 시가에 따르고(법 제60조 제1항), 이 때 시가는 평가기간 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매 등이 있는 경우에 그 거래가액으로 하며(시행령 제49조 제1항 제1호), 이를 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 보도록 규정(시행령 제49조 제4항)하고 있으며, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 평가대상 주택과 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적 및 공동주택가격의 100분의 5이내일 것을 모두 충족하는 경우의 재산을 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 ‘해당 재산과 유사한 다른 재산’으로 규정(시행규칙 제15조 제3항 제1호)하고 있다 (나) 처분청이 쟁점아파트의 유사매매사례로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트 양도일(2021.5.14.) 후 3개월 이내인 2021.5.28.에 거래된 점, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하여, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 쟁점아파트와 유사한 다른 재산의 요건을 충족하는 점, 실거래가조회결과 등에 의하면 이 건 단지 내 아파트는 2019년부터 2021년까지 거래가격이 상승세에 있었던 것으로 보이고, 쟁점아파트 거래일부터 3개월 후인 2021년 8월에 쟁점아파트보다 작은 평수(전용면적 149.74㎡)의 아파트 거래가격이 OOO원인 것을 볼 때 비교대상아파트의 거래가격(OOO원)이 합리성을 벗어났다고 보기 어려운 점 등에 비추어 비교대상아파트의 거래가격은 쟁점아파트의 시가로 적합한 것으로 보인다. 따라서 처분청들이 청구인 AAA이 특수관계인인 청구인 BBB에게 쟁점아파트를 저가양도하고, 그에 따라 청구인 BBB이 증여이익이 발생한 것으로 보아 청구인들에게 이 건 양도소득세, 증여세 및 지방소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.