임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 민간임대주택법상의 건설임대주택에 해당함에도 강남구청장이 쟁점주택을 매입임대주택으로 등록한 처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효에 해당한다. (가) 민간임대주택법 제2조 제2호 가목 및 제3호에서 건설임대주택을 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’으로, 매입임대주택을 ‘임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택’으로 정의하고 있는데, 임대인이 매매등이 아니라 직접 건축해서 임대하는 주택은 위 매입임대주택의 정의에 해당한다고 볼 여지가 없다. (나) 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제1호 에서 임대사업자로 등록할 수 있는 자를 ‘민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자’라야 한다고 규정하고 있기 때문에 건설임대주택의 경우에도 소유권보존등기를 함으로써 임대주택의 소유자임을 확실히 한 후에 임대사업자로 등록하는 것이 원칙이며, 대법원 역시 일반적인 상식과 동일하게 건축자재비나 노임 등 건축비용을 부담해서 주택을 건축한 자가 임대하는 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 가목의 건설임대주택이라고 판시하였다(대법원 2010.8.19. 선고 2010두6427 판결). (다) 청구인은 2003년에 부동산임대업을 주업종으로 하여 처분청에 사업자등록을 한 후 쟁점주택을 건축하였으므로 쟁점주택의 건축목적이 임대인 것은 명백하고, 청구인이 신축된 쟁점주택을 소유권 보존등기하여 소유권을 확실히 한 후 강남구청장에게 임대사업자등록을 신청하였으므로, 쟁점주택은 민간임대주택법상 매입임대주택이 아닌 건설임대주택에 해당함에도 강남구청장이 쟁점주택을 매입임대주택으로 등록한 처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효이다.
(2) 강남구청장이 쟁점주택을 임대주택등록부에서 말소한 처분은 부존재하거나 그 하자가 중대하고 명백하여 무효에 해당한다. (가) 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 에서 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하면서, 부칙 제7조에서 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하였으며, 반면 아파트를 임대하는 경우라도 건설임대주택의 경우에는 임대사업자 본인이 거액의 자금을 일정기간 투입해서 직접 건축을 하는 위험 부담을 감수하면서까지 아파트를 지어 주택을 공급하는 중요한 역할을 하는 것이기 때문에 장려 대상이므로, 개정된 민간임대주택법 하에서도 아파트 건설임대주택 등록제도는 계속 유지하도록 하였다. (나) 강남구청장은 위 민간임대주택법 개정에 따라 청구인의 매입임대주택으로 등록된 쟁점주택을 등록말소하였다는 공문을 보내왔는데, 해당 공문에 첨부된 청구인의 임대사업자등록증 2쪽에는 쟁점주택이 위 개정법률 시행일 이후인 2020.9.29.에도 여전히 민간임대주택법 제5조 와 같은 법 시행규칙 제2조 제4항에 따라 임대주택으로 등록되어있음을 증명하는 강남구청장의 증명이 있었고, 함께 첨부되어 있는 등록변경사항표의 말소현황에는 아무런 기재가 되어 있지 않아, 청구인은 강남구청장의 알림공문 내용과 첨부 서류의 내용이 상이한 것을 발견하였을 뿐 쟁점주택의 등록말소 사실을 확인할 수 없었는바, 이와 같이 등록말소의사가 외부에 명백하게 표시되었다고 볼 수 없어 강남구청장의 등록말소 의사표시는 부존재한다. (다) 강남구청장은 쟁점주택을 건축허가한 관청이기 때문에 쟁점주택이 청구인이 직접 건설해서 임대하는 건설임대주택인 사실을 잘 알고 있으면서도 주택유형을 매입임대주택으로 등록한 중대․명백한 하자가 있고, 그러한 중대한 과실을 시정하기는 커녕 오히려 말소대상이 아닌 쟁점주택을 등록말소처분하였으니 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효이다. (라) 행정절차법 제21조 는, 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 동법 시행령 제13조에서 규정한 대로 ① 법원의 재판 또는 준사법적 절차를 거치는 행정기관의 결정 등에 따라 처분의 전제가 되는 사실이 객관적으로 증명되어 처분에 따른 의견청취가 불필요하다고 인정되는 경우이거나 ② 법령 또는 자치법규에서 준수하여야 할 기술적 기준이 명확하게 규정되고, 그 기준에 현저히 미치지 못하는 사실을 이유로 처분을 하려는 경우로서 그 사실이 실험, 계측, 그 밖에 객관적인 방법에 의하여 명확히 입증된 경우 외에는, 당사자에게 미리 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거, 그에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법 등을 알리도록 규정하고 있고, 동법 제22조는 당사자가 의견제출시 청문을 신청한 경우 또는 인허가를 취소하는 경우에는 사전에 청문절차를 거치도록 규정하고 있으며, 대법원은, ‘ 행정절차법 등 관련 법령상 청문을 실시하지 않아도되는 예외적인 경우에 해당하지 않는 한, 반드시 청문을 실시하여야 하며, 그러한 절차를 결여한 처분은 위법한 처분으로서 취소사유에 해당한다’고 판시하였다(대법원 2007.11.16. 선고 2005두15700 판결, 대법원 2017.4.7. 선고 2016두63224 판결 등), 그럼에도 강남구청장은 청구인에게 미리 고지하지도 않고 청문절차도 거치지 않은 채 쟁점주택을 등록말소하였으니 그 처분은 무효이다.
(3) 실질과세원칙상 쟁점주택은 합산배제대상이다. 국세기본법 제14조 제2항 은, ‘세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다’고 규정하여 실질과세원칙을 천명하고 있는바, 청구인이 민간임대주택법에 따른 민간건설임대주택자로서 2018.3.31. 이전에 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자 등록과 소득세법 제168조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 하여 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호의 요건을 모두 갖추었기 때문에 쟁점주택은 실질적으로 합산배제대상에 해당한다. 그럼에도 처분청은 강남구청장이 임대사업자등록을 말소하였다는 이유만으로 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로 이는 위법하다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인은 2003.12.30. 업종을 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 하고 2006.8.21. 이 건 토지상에 건축면적 396.3㎡ 및 연면적 2,488.27㎡(전용면적 60㎡초과∼85㎡ 이하) 규모의 공동주택(아파트 15세대)을 신축(사용승인)하여 2006.9.20. 소유권보존등기를 완료한 후, 2007.12.14. 쟁점주택에 대하여 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였는바, 강남구청장이 발급한 임대사업자 등록증(2007-3372)에 의하면, 쟁점주택의 종류는 매입임대주택, 그 유형은 아파트, 임대개시일은 2007.12.14.로 확인된다. (나) 강남구청장은 2020.10.6. 청구인에게 ‘ 민간임대주택법 개정에 따른 폐지유형 자동말소 처리 알림’이라는 제목으로 쟁점주택의 임대사업자등록이 자동말소되었음을 통지(공동주택과-OOO)하였는데, 그 공문내용에 의하면, ‘법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 시행(2020.8.18.)에 의거 쟁점주택이 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간 종료로 임대사업자등록이 2020.8.18.자로 자동말소(쟁점주택은 아파트에 해당되어 신규등록 불가)처리된다’는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 강남구청장에게 말소된 임대사업자등록의 회복 및 임대사업 유형을 건설임대로 정정해 줄 것을 청구하였으나, 강남구청장은 이를 거부하였고, 이에 대하여 청구인은 2022.1.18. 서울특별시장에게 행정심판을 제기하였으나, 해당 심판청구는 2022.4.4. 각하결정(서행심-2022-OOO)되었다. (라) 처분청은 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점주택이 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 이를 종합부동산세 과세표준에 포함하여 이 건 종합부동산세를 과세하였는바, 그 과세대상 주택현황은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인이 보유한 2022년도 종합부동산세 과세대상 주택
(2) 한편, 법제처는 2021.6.4. ‘주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 후 민간임대주택으로 등록하는 경우 민간건설임대주택에 해당되는지 여부’와 관련하여, 건축법에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않는다고 해석(법제처 21-0140)하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 민간임대주택법상의 건설임대주택에 해당됨에도 강남구청장이 이를 매입임대주택으로 등록하고 이후 쟁점주택을 임대주택등록부에서 말소한 처분은 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효에 해당하며, 이를 근거로 쟁점주택을 합산배제대상에서 제외하여 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 위법하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는바, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재소득세법또는법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는데 여기서 ‘임대업사업자등록을 한 자’는 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록뿐만 아니라 그 등록을 유효하게 유지하고 있을 것까지를 포함한다 할 것인 점, 쟁점주택은 민간임대주택법 제5조 에 따라 청구인의 신청으로 2007.12.14. 매입임대주택으로 등록되었다가 2020.8.18.자로 자동말소되었는데, 쟁점주택의 등록말소는 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제3항 의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것으로 지방자치단체장의 등록말소 처분의 존재나 효력 여하에 영향을 받는다고 보기 어려운 점, 민간임대주택법 및종합부동산세법의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 않는 이상 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33266호로 개정되기 전의 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. (단서생략)
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. (단서생략)
4. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 부칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.