임대주택으로서 종합부동산세 합산배제대상이 되기 위해서는 합산배제 신고기간 종료일(22.9.30.)까지는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민특법에 따른 임대사업자등록을 해야 할 것이나, 청구법인은 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 민특법 및 종부세법에서 임대주택의 포괄양수도 계약과 관련한 임대사업자 등록 간주규정이나 별도의 구제책을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
임대주택으로서 종합부동산세 합산배제대상이 되기 위해서는 합산배제 신고기간 종료일(22.9.30.)까지는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민특법에 따른 임대사업자등록을 해야 할 것이나, 청구법인은 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 민특법 및 종부세법에서 임대주택의 포괄양수도 계약과 관련한 임대사업자 등록 간주규정이나 별도의 구제책을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 재개발조합과 쟁점부동산에 대해 임대주택 포괄양수도계약을 체결함으로써 임대사업자의 지위를 갖추고 있었으므로, 합산배제 요건을 충족하고 있다고 보아야 한다. (가) 청구법인은 임대주택 포괄양수도계약에 따라 임대사업자의 지위를 얻게 되었는바, 재개발조합이 쟁점부동산에 대해 임대주택 양도신고서를 접수하여야만 청구법인은 임대사업자로서 양수신고를 거쳐 임대사업자의 등록이 가능하게 되고, 비로소 임대사업자의 지위를 포괄승계할 수 있다. 이에 따라 청구법인 2021.4.26. 재개발조합과 쟁점부동산에 관한 임대주택 포괄양수도계약을 체결하였고, 재개발조합은 2021.6.15. 임대사업자등록을 하였으며, 재개발조합은 2022.4.15. 임대주택 양도신고(임대사업자의 변경 신고)를 접수하였다. (나) 종합부동산세의 과세기준일인 2022.6.1. 기준으로 주택을 임대하고 합산배제 신고기간 종료일인 2022.9.30.까지 임대사업자등록(시･군･구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 한 임대사업자는 합산배제를 적용받을 수 있다. 청구법인의 경우 사업자등록은 이미 되어 있었고, 실질적인 임대사업자로서민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민특법”이라 한다)에서 정하는 의무를 다하고 있었으며, 재개발조합에서 2022.4.15. 임대주택 양도신고를 하였으므로, 비록 합산배제 신고기간 종료일인 2022.9.30.까지 임대사업자등록이 되어 있지 않고, 2022.10.18. 임대사업자로 등록되었다 하더라도, 민특법 제5조 제5항에 따라 합산배제 신고기간 종료일 이전에 임대사업자의 양도신고가 수리된 것으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구법인의 과실이나 귀책사유 없이 재개발조합의 임대주택 양도신고 및 보완 서류 제출 해태로 인하여 임대사업자 변경 등록이 늦어졌으므로, 합산배제 신고기간 종료일 이전에 쟁점부동산에 관한 임대사업자등록을 할 수 없는 불가피한 사정이 인정되어야 한다. (가) 재개발조합은 2022.4.15. 임대주택 양도신고를 하였으나, 2022.10.11. 양도신고가 수리되었는바, 재개발조합이 임대사업자등록을 할 당시에도 소유권을 취득하지 못한 상황이었기에 양도신고 수리 자체도 지연된 것으로 보이고, 2022.10.5. 재개발조합 명의로 소유권보존등기가 경료된 후에야 비로소 양도신고가 수리된 사정을 고려하면, 청구법인으로서는 과세기준일 이전에 임대목적물을 등록할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정되어야 한다. (나) 민특법 제43조 제2항에서 민간임대주택 포괄양수도의 경우, 포괄양도하는 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 구청장에게 신고한 후에만 양도할 수 있고, 양도인의 임대사업자가 말소되어야만 양수인이 임대사업자 변경등록이 가능한 특수한 사정이 존재하므로, 청구법인은 2022.10.11. 재개발조합의 민간임대주택 양도신고가 수리되기까지는 임대사업자 변경등록 자체가 불가능한 사정이 있음이 고려되어야 한다. 재개발조합은 2021.6.25. 임대사업자등록은 마쳤으나, 2022.4.15.에서야 민간임대주택 양도신고를 하는 등 신고 자체를 해태하였고, 이후 2차례에 걸쳐 보완서류 제출기한을 연장한 탓에 2022.10.11. 양도신고가 수리되었으며, 그로부터 1주일 내에 청구법인은 2022.10.18. 임대사업자 변경등록을 하였다.
(3) 청구법인으로서는 임대사업자로서의 의무를 모두 이행하고 민특법에 따른 실질적인 임대사업자였음에도 불구하고, 양도인인 재개발조합으로 인하여 아무런 과실이나 귀책사유 없이 종합부동산세를 감면받지 못하는 사정에 이르게 되었다.
(1) 임대사업의 양수자인 청구법인이 임대사업자의 지위를 갖추고 있었다는 이유만으로는 쟁점부동산을 합산배제 임대주택으로 볼 수는 없다. (가) 청구법인은 과세기준일 현재 민특법 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 아니었으며, 과세기준일 현재 해당 규정에 따른 임대사업자가 아니더라도, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 후단 단서 규정에 따라 합산배제 신고기간 종료일인 2022.9.30.까지는 민특법에 따른 임대사업자등록을 하여야만 쟁점부동산에 대한 합산배제가 가능한 것이나, 청구법인의 경우 임대사업자등록일이 2022.10.18.로 합산배제 대상에 해당하지 않는다. (나) 청구법인은 2021.4.26. 쟁점부동산에 대하여 재개발조합과 포괄양수도계약을 체결하였으며, 민특법 제43조 제2항에 따라 양수자가 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계받은 상황이고, 양도자가 2022.4.15. 쟁점부동산에 대하여 민간임대주택 양도신고를 이행한 만큼 민특법 제5조 제5항에 따라 양도신고가 수리된 것으로 보는 것이 타당하며, 민특법 시행규칙 제15조 제1항의 해석상 청구법인은 임대사업자로 변경된 것으로 간주해야 한다고 주장하나,. 민특법 제43조 제2항에 따른 기존 임대사업자의 민간임대주택 양도신고와 민특법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 동일시 할 수 없고, 각각 별도의 신청절차가 필요하며, 임대주택 양도신고와 관련하여 재개발조합이 부평구청에 2차례에 걸쳐 보완기간을 연장 요청함에 따라 최종 보완요구기간이 2022.9.30.까지 연장되었는바, 재개발조합의 양도신고조차 합산배제신고기간 이내에 처리될 수 없었던 상황이므로, 청구법인이 임대사업자의 지위를 갖추었다고 보기 어렵다. 또한, 민특법 시행규칙 제15조 제1항은 민간임대주택 양도신고에 관한 절차를 안내하는 규정으로써 양도신고를 신청했다는 사실만으로 임대사업자가 변경된 것으로 간주하도록 해석할 수 있는 여지가 없으며, 해당 규정을 근거로 청구법인을 임대사업자로 간주해야 한다는 주장은 타당하지 않다.
(2) 청구법인에게 이 사건 부과처분을 취소할 만큼 임대사업자로 등록할 수 없었던 부득이한 상황이 있었다고 보기 어렵다. (가) 재개발조합이 신청한 민간임대주택 양도신고가 선행되지 않으면 청구법인이 임대사업자 등록신청을 할 수 없었던 상황은 인정되나, 민간임대주택 양도신고는 포괄양수도 계약이 이행되는 과정 중에 선행되어야 하는 절차 중 하나로서 선행절차가 지연됨에 따라 청구법인이 종합부동산세를 부담하게 된 사안이다. (나) 청구법인도 양도신고 및 보완서류를 지연 제출한 재개발조합에 선행 절차 지연의 책임이 있다고 인정하고 있는바, 사적 영역에서 계약 이행 중 발생한 것에 대해서는 당사자 사이에서 해결해야 할 일이며, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 이 사건 부과처분을 취소할 만큼 부득이하고 불가피한 상황으로 보기는 어렵다.
(3) 합산배제 임대주택의 요건은 민특법에 따른 임대사업자로서 법에서 정한 등록 절차를 필요로 하고, 객관적으로 확인되는 지위를 요구하므로, 임대사업자의 지위에 준하는 자격을 갖췄다는 이유로 법령을 확대해석하여 적용하기 어려우며, 법률상 요건을 갖추지 않았음에도 사실상의 지위를 인정하여 합산배제를 적용하거나 불가피한 상황 등을 고려하는 등 법령에 규정되지 아니한 예외적인 상황을 감안하여 과세 여부를 결정한다면 오히려 관련 규정을 준수해 온 선의의 납세자들과 조세행정 집행에 큰 혼란을 야기할 수 있으므로, 처분청의 당초 부과처분은 정당하다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인과 처분청이 제출한 쟁점부동산 관련 일자별 주요 사건은 다음의 <표1>과 같고, 관련 공문서와 각종 계약서 사본 및 등기부등본 등에 의하여 아래 사건 내역이 확인된다. <표1> 쟁점부동산 관련 일자별 주요 사건 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구법인은 2021.4.21. 부동산 임대업, 부동산 관리 및 개발 등을 사업목적으로 하여 설립된 법인으로 2021.4.23. OOO세무서에 업종을 부동산임대업으로 하여 사업자등록(OOO)을 하였다. (다) 청구법인의 임대사업자등록증(등록번호: 2022-OOO-임대사업자-****)상 쟁점부동산의 임대개시일은 2021.10.2.부터 2022.4.30.까지로 확인되고, 과세기준일(2022.6.1.) 현재 민특법 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 아니었으며, 합산배제 신고기간 종료일(2022.9.30.) 이후인 2022.10.18.에 임대사업자등록을 한 것이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는 것인바, 청구법인은 민간임대주택 양도신고가 수리된 이후에야 임대사업자 등록이 가능했던 만큼, 청구법인에 대하여 임대사업자의 지위를 인정해주거나 적어도 민간임대주택 양도신고가 이미 이루어졌으므로 합산배제 신고기간 종료일에 임대사업자의 지위가 있는 것으로 간주하여야 한다고 주장하나,종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 후단 단서 규정에 따라 합산배제 신고기간 종료일인 2022.9.30.까지는 민특법에 따른 임대사업자등록을 하여야만 쟁점부동산에 대한 합산배제가 가능한 점, 이에 따라 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하는 임대주택에 해당하기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민특법에 따라 임대사업자로 등록하여야 할 것이나, 청구법인은 이 건 종합부동산세 합산배제 신고기간 종료일인 2022.9.30.까지 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 2022.10.18.에서야 임대사업자등록을 한 점, 민특법 및종합부동산세법에서 임대주택 포괄양수도 계약과 관련한 임대사업자 등록 간주 규정이나 별도의 구제책을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어 청구법인이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 종합부동산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 종합부동산세법 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자)
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 도는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월16일부터 9월30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)
① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정한는 주택”이란 공공주택특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 주택을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록)
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등)
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조(임대사업자간 민간임대주택 양도 신고) ① 임대사업자는 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 전자정부법제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외한다)의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
② 제1항에 따른 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당공무원은 전자정부법 제36조제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양도한 자와 양수한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
③ 제1항에 따라 민간임대주택 양도신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.
(5) 국세기본법 제15조(신의･성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다
결정 내용은 붙임과 같습니다.