쟁점감정평가액을 쟁점상가의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021.12.3. 사망한 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로, 청구인을 포함한 B, C, D, E(이하 “상속인들”이라 한다)은 서울특별시 서초구 OOO 소재 상가(건물 OOO㎡, 대지 OOO㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)와 충청북도 영동군 OOO필지, 전라북도 군산시 OOO필지 등과 금융재산 등을 상속받은 후, 2022.6.30. 상속세 신고시 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항에 따라 쟁점상가의 상속재산가액을 기준시가에 따라 OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 2021.12.3. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.10.24.부터 2023.3.14.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점상가의 시가에 대하여 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 5개의 감정기관(처분청 의뢰 2개, 청구인 의뢰 3개)으로부터 2022.11.30., 2022.12.20. 감정평가를 받은 후, 2023.2.27. 그 평균액(평균가액 OOO원, 이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다.
• 다. 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점상가의 상속재산가액으로 하여 2023.4.5. 상속인들에게 2021.12.3. 상속분 상속세 합계 OOO원*을 결정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.6.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 처분청의 소급감정을 통한 상속재산 평가차이에 대한 상속세 부과처분은 부적법하므로 취소되어야 한다. (가) 상증세법 제60조 제1항 본문은 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.”고 하여 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하였고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며, 같은 조 제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에 대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다. (나) 한편, 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키면서, 그 제2호는 본문에서 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 규정하되, 쟁점규정에서는 “평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”고 하여 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지 기간 중 있었던 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있는바, 그 문언상 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타당하다. (다) 다만 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 않는다 할 것이나, 여기서 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, ‘시가’는 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하고, 일반적이고 정상적인 거래에 의해 형성되어야 하며, 그 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 하므로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하여 당연히 시가로 인정될 수 있는 것은 아니고, 그 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고도 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 하며, 해당 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책임이 있다고 할 것이다. (라) 하지만 이 사건에서 처분청이 의뢰한 감정평가서 전문이 청구인에게 제공되지 않아 청구인 입장에서 처분청의 감정평가서상 평가액의 시가로서의 적정성 여부를 확인하는 과정을 거치지 못한바, 동 감정평가서 전문을 제공받기를 희망한다. (2) 국세청의 비주거용 부동산 감정평가는 감정평가의뢰 대상의 구체적인 기준을 공개하지 않고 있고, 시가가 불분명한 상황에서 시가와의 차이가 큰 부동산을 선정하겠다는 구체적인 기준 설정이 어려워 보이며, 모든 납세자에게 공평하고 일률적으로 적용하고 있다고 보기 어려운 점 등으로 보아 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 재산권을 부당하게 침해한 것으로서, 위법한 처분에 해당한다. (가) 국세기본법제1조에서 “이 법은 국세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리·의무 및 권리구제에 관한 사항을 규정함으로써 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 과세를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제18조 제1항에서 “세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정의 내용 및 조세법의 기본이념인 과세공평주의의 원칙상 상속세의 과세표준을 적용함에 있어서도 그 납세의무자들 사이에 과세의 형평이 이루어져야 할 것이다. (나) 그런데 이 사건 처분의 배경이 된 비주거용 부동산 감정평가 사업에 대한 국세청의 보도자료에서는 감정평가 의뢰 대상의 결정 기준에 대하여 ‘비주거용 부동산, 나대지 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획’이라고 밝히고 있을 뿐 그 구체적인 기준은 ‘공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있다’는 이유로 공개하지 않고 있는 점, 그런데 위 기준은 보충적 평가방법에 따른 상속세 신고가 이루어지는 등 ‘시가’가 무엇인지 불분명한 상황에서 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’을 선별하여 그에 대한 감정평가로 ‘시가’를 산정하겠다는 것으로서 그 자체로 순환논리에 빠지거나 모호하고 구체적인 기준 설정이 어려워 보이는 점, 위 기준에 의하면 과세관청이 비주거용 부동산 등 중에서 ‘시가’가 불분명함에도 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’이라고 임의로 결정한 일부 부동산에 관하여 감정평가를 의뢰하고 그에 따른 과세를 하는 것이 가능한 점, 피고가 위 기준에 해당하는 모든 납세의무자들에게 공평하고 일률적으로 과세대상 부동산에 관한 감정평가 및 이에 기한 상속세를 부과하고 있다고 볼만한 자료를 찾기 어려운 점, 실제에 있어 과세관청은 관련 사업 예산이 배정된 금액의 범위 내에서 임의적으로 감정평가 대상을 선별하고 있는 것으로 보이는 점 등 제반사정을 종합해 보면, 이 사건 처분은 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 재산권을 부당하게 침해한 것으로서 위법한 처분에 해당한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 상증세법 시행령 제49조에서는 법률의 위임을 받아 시가로 인정되는 범위를 구체적으로 규정하고 있고, 시가에 근접한 평가를 도모하고자 2019.2.12. 제1항 단서가 신설되면서 법정결정기한까지의 소급감정가액이 시가로 인정될 수 있는 근거가 마련되었으며, 2019.2.12. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용된다고 규정하고 있다.

(2) 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정한 소급감정가액은 상증세법령의 규정과 절차를 준수한 것으로, 모든 부동산을 감정평가하지는 않으나, 조세평등주의에 반하지 않는다. (가) 국세청은 시가평가원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 일부 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다. (나) 거래가 빈번한 아파트와 달리 비주거용 부동산은 개별 물건의 특수성이 강해 유사한 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 많고 대부분 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제가 있어, 이와 같이 비주거용 부동산을 상속받은 자에 대하여 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 신고한 상속재산가액을 그대로 인정한다면 오히려 아파트, 현금 등을 증여받은 납세자를 차별하는 결과를 초래한다. (다) 모든 상속재산을 대상으로 감정평가를 실시하는 것은 현실적으로 불가능하므로 그 대상과 범위를 적정 수준으로 한정하여 실시하는 것은 합리적이며, 국세청에서 재산규모, 형평성 정도 등을 감안하여 합리적인 기준을 두어 평가대상을 선정하고 있는 점을 고려할 때 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.

(3) 쟁점소급감정가액은 쟁점규정과 같이 가격산정기준일을 평가기준일(2021.12.3.)과 동일하게 하여 법정결정기한(2023.3.31.) 이내에 감정평가(작성일: 2022.11.30., 2022.12.20.)를 실시하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액을 상속재산가액으로 결정하여 청구인에게 상속세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점소급감정가액을 쟁점상가의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2021.12.3. 사망한 피상속인의 상속인으로, 청구인을 포함한 상속인들은 쟁점상가와 기타 상속재산 등을 상속받은 후, 2022.6.30. 상속세 신고시 상증세법 제61조 제1항에 따라 쟁점상가의 상속재산가액을 기준시가에 따라 OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 2021.12.3. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고․납부하였다. (나) 조사청은 2022.10.24.부터 2023.3.14.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점상가의 시가에 대하여 상증세법 제60조 제2항 및 쟁점규정에 따라 5개의 감정기관(처분청 의뢰 2개, 청구인 의뢰 3개)으로부터 2022.11.30., 2022.12.20. 아래 <표1>과 같이 감정평가를 받았다. <표1> 처분청 및 청구인이 의뢰한 감정평가 내역 (단위: 백만원) 감정 평가법인 가격산정 기준일 조사기간 감정평가서 작성일 감정가액 비고 OOO 2021.12.3. 2022.10.24. 2022.11.30. OOO 처분청 의뢰 OOO 2021.12.3. 2022.10.24. 2022.11.30. OOO OOO 2021.12.3. 2022.12.19.∼20. 2021.12.20. OOO 청구인 의뢰 OOO 2021.12.3. 2022.12.20. 2021.12.20. OOO OOO 2021.12.3. 2022.12.20. 2021.12.20. OOO (다) 국세청 평가심의위원회는 2023.2.27. 쟁점소급감정가액(평균가액 OOO원)에 대하여 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하며 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다는 결정을 하였다. (라) 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점상가의 상속재산가액으로 하여 2023.4.5. 상속인들에게 아래 <표2>와 같이 2021.12.3. 상속분 상속세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 쟁점상가의 상속재산가액 증액에 따른 세액은 약 OOO원임

(2) 기획재정부에서 편찬한 2018년 간추린 개정세법에 따르면 상증세법 시행령 제49조 제1항은 아래 <표3>과 같이 평가기간 경과 후에도 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 2019.2.12. 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속․증여받는 분부터 적용되는 것으로 나타난다. <표3> 기획재정부 2018년 간추린 개정세법의 주요 내용

22. 평가기간 경과 후 발생한 매매등 사례가액 시가 인정절차 마련

(1) 개정내용 종 전 개 정

□ 평가기간 전에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 ※ 평가기간 내에 발생한 매매등 사례가액→시가로 자동 인정

○ 적용대상

• 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 발생한 매매등 사례가액 <추 가>

○ 시가 인정절차

• 납세자 또는 과세관청이 신청 → 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가 인정

• 납세자는 신고기한 만료전 4개월 (증여는 70일) 까지 심의 신청 → 위원회는 신고기한 만료전 1개월 (증여는 20일) 까지 결과 서면 통지 ※ 매매사례가액이 시가로 인정되어 과세관청이 결정(납세자가 수정신고하여 결정하는 경우 포함)하는 경우 과소신고가산세 면제(국기법 §47의3④1호다목)

□ 평가기간 후에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 마련

○ 적용대상 추가

• (좌 동)

• 평가기간 후 법정결정기한 까지 발생한 매매등 사례가액 (상속세) 신고기한부터 9개월 (증여세) 신고기한부터 6개월 ((좌 동) * 단, 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액의 경우 납세자는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 내 심의 신청 → 위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 내 결과 서면 통지

(2) 개정이유

○ 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모

(3) 적용시기 및 적용례

○ 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청의 감정평가대상의 구체적인 기준도 모호하고, 같은 기준을 모든 납세자에게 공평하게 적용하지 않아 재산권을 부당하게 침해하였으며, 처분청의 소급감정을 통한 상속재산의 평가차이에 대한 상속세 부과처분은 부적법하므로 취소되어야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간이 경과한 후부터 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 납세의무자 또는 과세관청이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가에 포함할 수 있다고만 규정하고 있는바, 쟁점소급감정평가액의 경우 조사청과 청구인들이 각각 감정평가법인에 쟁점상가의 감정을 의뢰하여 산정한 감정평가액의 평균액으로서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 이 건 상속세 법정결정기한 내에 있고, 평가심의위원회는 평가기준일로부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점소급감정평가가액을 쟁점상가의 상속일 현재 시가에 해당한다고 인정한 점, 조사청과 청구인들이 각각 2개와 3개의 감정평가법인에 의뢰를 하여 산정한 감정평가액의 평균액을 기준으로 한 이 건 상속세 부과처분이 국세기본법제18조 제1항 규정에 따른 조세공평의 원칙을 위배한 위법한 처분이라는 청구인의 주장을 인정할만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임)으로 쟁점소급감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하며, 청구인이 감정평가에 잘못이 있었다는 점에 관한 구체적인 자료가 제시되지 아니한 점 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점소급감정평가액을 쟁점상가의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 헌법 제11조 ① 모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별ㆍ종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적ㆍ경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다. 제23조 ① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 제59조 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다. 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.

② 명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다. 제111조 ① 헌법재판소는 다음 사항을 관장한다.

1. 법원의 제청에 의한 법률의 위헌여부 심판

4. 국가기관 상호간, 국가기관과 지방자치단체간 및 지방자치단체 상호간의 권한 쟁의에 관한 심판

5. 법률이 정하는 헌법소원에 관한 심판

(2) 국세기본법 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

④ 삭제

⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다. 제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 조세범 처벌절차법에 따른 통고처분

2. 감사원법에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(5) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

(6) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것
• 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행법 제86조 에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것