[요지] 쟁점아파트와 유사매매사례가액의 아파트는 동일 단지로 위치ㆍ면적ㆍ용도가 동일하고 기준시가 차이가 5% 범위이고 그 매매계약일이 평기기간 이내로 법령에 따른 유사매매사례가액에 해당하나 처분청은 유사매매사례가액이 아닌 쟁점감정가액으로 과세한 것으로 이를 시가로 보기 어렵다고 볼 사정이 있다고 보기 어려움
[요지] 쟁점아파트와 유사매매사례가액의 아파트는 동일 단지로 위치ㆍ면적ㆍ용도가 동일하고 기준시가 차이가 5% 범위이고 그 매매계약일이 평기기간 이내로 법령에 따른 유사매매사례가액에 해당하나 처분청은 유사매매사례가액이 아닌 쟁점감정가액으로 과세한 것으로 이를 시가로 보기 어렵다고 볼 사정이 있다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요 가.청구인 AAA는 2022.2.23. 아버지 BBB가 2분의 1 지분을 소유한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분을, 청구인 CCC(청구인 AAA와 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 같은 날 어머니 DDD 소유의 쟁점아파트 지분 2분의 1을 각각 증여받은 후 2022.2.25. 쟁점아파트 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 증여세 OOO원을 각 신고·납부하였다. 나.처분청은 청구인들이 신고한 쟁점아파트의 평가기간 내 유사재산인 같은 단지 OOO(이하 “비교대상 아파트”라 한다)의 매매가액(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)이 확인되므로 쟁점아파트는 시가 적용대상임을 청구인들에게 안내하였고, 이에 청구인들은 쟁점아파트에 대한 감정평가를 실시하여 산정된 감정가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회에 제출하여 쟁점아파트의 시가로 인정받았으며, 이에 처분청은 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 2023.3.10. 청구인들에게 각각 2022.2.23. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다. 다.청구인들은 이에 불복하여 2023.6.3. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인들 주장 및 처분청 의견 가.청구인들 주장 (1)상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항은 증여재산 평가기준일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서, 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용·공매가격 및 감정가격 등 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’을 포함한다고 규정하고 있는바, 위 제60조 제2항은 증여재산의 시가로 인정되는 대상거래로서 수용, 공매 및 감정 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있다. 다만 형식적인 법률에서는 복잡한 거래현실과 거래형식의 지속적인 변화에 따른 모든 거래방식을 규정하기 어려워 구체적인 적용을 대통령령에 위임한 것이며, 위 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’은 본법에 비추어 여러 거래 중 증여재산인 쟁점아파트의 객관적인 시가를 가장 잘 반영하는 사례에서 나타난 가액을 말하는 것이라 하겠다. 이는 상증세법 시행령 제49조에 의거 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우를 대상거래로 규정하며 각 호로서 구체적인 가액의 기준을 예시함으로써 시가산정의 시간적 한계와 그 대상거래를 특정하고 있는 것으로서, 시가산정 대상을 당해 재산 이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 확대하고 있으나, 그 시행령 입법취지가 증여재산의 시가를 산정함에 있어 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하려는 경우가 존재하므로 이에 대한 과세의 합리적 근거를 구체화 하려는 취지임을 인정하지만, 그 대상을 면적, 위치, 용도 및 종목이라는 대략적인 기준으로 정하고 있는 한계로 인하여 동일 아파트 단지 내에 같은 평형의 아파트라 할지라도 각 아파트별 일조량, 조망권에 따른 유해환경과의 접근 정도, 층별, 세대별 내부공사 등으로 가격차가 발생하고 이로 인하여 객관적 시가가 차별적으로 형성되고 있음에도 증여재산의 시가를 유사 매매사례가액으로 한정하여 적용하는 것은 불합리하고 모법의 위임을 벗어나 과세요건을 부당하게 확대한 것이라고 할 수 있다. (2)비교대상 아파트와 쟁점아파트는 유사하지 아니하다. 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 동일 건물인 OOO에 존재하고, 같은 방향이며 교통조건 등이 유사하고, 쟁점아파트는 최고 32층 중 19층에 위치하고 있으며, 비교대상 아파트는 최고 32층 중 8층에 있고 일조량, 조망권이 다르며, 두 아파트의 매매(예상)가액 및 주택공시가격도 같지 않음을 알 수 있다. 또한, 이 건 증여일을 기준으로 두 아파트의 개별 시세(아래 ＜표1＞ 참조)를 보더라도 비교대상 아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다. ＜표1＞비교대상 아파트와 쟁점아파트 공시지가 등 ㅇㅇㅇ (3)처분청은 이 건 증여일 이후 유일한 매매사례 1건만으로 단순 판단하여 시가를 적용하였다. (가)처분청은 쟁점아파트와 비교대상 아파트 사이의 가격결정 요인들에 대하여 개별 비교·검토하지 아니함은 물론 동일 평형의 비교대상 아파트 단 1건의 매매사례가액만을 조사한 후 이를 상증세법 시행령 제49조 제4항의 유사매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 시가로 보았는데 이는 상증세법 제60조 제2항에서 규정한 합리적인 시가산정방법이라 하기 어렵다. (나)더구나, 같은 아파트 단지 내 같은 평형의 아파트임에도 일조량, 조망권, 동별, 층별, 세대별 내부설비 등의 차이로 매매가액이 달라지는 것은 지극히 당연하고, 쟁점아파트는 비교대상 아파트에 비하여 공시가격도 고가이며 상대적으로 고층에 해당되어 조망권도 더 유리한 상황임에도 거래가가 오히려 낮은 것으로 평가된 점을 감안하면, 처분청이 면적, 위치, 용도 및 종목 기준만을 적용하여 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 것은 법령의 취지와 부합하지 않는다 하겠다. (4)쟁점매매사례가액은 가격변동 급변기에 거래된 가액이다. (가)주택산업연구원의 보고서 “2023년 주택시장 전망”(2022년 12월)을 살펴보면, ‘2021년 하반기까지 급등한 아파트매매 가격변동률이 2022년에 들어 고금리, 고환율, 고물가, 저성장의 복합위기가 영향을 미치며 아파트가격이 마이너스 가격변동률로 전환하여 하락하고 있고, 이에 따른 정부의 규제 완화 정책에도 불구하고 2년간 급격히 상승하였던 주택가격이 하락하는 추세는 당분간 지속될 것으로 판단’하였으며, 2008년 금융위기 이후 최저 수준 거래량으로 2021년 대비 46.9%가 감소하였다.. (나)상증세법 제60조 제1항에서 상속재산의 평가는 시가로 하도록 하였고, 제2항에서는 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하였다. 쟁점아파트와 동일 면적의 비교대상 아파트 거래가격은 가격이 급등하여 최고가를 형성한 시기에 거래된 단 한건의 유일한 매매가액으로, 이 건 증여일이 속한 2022년 2월 이후부터 현재까지 더 이상의 거래가 없었고 비교대상 아파트의 쟁점매매사례가액이 기준시가의 2배가 넘는 비정상적인 거래가격임에도 처분청은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 처분을 하였다. 이는 증여일 전 6개월 및 이후 3개월간 거래되는 아파트의 매매가격이 급변 가격이 아닌 최소 2건 이상의 일반적인 평균가가 존재하고, 통상적으로 아파트 기준시가의 130%∼150%의 범위에서 거래가가 형성되는 등 가격변동이 심하지 않은 기간 중의 거래가액 평균을 적용하는 것이 합리적임에도, 쟁점아파트의 시가로 적용한 쟁점매매사례가액은 급등가액이 분명함에도 증여일 인근의 것이라는 이유만으로 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보는 것은 부당하다. (5)청구인들이 유사매매사례가액을 늦게 확인한 이유는 다음과 같다. 보통의 경우 아파트 매매계약을 체결하고 15일 내에 주택거래계약신고필증을 관할 지방자치단체장에게 신고하게 되고, 이후 매매계약과 관련한 거래내역을 국토교통부 아파트 실거래내역 조회화면을 통하여 그 존재 여부를 알 수 있게 되는데, 청구인들의 경우 비교대상 아파트의 매매계약일과 청구인들의 증여세 신고·납부일과의 차이가 불과 5일이어서 증여세 신고를 한 후 납부할 때까지 비교대상 아파트의 매매가격이 존재한다는 사실은 알 수가 없었으며, 국토교통부 및 국세청에 조회하여 유사매매 건에 대한 계약사실을 검색하기도 하였으나 계약현황에 대한 자료를 얻을 수 없었고, 결국 증여세 신고시 기준시가로 증여재산을 평가하여 신고할 수밖에 없었으며, 이후 처분청의 통지가 있기 전까지는 유사매매사례가액이 존재한다는 사실을 알 수 없었다. 나.처분청 의견 (1)청구인들은 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 층과 조망권, 기준시가 등이 다르고 비교대상 아파트의 거래는 부동산 가격 급등시기에 발생한 유일한 매매 건인바 쟁점매매사례가액은 유사매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장한다. (가)그러나 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에서는 증여재산의 시가평가와 관련한 평가기간 및 동일·유사한 재산의 매매 등 가액에 대해 규정하고 있는데, 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내(과세표준을 신고한 경우 증여세 신고일까지) ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 ‘시가’로 보고 있고, 또한, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서는 동일하거나 유사한 다른 재산이란 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 면적과 공동주택가격 차이가 5% 범위 내에 있는 재산으로 규정하고 있다. (나)쟁점아파트와 비교대상 아파트는 동일 단지내로 위치·면적·용도가 동일하고 기준시가 차이가 5% 범위 내에 해당하며, 매매계약일 2022.2.22.이 증여세 신고일인 2022.2.25.로 평가기간 내에 해당하여 쟁점매매사례가액은 법령에서 규정하고 있는 유사매매거래가액에 해당한다. (다)청구인들은 쟁점매매사례가액이 과다하게 책정되어 시가로 인정할 수 없다 하여 2개의 감정평가기관이 평가한 감정가액을 제출하였고, 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제49조의2에 따라 평가심의위원회를 거쳐 쟁점감정가액을 시가로 인정하여 이 건 증여세를 결정하였다. (2)이상과 같이 비교대상 아파트의 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로서 ‘시가’에 해당된다 할 것이고, 청구인들이 평가심의위원회에 제출한 쟁점감정가액은 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액에 해당하므로 쟁점감정가액을 시가로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 나.관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 제78조【결정·경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.