청구인이 공사비용을 지급하였다는 공사업자는 관련매출을 신고한 사실이 없고 청구인이 제시한 증빙 등으로는 공사비용을 실제 지출사실을 입증하였다고 보기 어려워 실제거래가액으로 인정하기 어려움
청구인이 공사비용을 지급하였다는 공사업자는 관련매출을 신고한 사실이 없고 청구인이 제시한 증빙 등으로는 공사비용을 실제 지출사실을 입증하였다고 보기 어려워 실제거래가액으로 인정하기 어려움
[사건번호] 조심2023서8188 (2023.09.12) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 청구인이 양도한 쟁점건물의 취득가액 산정시 실지거래가액을 확인할 수 없고 기타 필요경비의 지출여부가 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하고 필요경비를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 [결정요지] 청구인이 공사비용을 지급하였다는 공사업자는 관련매출을 신고한 사실이 없고 청구인이 제시한 증빙 등으로는 공사비용을 실제 지출사실을 입증하였다고 보기 어려워 실제거래가액으로 인정하기 어려움 [관련법령] 소득세법 제97조제1항 / 소득세법 시행령제163조제3항 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(3) 청구인은 세무조사 당시 BBB의 주민등록번호 등으로 처분청에게 거래상대방을 조회하여 확인 또는 공사비 조사를 하여줄 것을 요청하였으나, 처분청은 실거래가액이 확인되지 않는다고 하여 공사비 모두를 부인하였다.
(4) 청구인은 쟁점건물의 쟁점공사비용을 입증하기 위하여 ㈜AAA에 쟁점건물의 평가를 의뢰하였고, 2022.10.19. 건물잔존가액이 OOO원(건물 신축비 OOO원, 건물증축비 OOO원, 건물 개보수비 OOO원 합계 OOO원에 대한 감가상각비 등을 감안하여 OOO원)이라는 것을 2개 감정평가법인의 감정을 거쳐 제출하였으며, 실거래가액이 확인되지 아니할 경우에는 감정평가금액을 실거래가액으로 보아 과세함이 타당하다.
(5) 처분청은 건축물관리대장에 따라 신축․증축면적이 확인되고, 건축업자가 공사대금을 받아간 영수증을 근거로 거래상대방 문답서를 받아 세무조사를 하여야 함에도 불구하고 건축업자에 대한 확인조사를 생략하고 건축비가 확인되지 아니한다고 판단한 것은 조사공무원의 직무를 성실히 수행하지 아니한 것이다.
(6) 위와 같이 처분청은 건축업자에 대한 거래확인도 없이 실거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 위법·부당하므로 이 건 처분을 취소 또는 재조사하는 것이 타당하고, 거래상대방 확인이 불가능할 경우에는 건물에 대한 감정 평가액을 취득가액으로 적용하여 자본적 지출로 인정하여야 한다.
(2) 청구인은 양도성예금증서(CD)로 쟁점1공사비용을 지급하였다고 주장하나, 양도성예금증서는 금융실명제 이후 비자금조성과 및 자금노출을 차단할 목적으로 음성화된 거래에 이용되는 사회현실과 목회활동을 하는 청구인의 사회적 위치에 비추어 청구인이 OOO원이 넘는 고액의 양도성예금증서를 취득하였다는 것을 신뢰하기 어렵고, 청구인은 이를 구입한 자금출처를 제시하지 아니하였으며, 무기명채권은 자금출처가 차단된다는 이유로 프리미엄이 붙어 거래되는 것이 통상적임에도 쟁점공사비용을 무기명채권으로 지급하였다는 것을 납득하기 어렵다고 할 것이다.
(3) 청구인은 쟁점2공사비용과 관련하여 OOO과 계약을 체결하였다고 주장하나, OOO의 세금계산서 발행내역이 확인되지 아니하고, 청구인은 부과제척기간이 경과한 점을 이용하여 2015년의 거래를 주장하고 있는 것으로 보이며, 인터넷포탈의 로드뷰 등에 따르면 쟁점건물의 개조공사는 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 2층 일식당의 인테리어 공사비용은 통상 임대인이 시설공사하는 것은 매우 이례적일 뿐 아니라 견적서 상의 공사내역과도 일치하고 있지 아니하며, 공사업자인 OOO은 대금지급 증빙제출요구에 응하지 아니하고 있다. OOO은 청구인의 양도소득세 신고를 대리한 BBB과 동일 건물, 동일 층에 위치하고, BBB이 기장하고 있는 것으로 확인되며, 이의신청결정문에 의하면 공사견적서상의 인테리어 비용 및 에어컨설치 등에 관하여 임차인인 DDD(일식 참치회집)이 부가가치세 매입신고를 한 것으로 확인되고 있어 결국 쟁점2공사비용은 양도소득세 탈루를 위한 허위증빙자료라고 할 것이다.
(4) 청구인은 2022.10.19. 쟁점건물의 가액을 감정평가법인에 소급감정을 의뢰하여 해당 가액을 취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하나, 소득세법 제97조 에서 취득가액으로 인정되는 감정가액에 대하여 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액으로 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내의 것에 한정”하고 있으므로 청구인이 주장하는 소급감정가액은 취득가액으로 인정되는 감정가액이 아니라고 할 것이다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점건물에 대한 건축과 증축을 하였다고 주장하는 BBB의 사업이력은 아래 <표2>와 같고, 관할 세무서장은 BBB이 건설업 사업장에 대하여 사업자등록하지 않아 2008.3.7. 직권등록하였고, 아파트 내부공사 매출을 누락함에 따라 2001년 제1기 및 2002년 제1기 매출에 대한 부가가치세와 종합소득세를 고지한 것으로 나타난다. <표2> BBB의 사업 이력 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 BBB의 영수증의 진위 검토를 위하여 인감도장을 대사한 내역은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) 심리당당자가 OOO청장에게 쟁점건물의 증축관련 자료를 요청한 결과, 쟁점건물은 1983.9.23. 이전에 이미 3층으로 증축되어 있는 것으로 확인된다. (마) 인터넷 로드뷰를 통해 확인되는 쟁점건물의 사진은 다음과 같고, 2015년 2층 내부 리모델링을 진행한다는 현수막이 확인된다. ㅇㅇㅇ (바) 쟁점건물의 2층은 OOO에서 ‘OOO’라는 상호로 2015년 개업한 것으로 확인되고, ‘OOO’는 인테리어와 관련하여 2015년 9월 인테리어 업체 및 2015년 12월 에어컨설치를 하고 매입세금계산서를 수취한 것으로 확인되며, 청구인이 제출한 견적서에도 2층 및 3층의 에어컨설치공사 비용 OOO원이 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점공사비용을 주장하며 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점1공사비용과 관련하여 다음의 공사 영수증과 양도성예금증서(만기지급액 합계 OOO원)를 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점2공사비용과 관련하여 다음과 같은 공사도급계약서와 견적서 등을 제출하였다. ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 쟁점2공사비용을 OOO로부터 자금을 차입하여 지급하였고, 쟁점부동산을 매각한 후 OOO에 차입금(OOO원)과 이자(연 12% 복리, OOO원)에 헌금(OOO원)을 포함하여 OOO원을 지급하였다고 주장하며 통장사본 등을 제출하였다. (마) 청구인은 쟁점부동산 양도 당시의 쟁점건물의 시세를 입증하기 위하여 ㈜AAA에 쟁점건물의 감정을 의뢰하여 감정가액을 OOO원으로 평가(기준시점: 2022.10.19., 작성일 2022.10.20.)한 평가서를 받았고, 이의신청 당시 아래 <표3>과 같이 ㈜AAA과 OOO감정평가사사무소로부터 쟁점건물을 소급감정(기준시점: 1979.5.17., 1995.3.17.)받은 내역(조사일: 2023.3.20., 작성일: 2023.3.24.)을 제출하였다. <표3> 쟁점건물의 소급감정가액 ㅇㅇㅇ (바) 청구인은 이의신청 당시 처분청의 답변에 대하여 영수증 원본제출 요구에 응하지 못한 것은 청구인이 고령(1930년생)이고, 관련 재산관리를 배우자가 하였으나 배우자가 사망하였으며, 이사 등으로 원본 등을 분실하였다고 항변하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는 것이다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임). 청구인은 쟁점건물의 취득 및 증축 등에 사용된 쟁점공사비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며 공사비용과 관련한 영수증, 계약서 등을 제출하였으나, 청구인이 쟁점1공사비용을 지급하였다는 BBB은 쟁점1공사비용과 관련한 매출을 신고한 사실이 없고, 영수증에 날인된 BBB의 인감도장은 2006.5.19. 인감대장에 등록된 인감도장과 다르며, 청구인이 제출한 영수증은 원본이 아니므로 청구인이 제출한 영수증 등을 신빙성있는 증빙자료로 보기 어려운 점, 쟁점2공사비용과 관련하여 공사를 진행한 OOO은 관련된 세금계산서의 발급내역이 확인되지 않고, 2015.8.5. 2층에 개업한 음식점의 임차인이 인테리어 관련 매입세금계산서를 수취하여 부가가치세 매입신고를 한 사실이 확인되며, 청구인은 쟁점2공사비용과 관련한 지출에 대한 금융증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 쟁점공사비 등이 실제 지출한 자본적 지출이었다면 청구인은 이를 장부에 반영하여 감가상각비로서 임대소득에서 공제하였어야 하나, 쟁점공사비용은 장부에 반영된 사실이 없는 점, 청구인이 제시한 감정가액은 소급감정가액으로 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제2호에 따른 “취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 감정평가”한 가액이 아니므로 이를 취득가액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.