쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2005.8.2. 경기도 연천군 OOO 전 4,114㎡ 1/2 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을, 2015.4.1. 같은 리 6-2 전 1,530㎡, 2015.8.11. 같은 리 7 전 2,730㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)을 각 취득하여 보유하다가 2021.2.1. 쟁점토지 및 쟁점외토지를 일괄하여 양도한 후 2021.3.1. 그에 대한 양도차손을 OOO원(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 ＜표1＞ 기재와 같이 쟁점토지의 취득가액은 환산취득가액으로, 쟁점외토지의 취득가액은 부동산 등기부등본상 기재된 금액으로 하여, 2022.10.14. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. ＜표1＞ 양도소득세 경정내역 ㅇㅇㅇ
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.11. 이의신청을 거쳐 2023.5.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지를 일괄하여 총 OOO원에 취득하였고, 그 중 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이었다. 부동산 매매계약서에 의해 확인되는 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득가액은 ＜표2＞ 기재와 같다. ＜표2＞ 매매계약서상 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득대금 ㅇㅇㅇ 쟁점토지 취득대금은 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원으로 나누어 모두 2005년 당시 지급되었다. ＜표3＞ 매매계약서상 쟁점토지 및 쟁점외토지 취득대금 지급내역 ㅇㅇㅇ 양도인 aaa은 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도대금을 지급받고 ＜표4＞ 기재와 같이 2005.7.9. OOO원, 2005.9.1. OOO원, 2007.9.20. OOO원의 영수증을 교부하여 주었으며, 나머지 영수증은 분실하였다. ＜표4＞ 영수증 교부내역 ㅇㅇㅇ 쟁점토지 취득대금을 지급한 내역은 ＜표5＞ 기재와 같고, 이는 매매계약서, 영수증 및 금융거래내역을 통해 확인할 수 있다. ＜표5＞ 쟁점토지 및 쟁점외토지 취득대금 지급에 대한 증빙 ㅇㅇㅇ 2005년 당시 청구인과 계약을 체결하였던 aaa은 쟁점외토지 중 경기도 연천군 OOO의 소유자이면서 경기도 연천시에서 부동산중개업을 영위하고 있는 부동산중개업자이다. aaa은 본인이 관리하고 있는 경기도 연천군 일대의 땅 중에서 쟁점토지 및 쟁점외토지를 책임지고 청구인에게 총 OOO원에 양도하여 주기로 하고 매매계약서를 작성하였다. 당초 계약을 체결할 당시 청구인은 aaa이 쟁점토지 및 쟁점외토지 소유자들로부터 권한을 위임받은 것으로 알고 있었고, aaa이 쟁점토지 주변에 대한 개발을 확신하였기 때문에 이를 믿고 계약을 체결하였으나, 쟁점토지 대금을 완납하고 쟁점외토지 대금을 지급하는 과정에서 예상했던 대로 개발이 진행되지 아니함에 따라 쟁점외토지에 대한 잔금 지급을 유보하였고 이에 따라 aaa과 다툼이 발생하게 되었다. 이후 aaa과의 분쟁을 해결하기 위하여 당초 계약금액에서 OOO원 차감한 OOO원으로 매매대금을 감액하였고, aaa은 쟁점토지 및 쟁점외토지를 청구인으로부터 매수하여 제3자에게 다시 매각하여 줄 것을 약속하였다. 합의과정에서 계약이 늦어진 책임으로 청구인은 총 OOO원을 지급받으면 모든 권리를 포기한다는 포기각서를 작성하였고, aaa은 쟁점토지 및 쟁점외토지가 제3자에게 매각되지 않으면 본인이 OOO원에 매입하겠다는 각서를 작성하기도 하였다. 처분청은 쟁점토지 등에 대한 계약서가 총 3건 제시되자 계약서의 진위여부를 문제삼고 있으나 AAA의 계약서에 대한 문서감정결과 이는 2005년경 작성된 문서임이 확인되었으므로 해당 계약서가 진정한 계약서임은 입증되었다. 쟁점토지에 대한 취득대금 지급내역은 앞서 기재한 바와 같이 계약서 및 청구인 계좌 출금내역, aaa 영수증 발행내역, aaa 계좌 이체내역(일부) 등을 통해 확인할 수 있고, 그 외에 정확한 금액에 대한 송금내역 등 금융증빙은 이미 15년∼18년 전 거래내역이므로 제출하기 어렵다. 한편, 처분청은 쟁점토지의 취득대금이 기준시가가 동일한 인근지번의 거래금액의 200%를 초과하는 과다한 금액이므로 인정하기 어렵다는 의견이나, 토지의 가격은 같은 지역이더라도 입지와 주변환경에 따라 큰 차이가 있는 것으로 쟁점토지가 있는 경기도 연천군은 당시 땅값 상승률이 전국 1위였던 지역이었던바 단순히 인근지번과 비교하는 것은 적절하지 않다. 청구인이 양도소득세 신고시 착오로 최종적으로 확정된 계약서가 아닌 최초 계약서를 첨부하여 신고하는 실수를 하기는 하였으나, 이를 이유로 이후 제출하는 모든 거래사실 및 증빙을 부인하여 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 3건의 매매계약서, 쟁점외토지 양도인 aaa이 작성한 영수증 4매, 청구인 계좌 출금내역 등을 제출하였다. 쟁점토지는 bbb이 단독소유하던 것을 2005.6.27. 청구인과 ccc가 각 1/2지분씩 매수하는 계약을 체결하고 2005.8.2. 그에 대한 소유권이전등기를 마친 것으로 확인되나, 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서에 의하면 양도인 aaa이 청구인과 ccc에게 쟁점토지 및 쟁점외토지를 총 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)에 일괄하여 양도하는 것으로 기재되어 있었다. 처분청이 이러한 계약서의 오류를 지적하자 청구인은 당초 제출한 계약서와 유사한 2차 계약서를 제출하였고 이 역시 매도인, 매수인 등이 등기부등본 등과 달라 진정한 계약서로 인정할 수 없었다. 청구인이 3차로 제출한 매매계약서는 공인중개사를 통하여 작성된 계약서가 아닌 쌍방합의에 의해 작성된 계약서로 당초 제출된 2건의 계약서에 날인된 것과 청구인의 도장이 다른 점 등 그 진위여부에 의심스러운 정황이 있었다. 이에 처분청은 3차로 제출된 매매계약서의 진위여부를 확인하기 위해 해당 계약서의 작성일자에 대한 문서감정을 의뢰하였고 이에 대하여 작성일자를 감정할 수 없다는 회신을 받았다. 청구인은 이에 대하여 aaa이 매매계약 체결당시인 2005년 공인중개업을 영위하고 있었기 때문에 aaa의 책임 하에 다른 토지소유자들의 토지들을 함께 양도하였다고 주장하나 aaa이 공인중개업을 개시한 것은 2008년으로 확인된다. 청구인은 해당 계약서들 외에 취득대금에 대한 증빙으로 aaa으로부터 교부받은 영수증 및 청구인 계좌에서 일정 금액(OOO원)이 출금된 내역 등을 제출하고 있다. 그러나 청구인이 aaa 계좌로 이체한 금액은 2005.7.11. OOO원 및 2005.7.12. OOO원의 합계 OOO원에 불과하고, 그 외의 금액은 청구인 계좌에서 출금된 금액이 aaa 계좌로 입금되었다고 주장하는 것에 불과한데 출금된 금액과 입금된 금액 또는 영수증 교부금액이 일치하지 않으며, 출금된 금액이 쟁점토지 또는 쟁점외토지의 취득대금으로 지급되었다는 증빙 또한 제출된바 없다. 청구인이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 OOO원은 기준시가가 동일한 인근지번의 거래가액의 200%를 초과하는 등 지나치게 과다하다. 한편 청구인은 비교대상토지 선정이 부적절하다고도 주장하나 처분청이 비교대상토지로 제시한 인근토지는 부동산실거래가 신고제도에 대한 부동산대책이 발표된 2005.8.31. 이후 거래된 것으로 기준시가 등의 연도별 상승률이 쟁점토지와 유사하므로 당시 거래시세를 확인하기에 적절한 사례에 해당한다. 따라서 쟁점토지는 취득가액을 확인할 수 없으므로, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 계산한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점토지 취득 당시의 매매계약서는 총 3건으로 다음과 같다. (가) 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서에 의하면, 양도인 aaa이 청구인과 ccc에게 쟁점토지 및 쟁점외토지를 총 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)에 일괄하여 양도하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인이 2차로 제출한 매매계약서는 2005년 7월 작성된 것으로 기재되어 있다. (다) 최종적으로 제출된 매매계약서(2005.6.27.)는 기존에 제출되었던 계약서와 달리 쟁점토지만 분리하여 계약된 매매계약서로 공인중개사를 통하지 않고 쌍방합의에 의해 작성되었고, 앞서 제출된 2건의 계약서에 날인된 것과 다른 청구인의 인영이 날인되어 있는 것으로 확인된다.

(2) 처분청은 2023.1.5. 최종적으로 제출된 매매계약서의 작성시기에 대하여 서울지방국세청 과학조사담당관실에 문서감정을 의뢰하였고, 서울지방국세청 과학조사담당관실은 2023.1.19. 2005.6.27.자 매매계약서의 작성시기는 감정이 불가능하다고 회신하였다. ＜표6＞ 서울지방국세청 과학조사담당관실 문서감정 회신내역 ㅇㅇㅇ

(3) 청구인은 사설감정기관(AAA)에 2005.6.27.자 매매계약서의 작성시기에 대한 문서감정을 의뢰하였고, 이에 대하여 2023.5.19. “종합적인 작성시기 추정은 불가능하나, 인영의 전사시험, 지질검사에 한해 한정된 감정결과에 의하면 최근에 작성된 문서로 보기 어려우며 기재년도인 2005년경 작성된 문서로 추정된다.”는 내용의 감정결과를 받았다고 주장하며, 해당 감정서를 제출하였다. ㅇㅇㅇ

(4) 위 감정결과에 대한 서울지방국세청 과학조사담당과실의 의견은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ

(5) 청구인은 쟁점토지 등에 대한 취득대금을 지급하고 aaa으로부터 영수증을 교부받았다고 주장하며 다음과 같이 영수증을 제출하였다. (가) 2005.7.9.자 영수증에는 청구인ㆍddd가 aaa에게 쟁점토지 및 쟁점외토지 계약금으로 1억원을 지급하였다고 기재되어 있다. (나) 2005.9.1.자 영수증에는 청구인ㆍddd가 aaa에게 쟁점토지 및 쟁점외토지 잔금 OOO원 중 OOO원을 지급하였다고 기재되어 있다. (다) 2007.9.20.자 영수증에는 청구인ㆍddd가 aaa에게 쟁점외토지 잔금 OOO원 중 OOO원을 지급하였다고 기재되어 있다.

(6) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지 취득대금 지급내역이라고 주장하며 청구인 명의 계좌 출금내역을 제출하였는바, 이 중 aaa 계좌로 이체된 것은 2005.7.11. OOO원 및 2005.7.12. OOO원의 합계 OOO원으로 확인된다. 구체적 내역은 ＜표8＞ 기재와 같다. ＜표7＞ 쟁점토지 및 쟁점외토지 취득대금 지급내역 등 ㅇㅇㅇ

(7) 청구인은 aaa에게 지급한 거래금액(OOO원)이 필지별로 재차 작성한 계약서(2005.6.27.)상 매매대금(OOO원)과 일치한다는 점을 입증하기 위해 청구인ㆍccc의 포기각서 및 aaa의 각서를 각 제출하였다. (가) 청구인ㆍccc가 작성한 포기각서에 의하면 중도금 OOO원 중 OOO원을 변제받으면 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 모든 권한을 포기할 것이며, 민․형사상 이의를 제기하지 않겠다고 기재되어 있다. (나) aaa이 청구인과 ccc에게 작성하여 준 각서(2005.3.26.)에 의하면 aaa은 2015.12.31.까지 쟁점토지 및 쟁점외토지가 제3자에게 매각되지 않으면 aaa 본인이 OOO원에 매입하겠다는 내용이 기재되어 있다.

(8) 쟁점토지의 취득세 신고내역은 ＜표8＞ 기재와 같으며, 신고 후에 경정청구 및 경정내역은 없는 것으로 확인된다. ＜표8＞ 쟁점토지 취득세 신고내역 ㅇㅇㅇ

(9) 쟁점토지 전소유자 bbb은 쟁점토지를 청구인 외 1인에게 매매하고 양도가액을 OOO원(기준시가)으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것으로 확인된다.

(10) 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액(OOO원)은 기준시가가 동일한 인근지번의 거래금액의 200%를 초과한 금액으로 적정한 가격으로 볼 수 없다는 의견이며, 이를 입증하기 위하여 다음과 같은 자료를 제출하였다. ＜표9＞ 쟁점토지 인근지번 매매사례가액 비교 ㅇㅇㅇ

(11) 청구인은 2004년 상반기에 연천신도시 조성계획이 발표되고 연천군과 한국토지공사간 지역개발 협력사업에 대한 기본협약이 체결되면서 쟁점토지 인근 지역은 2005년 당시 전국에서 땅값 상승률이 가장 높았다고 주장하며 매일경제 기사 및 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동내역을 제출하였다. ＜표10＞ 쟁점토지 개별공시지가 변동내역 ㅇㅇㅇ

(12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이고 이러한 사실이 충분히 입증됨에도 불구하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다고 주장한다. 소득세법제114조 제7항은 ‘양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다’고 규정하고 있고, 동 규정에서 말하는 ‘대통령령으로 정하는 사유’란 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에서 ‘양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’로 규정하면서, 같은 조 제3항에서 ‘양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가)을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다’고 규정하고 있는바, 양도소득세 신고당시 청구인이 첨부한 매매계약서상 취득일(계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 지급일 미기재, 등기일: 2005.8.2.) 및 양도인(등기부등본상 양도인 bbb, 매매계약서상 양도인 aaa) 기재가 등기부등본상 기재와 다른 것을 확인하고 이에 대하여 처분청이 소명을 요구하자, 청구인은 기존 계약서와 양도인ㆍ취득일 및 양도대상 물건의 기재가 다른 계약서(계약체결일: 2005.6.27., 잔금지급일 2005.7.27., 등기일: 2005.8.2.)를 새로 제출하였는데, 최종적으로 제출된 매매계약서는 당초 제출된 2건의 계약서와 달리 공인중개사를 통하여 작성된 계약서가 아니었고 당초 제출된 2건의 계약서에 날인된 것과 청구인의 도장도 달라 쟁점토지 취득당시 작성된 계약서로 믿기 어려운 점, 처분청은 3차로 제출된 매매계약서의 작성시기에 대하여 서울지방국세청 과학조사담당관실에 문서감정을 의뢰하였고, 서울지방국세청 과학조사담당관실은 2023.1.19. 3차로 제출된 매매계약서의 작성시기의 감정이 불가능하다고 회신한 점, 청구인이 쟁점외토지 소유자 aaa으로부터 교부받은 영수증은 총 3매인데, ① 2005.7.9.자 영수증에는 aaa이 청구인ㆍddd에게 ‘쟁점토지 및 쟁점외토지 계약금’으로 총 OOO원을 지급하였다고 기재되어 있고, ② 2005.9.1.자 영수증에는 aaa이 청구인ㆍddd에게 ‘쟁점토지 및 쟁점외토지 잔금 OOO원 중 OOO원’을 지급하였다고 기재되어 있으며, ③ 2007.9.20.자 영수증에는 aaa이 청구인ㆍddd에게 ‘쟁점외토지 잔금 OOO원 중 OOO원’을 지급하였다고 기재되어 있어, 해당 영수증만으로는 청구인이 쟁점토지 양도인 bbb(또는 청구인이 주장하는 양도인 aaa)에게 취득대금으로 OOO원을 지급한 사실이 확인되지 않는 점, 그 외에 청구인이 제출한 금융증빙은 청구인 명의 계좌 출금내역에 불과하여 해당 금액이 쟁점토지 양도인 bbb(또는 청구인이 주장하는 양도인 aaa)에게 지급되었다는 점이 입증되지 않고, 청구인 계좌에서 aaa 계좌로 입금된 금액은 OOO원에 불과한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정‧경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.