[요지] 비교부동산은 쟁점부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하고 비교부동산 매매계약일과 쟁점부동산의 증여일 사이의 공동주택가격 변동율 또한 전국 공동주택가격의 변동률과 차이가 없는 등 비교부동산의 매매가액을 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[요지] 비교부동산은 쟁점부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하고 비교부동산 매매계약일과 쟁점부동산의 증여일 사이의 공동주택가격 변동율 또한 전국 공동주택가격의 변동률과 차이가 없는 등 비교부동산의 매매가액을 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서 규정에 의하면, “다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다”라고 규정하고 있다.
(2) 또한 상증세법 시행령 제49조 제4항에 의하면 그 대상으로서, “해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다” 라고 규정하고 있다.
(3) 본래 상증세법의 과세원칙인 시가과세에 있어서의 기간적 요건은 증여일 전 6개월 또는 증여일 후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우인 바, 이 기간을 법령의 근거 없이 과세관청이 임의로 확장하여 위 기간 외에 거래분까지 시가로 결정하게 되면 이는 법령의 예측가능성과 법적 안정성을 크게 훼손하는 것이 되어 결과적으로 납세자의 재산권을 부당히 침해하게 되는 것이다.
(4) 따라서 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서에서는 특별한 요건에 부합되는 경우에 한하여 예외적으로 증여일 이전 2년 이내 또는 증여일 후 증여세 과세표준 결정일까지의 매매 등의 가액을 시가로 의제할 수 있도록 규정하고 있는 바, 그 대상을 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서에서 “시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”에 적용하는 것으로 규정하고 있다.
(5) 처분청이 유사매매가액으로 본 비교대상주택의 거래일은 2019.6.12.이고, 해당 주택의 공시가격(기준시가)은 아래 ＜표1＞과 같이 변동되었다. ＜표1＞ 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가 (단위: 원)
(6) 즉, 비교대상주택의 거래시기인 2019.6.12.과 청구인이 증여받은 쟁점주택의 증여시기인 2020.7.22.의 기준시가는 OOO원에서 OOO원으로 가격변동이 있음을 알 수 있는바, 그럼에도 불구하고 약 1년 1개월 이전에 거래된 인근 유사매매가액을 1년 1개월 후에 증여가 이루어진 쟁점주택의 증여재산가액으로 의제한 것은 관련 법령에서 “시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보이는 경우”에 평가위원회에 그 평가를 의뢰하여야 하는 요건에 반한다.
(7) 따라서 이는 평가위원회에 심의대상이 아닌 것을 심의한 것이므로 절차상에 흠결이 있고, 아울러 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서 규정의 평가위원회는 단순히 납세자 또는 과세관청의 의뢰에 의하여 증여 등의 물건을 평가함에 목적과 기능을 두고 있는 것이지 평가대상의 적정성 여부까지를 심의대상으로 하지 않음을 볼 때 당해 평가위원회의 심의를 거친 처분이라 하여 이를 시가로 결정한 처분은 수긍할 수 없다.
(1) 청구인은 처분청이 법령의 근거 없이 평가기간을 임의로 확장하여 납세자의 재산권을 부당하게 침해하였다고 주장한다. (가) 처분청은 국세기본법 제26조의2에서 규정하는 부과제척기간 내에 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따라 일정한 요건을 갖춘 비교대상주택에 대한 증여일로부터 2년 이내의 매매거래가택을 증여세 부과대상이 되는 주택의 가액으로 결정하여 증여세 부과처분을 할 수 있다. (나) 상증세법 제60조 제2항에 따른 “시가”는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우 통상적으로 성립되는 가액으로 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액을 의미하며, 다만, 증여재산의 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 당해재산에 대한 매매등이 있는 경우 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다. (다) 같은 조 제4항에서 해당 자산과 면적·위치·기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매등 가액을 시가로 보되 본문 괄호에서 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액을 그 대상으로 한다고 되어 있는 것은, 같은 조 제1항에서 해당 재산의 매매등 가액 적용 시 평가기준일 “전후” 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월)로 하고 있는 바, 이는 그 기간의 차이가 있어 명시한 것이고 평가기준일 2년 이내의 기간 중에 있는 매매등의 가액에 대하여 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다는 단서 조항을 배제하고 있는 것이 아니다. (라) 따라서 법령의 근거 없이 평가기간을 처분청 임의로 확장하여 해석하여 법령의 예측가능성과 법적안정성을 크게 훼손하여 납세자의 재산권을 부당하게 침해하였다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 청구인은 비교대상주택의 공동주택가격이 2019년 OOO원에서 2020년 OOO원으로 가격변동이 있었으므로 “시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”로 볼 수 없다고 주장하나, 공동주택가격은 시간이 경과됨에 따라 상승하는 것이 일반적이며 비교대상주택의 공동주택가격도 통상적인 상승률을 보이며 꾸준히 증가되어 왔고, 쟁점주택의 거래일부터 증여일까지 그 매매가액을 증여재산가액으로 평가하기 어려울 정도의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우며, 또한 달리 쟁점주택의 시가가 하락하였다고 볼 자료도 없는 점 등에 비추어 보면, 공동주택가격이 변동되었다는 사실만으로 “가격변동의 특별한 사정이 있는 것”으로 보기 어렵다.
(3) 청구인은 평가위원회가 단순히 납세자 또는 과세관청의 의뢰에 의하여 증여 등의 물건을 평가함에 목적과 기능을 두고 있으며 평가대상의 적정성 여부까지를 심의대상으로 하지 않는다고 하고 있다. (가) 지방청 평가심의위원회는 납세자, 지방청장 또는 관할세무서장이 매매 등의 가액에 대한 시가심의를 신청한 경우 가액의 적정성 여부를 심의하여 의견을 제시하기도 하며, 세무서장이 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성 유지·주위환경의 변화 여부·거래당시와 평가기준일 사이의 가격변동의 특별한 사정 유무를 검토하여 제출한 의견에 대해 신빙성 등을 검토하고 감안하여 시가인정 여부를 심의한다. (나) 처분청은 평가심의 의뢰 전, 평가심의 의뢰 후 청구인에게 쟁점주택과 유사한 매매사례가액이 있으며, 쟁점주택을 재평가하여 증여세가 과세될 수 있으므로 심의에 대한 의견을 제출하도록 안내하였으나, 청구인은 아무런 의견도 제출하지 않은 채 심판청구를 하면서 비교대상주택이 적정하지 않다고 주장하고 있을 뿐이다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정‧고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서는 “고시주택가격”이라 한다).
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서는 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 처분청은 평가기준일(증여일) 전 2년 이내인 2019.6.12. 비교대상주택의 매매거래를 확인하고(평가기간 내 유사매매사례는 없음), OOO지방국세청 평가심의위원회의에 심의를 의뢰하였으며, 평가심의위원회는 2022.7.29. “비교대상주택의 거래는 매매계약일로부터 증여일까지의 기간에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 증여일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다”고 결정하였다.
(2) 아래 ＜표2＞와 같이, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 동, 같은 층에 위치하고 있고, 면적･방향･기준시가도 동일한 것으로 확인된다. ＜표2＞ 쟁점주택 및 비교대상주택의 비교 (단위: ㎡, 백만원)
(3) 한편 2022년 부동산 가격공시에 관한 연차보고서(국토교통부)에 의하면, 2020년 전국 공동주택가격의 변동률은 5.98%로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상주택의 매매시점과 쟁점주택의 증여시점 사이에는 가격변동이 있었으므로 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 산정하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 의하면 유사재산의 매매 등의 가액이 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일과 매매계약일 등까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 되어 있는 바, 이 건의 경우 비교대상주택은 쟁점주택과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하고, 비교대상주택의 매매계약일과 쟁점주택의 증여일 사이의 공동주택가격 변동률 또한 전국 공동주택가격의 변동률과 차이가 없는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.