쟁점토지는 하치장용으로 사용되었으므로 사업용토지에 해당한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.1.5. 상속으로 취득한 OOO토지(답 OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.12.1. 매매가액 OOO원에 양도하고, 2022.2.24. 쟁점토지가 소득세법 제104조의3 에 따른 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율(55%)을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2022.10.21. 쟁점토지가 임차인이 건설업 등을 영위하면서 건설자재 등을 보관한 하치장용 등의 토지로 사용해 왔으므로 소득세법 제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의11에 따라 비사업용토지에 해당하지 않는다는 이유로 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해 줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 2023.3.6.∼2023.3.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 후, 쟁점토지가 하치장이 아닌 건설업을 영위하는 임차인의 사무실(가건물 및 컨테이너, 창고형 형태의 작업장 건물 등) 등으로 사용되어 비사업용토지에 해당한다는 이유로 2023.3.30. 위 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.5.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 쟁점토지 소유기간(2005～2021년)에, 청구인이 직접 토지를 이용한 사실은 없으나, 건설업을 영위하는 임차인이 사용해 오면서 건설자재 등 적치를 위한 하치장으로 사용한 바, 쟁점토지는 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제7호 에서 규정하는 “물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장”에 해당하므로 비사업용토지로 볼 수 없다. (가) 쟁점토지 매매 당시 임차인은 AAA(주)(이하 “AAA”이라 한다)였는데, AAA은 2015년 12월 이래 쟁점토지 지상에서 건설업(창호유리공사, 경량철골 및 수장공사, 금속 및 시설구조물공사)을 영위해 오고 있으며, AAA 이전에는 임차인 BBB가 2001년 10월부터 약 14년간 쟁점토지를 창고로 사용해 왔다. 계약서 내용을 보면, 부동산의 용도란에는 ‘창고’라고 특정되어 있는 사실을 알 수 있고, 임차인들은 쟁점토지를 주로 건설자재 및 건설장비 등을 보관하는 장소로 이용하였다. (나) 쟁점토지의 항공사진 및 현장사진을 보면, 쟁점토지 지상에는 4동의 가건물이 존재하는 것을 확인할 수 있고, 동 건물의 상태를 보면, 사람이 상시 상주하면서 접객 등의 영업을 하기 위한 시설로서는 매우 열악한 수준으로 고객 접객을 위한 영업소 또는 판매소로 사용하는 것은 현실적으로 어렵고, 건축물 모두 수시 이동이 가능한 컨테이너 내지는 자재 적치 등을 위한 파이프조, 판넬조 등의 건물로 실제 현황 임시 건물의 성격이며, 비바람을 겨우 피하기 위한 수준 정도의 건물이다. 청구인의 아버지는 1978년 1월부터 쟁점토지를 소유하였고, 청구인이 상속받았는데, 청구인과 피상속인이 약 44년을 보유하고 매도한 점, 쟁점토지는 2004년 이래 약 20여년간 건설업을 하는 임차인에게 장기 임대하여 준 점 등을 감안하면, 청구인에게 투기의 목적이 없음은 명백한 사실이고, 쟁점토지의 임대차계약서 및 항공사진, 현장사진 등을 보면, 쟁점토지는 “물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장”으로 이용된 사실이 확인되므로 처분청의 이 건 양도소득세 경정청구 거부처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청에서 세무조사 당시 쟁점토지에 대한 현장 확인 결과, 창호․샷시 건설업자들의 사업장(사무실 및 작업장)으로 사용되고 있는 사실이 확인된바, 쟁점토지는 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 7호 에서 규정한 물품을 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장용 토지에는 해당하지 않으므로 경정청구 거부처분은 적법하다. (가) 쟁점토지 지상의 가건물 1개(2개 사무실), 컨테이너 1개(1개 사무실)는 각각 구분된 사무실로 사용 중이었는데, 소파와 책상 등이 구비되어 있어 사무실 용도로 사용되고 있음을 알 수 있었으며, 철판지붕과 천막지붕을 가진 작업 공간(가건물) 2곳이 따로 있음을 확인하였다. (나) AAA의 사업자등록상의 대표는 CCC이었으나, 실제 대표는 DDD(CCC의 형)이었고, 2002년부터 쟁점토지 지상에서 창호ㆍ 금속공사업을 해오고 있으며, 2013년부터는 법인사업자로 전환하여 조사일 현재까지 계속 사업을 이어오고 있다고 진술하였다. 청구인은 쟁점토지를 2001년부터 임대하면서 임대차계약서상에 용도를 “창고”라고 기재하였기에 영업장(사업장)이 아닌 것으로 주장하나, EEE과 그 전신인 개인사업자였던 AAA 때부터 단순히 창고가 아닌 창호공사업자의 사무실 및 작업장으로 사용하고 있음을 현장확인 당시 AAA의 대표로부터 확인한 사실이 있다. (가) 청구인은 건설용역을 제공하여 수익을 영위하는 영업장의 표시(간판에 ‘도매’, ‘판매’) 없이 영업한 것이 판매행위가 아니기 때문에 사업장이라 할 수 없고, 쟁점토지 지상에 일반 대중을 접객하기 위한 건물 및 부대시설물 등이 일체 없다고 주장하는데, 현장확인 결과 책상, 소파 등 시설이 있는 사무실이 확인되었다. (나) 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 7호 에 따른 하치장은 사업장과는 별도로 물품을 보관ㆍ관리에 사용되는 장소를 말하며, 사업자 또는 종업원이 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 사업장과는 구분되는 장소로 보아야 하므로, 쟁점토지는 ‘사업장’에 해당하고 ‘하치장’이라 할 수는 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

7. 하치장용 등의 토지 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장(積置場) 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지

(3) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청과 청구인이 제출한 쟁점토지 관련 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 제출한 쟁점토지내 사업자현황(이력)은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지내 사업자등록 현황 (나) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 내용은 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지 내 등록된 건물현황은 확인되지 아니한다. <표2> 쟁점토지 등기사항전부증명서 (다) 쟁점토지 매매당시 항공사진 및 주변사진을 보면, 쟁점토지 내 4개동 이상의 가건물(컨테이너 등 포함)이 존재하고 있는 것으로 보인다. (라) 청구인이 제출한 쟁점토지 내 건물배치도는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 건물배치도 (마) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서를 보면, 쟁점토지에 대한 현장확인 결과, 쟁점토지는 창호․샷시 건설업자들의 사업장(작업장)으로 사용된 것으로 확인하여 물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장용 토지에는 해당하지 않는 것으로 판단하였는바, 보고서에 기재된 세부 조사내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 양도소득세 조사내용 쟁점토지(OOO㎡)에 대한 재산세 부과내용을 보면, 2004년〜2021년까지 OOO㎡는 답으로, OOO㎡는 대지로 구분하여 과세되고 있고, 2009년〜2021년까지 건물분(OOO㎡)에 대해서도 재산세가 부과되었는데, 우리 원에서 OOO구청에 확인한 결과 건물은 등기되지 아니한 건축물로서 토지에 관하여 종합합산과세대상으로 분류하여 과세된 사실이 확인된다. 한편, 쟁점토지의 공부상 현황은 답(畓)으로서, 공부상 내용대로 과세되는 경우, 청구인은 서울특별시 거주자로서 농지 소재지(광주광역시)에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지라 할 수 있으므로 쟁점토지는 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 에 따른 비사업용 토지에 해당한다. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 2005년경부터 2021.12.1.까지 쟁점토지가 임차인들이 건설자재․장비 등을 보관하기 위하여 사용한 하치장용 용지로서 비사업용토지에 해당하지 아니한다고 주장한다. 그러나 쟁점토지의 임차인들은 쟁점토지를 사업장 소재지로 하여 건설업에 관한 사업자등록을 하였고, 이와 별도로 하치장 신고를 한 사실은 확인되지 아니한 점, 쟁점토지 입구에 ‘특수유리, AAA 등’의 글자가 적힌 간판이 설치되어 있고, 쟁점토지 위에는 사무실이 설치되어 있는데 이곳에서 사업장의 사무와 관련한 업무를 처리하였을 것으로 보이는 점, 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 168조의11 제1항은 비사업용 토지에서 제외되는 하치장용 등의 토지에 대해 물품의 보관·관리를 위하여 ‘별도로 설치·사용되는’ 하치장·야적장·적치장 등으로 규정하고 있는 점, 청구인은 임차인들에게 쟁점토지 전체를 임대하였을 뿐 쟁점토지 중 일부를 구분하여 용도별로 임대한 것은 아니어서 임차인들은 쟁점토지에 사무실과 자재보관 등을 위한 건물을 설치한 다음 공사에 사용하기 위한 자재 등을 일시 또는 임시 보관하였던 것으로 보이고, 이러한 용도의 토지를 사업장과 구분하여 별도로 설치된 하치장으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.