[요지] 공부상 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일은 18.11.8.로 쟁점토지의 양도시기는 대금을 청산하기 전에 이전등기를 한 경우에 해당되어 소득세법§97 등 규정에 따라 소유권이전등기 접수일로 보아야 할 것인 점, 청구인과 법인1과의 계약이 부득한 사유 등으로 해제되어 말소등기된 사정도 보이지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[요지] 공부상 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일은 18.11.8.로 쟁점토지의 양도시기는 대금을 청산하기 전에 이전등기를 한 경우에 해당되어 소득세법§97 등 규정에 따라 소유권이전등기 접수일로 보아야 할 것인 점, 청구인과 법인1과의 계약이 부득한 사유 등으로 해제되어 말소등기된 사정도 보이지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 2021.4.19.로 보아야 한다. (가) 쟁점토지의 경우 토지 등 소유자 시행방식으로 진행되는 OOO내 소재하는 부동산으로 매수인을 주식회사 aaa(이하 “제1매수법인”이라 한다)로 하는 매매계약을 2018.10.30. 작성하고, 2018.11.8.을 잔금일로 하였다. (나) OOO 토지는 쟁점토지와 인접하여 있는 토지로서, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점주택에 2002년부터 약 20여 년 거주하여 오고 있다. (다) 쟁점토지의 매매계약에 의하여 2018.11.8. 쟁점토지에 관한 소유권 이전절차는 진행되었으나, 이는 사업의 진행을 위한 형식상의 이전절차에 불과할 뿐이고, 제1매수법인과의 매매계약은 제1매수법인이 2차례 이상 잔금을 지연하여 전체 매매금액인 OOO원 중 57.98%인 OOO원만을 지급받았다. (라) 2018.10.30. 수령한 내역 OOO원 중 나머지 OOO원은 OOO거래에 관한 계약금이다. (마) 2021.4.9.에 이르러 제1매수법인은 최종적으로 매매계약을 종결하지 못하였고, 청구인과 bbb 주식회사(이하 “제2매수법인”이라 한다)는 기존 대금 지급분을 제외한 차액을 정산하는 매매계약을 체결하여 잔금 OOO원을 지급하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 2021.4.19.로 판단하여야 한다. (바) 청구인이 고령(46년생)인 점 등을 고려하면 20여 년간 거주하여온 주택과 부수토지를 굳이 세금을 부담하면서 분할하여 양도할 이유가 없고, 2019년 및 2020년에 작성된 대금지급시기의 연장 등에 관한 합의서 등에 의하여도 일관되게 주택 및 토지의 양도라고 기재하고 있다. 청구인은 쟁점토지와 OOO의 토지 등을 분할하여 매도할 의사가 없었고, 분할하여 매도가 된다면 본 건 계약 등을 체결하지 않았을 것이다. (사) 제1매수법인은 매매계약에 의한 잔금 지급의무를 이행하지 못하였으므로 청구인은 2021년 5월에 이르러 기존 매매계약의 해제를 하게 되었고, 제2매수법인과 기존 매매계약을 승계하여 미수령 잔금만을 지급받고 최종적으로 쟁점토지와 쟁점주택 등을 양도하게 되었다. (아)소득세법제98조에 의하면, “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 되어 있다. 법문은 엄격하게 해석되어야 하므로, 본 건 거래의 경우 대금 청산은 실제로 2021.4.19. 제2매수법인에 의하여 종결됨이 분명하여, 양도시기를 판단함에 있어 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에 해당하지 않으므로 양도시기를 잔금 청산일인 2021.4.19.로 보아야 한다.
(2) 쟁점토지의 양도시기가 2018.11.8.이라면 양도가액은 매매계약서상 금액이 아닌 제1매수법인으로부터 청구인이 실제 취득한 금액으로 하여야 한다. (가) 쟁점토지의 거래는 쟁점토지와 쟁점주택 등을 일괄하여 거래하는 매매계약이나 토지의 필지가 나누어져 있는 관계로 쟁점토지의 소유권 이전 등기만 먼저 이루어졌는데, 제1매수법인의 자금 사정으로 2차례 이상 잔금 이행이 이루어지지 않았으므로 기존 계약은 해제된 것으로 보아야 한다. (나) 제1매수법인은 대금 지급의무를 다하지 못하여 기존의 매매계약은 제1매수법인이 지급한 금액으로 종결된 것이고, 그 외의 거래분에 대해서는 제2매수법인과의 거래로 구분하여 판단하여야 한다. 이에 청구인과 매도인은 부동산 거래계약 해제 등 확인서를 작성 관할 구청인 OOO구청에 제출하였다. (다) 쟁점토지의 양도가액은 제1매수법인으로부터 OOO원 만을 수령하였고, 제2매수법인으로부터 나머지 잔금인 OOO원을 수령하였다. (라) 따라서 쟁점토지의 거래는 실질과세의 원칙에 따라 양도가액이 계약서상 금액이 아닌 실제 수령한 금액으로 양도가액을 판단하여야 하고, 이에 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이 아닌 제1매수법인으로부터 실제 수령한 금액인 OOO원이다.
(1) 쟁점토지의 양도시기는 제1매수법인에게 소유권이전이 완료된 2018.11.8.로 보아야 한다. (가) 재개발·재건축사업의 사업시행은 토지 등 소유자가 결정한 정비사업조합이 맡는 것이 일반적이나 토지 등의 소유자 또는 조합이 사업을 시행하기 어려운 경우에는 공공이 사업을 시행하거나 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있다. 지정개발자의 자격은 토지면적의 50%이상을 소유한 토지 등 소유자,사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제12호에 따른 민관합동법인, 그리고 토지면적의 3분의 1이상의 신탁을 받은 신탁업자로 규정하고 있다. (나) 위 (가)에서 언급한 재개발 시행사의 지정개발자 조건을 충족하기 위해 제1매수법인은 청구인 소유의 쟁점토지를 매수하기로 결정하였다. 다만 인근 지번의 토지 소유자들도 제1매수법인과 부동산매매약정서를 체결하지만, 대금지급 및 소유권이전과 관련된 실제 거래는 청구인과 유일하게 진행되었다. 처분청은 부동산매매약정서의 추가약정에 명시된 다른 매도인들이 소유하고 있던 해당 지번의 부동산등기부등본을 검토한바, 제1매수법인에게 양도한 건은 단 한 건도 없었고, 최종적으로 제2매수법인에게 양도한 것으로 확인되었다. 이는 다른 토지소유자들의 경우 최종 사업시행자가 결정되었을 때 소유권을 이전한 것이고, 청구인이 쟁점토지를 제1매수법인에게 양도한 것은 개별적인 특수한 상황, 즉 지정개발자 지정을 위한 사적인 거래로 판단된다. (다) 청구인은 2018.10.30. 제1매수법인과 쟁점주택 부수토지의 일부에 해당하는 쟁점토지를 양도하는 매매계약을 체결하면서 ① 잔금의 일부분을 남겨 둔 채 소유권이전등기를 완료한 사실이 존재한다는 점, ② 청구인과 제1매수법인 간 당초 계약 내용대로 소유권이전등기가 완료된 채 계약해제를 원인으로 하는 환원 등기가 되지 않은 점 등을 고려해 봤을 때 청구인과 제1매수법인 간 소유권이전등기는 유효한 것으로소득세법 시행령제162조 제1항에 따라 쟁점토지의 양도 시기는 소유권이전등기 접수일인 2018.11.8.로 보아야 한다. (라) 아울러 청구인은 쟁점토지의 소유자를 제1매수법인으로 하는 당초 매매계약은 해제되었고 소유자를 제2매수법인으로 보는 후속계약이 쟁점토지 및 쟁점주택 등의 진정한 양도라 주장하나, ① 청구인과 제1매수법인 간 당초 계약 내용대로 소유권이전등기가 완료된 채 계약해제를 원인으로 하는 환원 등기가 되지 않은 점, ② 당초계약이 해제되었다면, 이미 지급 받은 매매대금 또한 환원된 내역이 존재하여야 타당하나 이를 제시하지 못하는 점, ③ 청구인은 제1매수법인의 잔금 지연 문제로 매수인을 변경하였다고 하나 그렇게 본다면 제1매수법인과 제2매수법인 간에도 채권·채무관계가 새롭게 생성된 것인지 이에 대한 확인이 불가하다는 점 등을 고려해 봤을 때 청구인의 주장에 뚜렷한 방증은 존재하지 않는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점토지의 실제 양도가액은 청구인의 양도소득세 신고 및 실수령금액을 통해 확인되는 OOO원이 타당하다. (가) 양도당시 “실지 거래가액”이란 자산의 양도 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말하는 것으로 양도소득금액의 계산을 위한 양도가액은 양도재산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니고, 구체적인 경우에 현실의 수입금액을 가리키는 것이다. (나) 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 양도가액 OOO원, 쟁점주택 등을 양도가액 OOO원으로 반영하여 양도소득세를 신고하였고 ① 두 거래의 총 양도가액인 OOO원은 청구인이 실제 수령한 금액과 정확히 일치한다는 점, ② 당초계약서의 내용대로 등기부등본 상 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있다는 점, ③ 계약서 상 거래금액과 사실상 거래금액이 다르다는 주장 외에 이를 입증할 만한 객관적인 증빙이 부족하다는 점, ④ 제1매수법인과 청구인 사이의 매매계약에 따른 소유권이전을 마치고 근저당채무도 해지함으로써 매매계약상 의무를 모두 이행한 것이 확인 된다는 점 등을 고려해 보았을 때 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (3)소득세법 시행령제162조에 따라 대금 청산일이 불분명한 경우 등기접수일을 양도일로 판단해야 하는데, 청구인은 쟁점토지를 양도한 후에 제1매수법인에게 실제 잔금 중 일부만을 수령하였으나 소유권이전등기를 완료하였고, 주택부수토지는 주택과 함께 양도할 경우에만 1세대 1주택 비과세가 적용되나 쟁점토지만을 양도하였으므로 비과세 적용대상이 될 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 양도시기는 2021.4.19.이고, 주택에 부수된 토지의 양도로서 1세대 1주택 비과세 대상이라는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 매매계약서상 금액이 아닌 매수인으로부터 지급사실이 확인되는 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 소득세법 시행규칙 제72조(1세대 1주택의 특례) ② 영 제154조 제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점토지 및 쟁점주택 등의 등기사항전부증명서 상 확인되는 청구인의 취득내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지 및 쟁점주택 등에 대한 청구인 취득내용 (나) 청구인은 2018.10.30. 제1매수법인과 쟁점토지를 OOO원에 양도하는 매매계약서와 쟁점주택 등을 OOO원에 일괄 양도하는 부동산 매매약정서를 아래 ＜표2＞·＜표3＞과 같이 체결하였다. ＜표2＞ 제1매수법인과의 쟁점토지 매매계약서 주요 내용 ＜표3＞ 제1매수법인과의 쟁점주택 등 매매약정서 주요 내용 (다) 청구인은 제1매수법인으로부터 아래 ＜표4＞과 같이 대금을 지급받았는데, 2018.10.30. OOO원을 지급받은 후 쟁점토지에 설정되었던 근저당채무(OOO채권최고액 OOO원)를 해지하였고, 2018.11.8. 잔금의 일부인 OOO원을 지급받고 제1매수법인에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 것으로 나타난다. ＜표4＞ 청구인이 제1매수법인으로부터 지급받은 대금 (단위: 원) (라) 제1매수법인의 취득세 신고·납부내역 등은 아래 ＜표5＞와 같고, 청구인은 2019.1.31. 쟁점토지의 매매계약서(양도가액 OOO원)를 첨부하여 처분청에 1세대 1주택의 부수토지로 비과세에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다. ＜표5＞ 제1매수법인의 취득세 신고·납부내역 등 (단위: 원) (마) 청구인을 포함한 재개발사업구역 내 매도인들은 제1매수법인의 잔금결제의 지연으로 2019.10.26. 잔금 지급시기를 2020.7.31.까지 연장한다는 내용의 부동산매매 추가약정서를 작성하고, 2019.10.30. 공증을 받은 것으로 나타난다. (바) 이후에도 제1매수법인이 청구인을 포함한 매도인들에게 잔금을 지급하지 못하자 다시 2020.7.20. 잔금 지급시기를 2020.12.31.까지 재차 연장하는 연장협의 동의서를 작성한 것으로 나타난다. (사) 청구인은 2021.4.9. 제2매수법인과 쟁점주택 등을 OOO원에 양도하는 매매계약서를 아래 ＜표6＞과 같이 체결하였고, 대금은 아래 ＜표7＞과 같이 지급받았으며, 2021.5.31. 제2매수법인에게 쟁점주택 등의 소유권을 이전한 것으로 나타난다. ＜표6＞ 제2매수법인과의 쟁점주택 등 매매계약서 주요 내용 ＜표7＞ 청구인이 제2매수법인으로부터 지급받은 대금 (단위: 원) (아) 청구인은 2021.7.31. 쟁점주택 등의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 이 건 심판청구시 예금거래내역서 및 부동산거래계약 해제 등 확인서, 매매계약서 등을 제출하였다. (자) 쟁점토지 및 쟁점건물의 등기사항전부증명서 상 소유권 변동 내용은 아래 ＜표8＞·＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 쟁점토지의 소유권 변동 내용 ＜표9＞ 쟁점건물의 소유권 변동 내용 (차) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점주택 등의 양도거래내역을 요약하면 아래 ＜표10＞과 같다. ＜표10＞ 쟁점토지 및 쟁점주택 등의 양도거래내역 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도시기는 2021.4.19.이고 주택에 부수된 토지의 양도에 해당하므로 쟁점토지의 양도에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법제98조에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 여기서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”에 대해 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기 및 양도시기로 보도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점토지의 대금을 청산한 날이 2021.4.19.인 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는 것으로 보이고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일은 2018.11.8.이므로 쟁점토지의 양도시기는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되어소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호 규정에 따라 소유권이전등기 접수일로 보아야 할 것인 점, 당초 매매계약이 적법하게 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것(대법원 1990.7.13. 선고 90누1991 판결 참조)이나, 청구인은 제1매수법인과 쟁점토지의 매매를 해제하는 내용의 약정서 등을 작성한 사실이 없고, 쟁점토지의 등기부등본 상 당초 소유권이전등기(2018.11.8.)에 대하여 합의해제를 원인으로 말소등기를 경료하지 않은 점, 제1매수법인은 제1매수법인의 명의로 쟁점토지의 소유권이전등기를 하고, 이에 관한 취득세를 신고·납부하였으며, 이후 경정청구 내역도 없는 점, 1세대 1주택 비과세는 주택(건물)과 그 부수토지를 같이 양도하는 경우에 한하여 그 부수토지를 주택의 일부로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이고 주택과 분리되어 별개로 부수토지가 양도된 경우에는소득세법 시행규칙제72조 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 매매계약서상 금액이 아닌 제1매수법인으로부터 지급사실이 확인되는 금액인 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서 및 관할 지방자치단체장에게 신고한 취득세 신고·납부내역, 등기부등본상 등재된 매매가액이 모두 OOO원으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지에 대하여 2018.10.30. 제1매수법인과 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였고, 매매대금 중 OOO원을 제1매수법인으로부터 지급받았으며, 제1·2매수법인 사이에 채권·채무관계 등은 확인되지 않으나 나머지 매매대금인 OOO원은 제2매수법인으로부터 지급받은 사실에는 다툼이 없으므로 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실제로 지급받은 금액은 매매계약서상 금액과 동일한 OOO원으로 보이는 점, 청구인은 매수인이 제1매수법인인 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 매수인이 제2매수법인인 쟁점주택 등의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 따라서 처분청이 주택과 분리되어 쟁점토지만이 양도된 데 대하여 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기 접수일인 2018.11.8.로 하고, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.