쟁점부동산은 다가구주택이므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2017.2.28. OOO소재 대지와 지상 6층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도한 후, 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용하여 2017.3.7. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2022.10.13.∼2022.11.1. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산은 청구인이 양도한 쟁점부동산은 주택으로 사용한 층수가 4개 층으로 건축법 시행령의 관련 규정상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 쟁점부동산의 9개 세대 중 1개 세대만을 1세대 1주택으로 비과세 대상으로, 나머지 세대에 대하여는 비과세 대상이 아닌 것으로 판단하여 청구인에게 수정신고할 것을 안내하였고, 청구인은 이에 따라 2022.11.2. 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 수정신고ㆍ납부한 후 2023.3.8. 위 수정신고ㆍ납부한 금액의 감액을 구하는 경정청구를 하였으며, 처분청은 2023.4.20. 위 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.4.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산 중 2〜5층이 주택으로 사용되었음을 이유로 쟁점부동산이 다가구주택이 아니라는 입장이나, 쟁점부동산의 2층은 공부상 근린생활시설이고, 처분청이 제시한 203호 AAA(2016.2.26.〜2017.2.25. 기간 임차), 204호 BBB(2014.2.9.〜2016.2.9. 기간 임차) 및 CCC(2015.10.30.〜2016.10.29. 기간 임차)의 임대차 거래기록은 7〜9년 전 임대차 기록으로, 임차인들이 사업자등록이 없었다는 이유로 이를 주택으로 보는 것은 부당하다. 또한 처분청이 제시한 임대차 거래내역 중 일부는 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후의 임대차 거래 내역으로 청구인은 이와 무관하고 관련 내용을 알지도 못한다. 그리고 처분청은 쟁점부동산의 현 소유자가 쟁점부동산의 2층을 주택으로 사용한 것을 처분의 근거로 들고 있으나, 이를 근거로 청구인의 경우에도 2층을 주택으로 사용하였다고 판단하는 것은 적절하지 않다. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약 시 2층을 주택으로 사용하였다고 명시하였다는 점을 처분의 근거 중 하나로 하고 있으나, 이는 건물 사용상의 유리한 점을 강조하기 위하여 표현을 과장한 것일 뿐이고, 이를 근거로 건물의 구조를 처분청이 임의로 변경할 수는 없는 것이다. 마지막으로 청구인은 세법에 무지한 개인에 불과할 뿐, 이 건 양도소득세의 과소신고와 관련하여 어떠한 고의나 과실도 없으므로 가산세 부과는 더욱 위법하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 세무조사 기간 중 쟁점부동산에 대하여 현 소유자인 DDD과 함께 사용 실태를 확인한 결과, 쟁점부동산의 구조가 2층은 원룸, 3〜6층은 모두 2〜3개의 방으로 구성된 주택이었으며, 주택으로 이용하는 층이 지상 6층 건물 중 지상 1층 필로티와 창고로 사용하던 6층을 제외하고 4개 층인 것으로 확인되었다. 쟁점부동산의 현 소유자는 쟁점부동산의 2층부터 4층까지는 주택으로 임대하고 있었고, 5층은 쟁점부동산의 소유자가 거주한 것으로 확인하였으며, 청구인이 쟁점부동산 보유할 당시에도 2층은 개조하여 주택으로 사용하였고 나머지 3층〜5층도 주택으로 사용한 것으로 확인하였다. 그리고 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 임차인들의 사업자등록 이력이 없고, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 첨부한 쟁점부동산 매매계약서(2016.12.1. 계약 체결)의 특약사항을 보면 ‘2층 사무소를 주거용 원룸 4개로 건축물 대장과 상이하게 사용’하였다고 기재되어 있는 바, 쟁점부동산은 4개 층을 주택으로 사용한 것이므로 건축법상 다가구주택에 해당하지 않는다. 또한 청구인은 수정신고하면서 납부한 가산세가 OOO원으로 가산세 부과가 부당하다고 주장하나, 양도소득세 신고납부에 따른 의무불이행으로 부과되는 가산세는 청구인이 신고 당시 적법하게 신고하지 않았아 부과된 것일 뿐, 청구인이 신고의무를 적법하게 이행하지 못한 데 정당한 사유를 찾을 수 없으며, 납부지연가산세 기간은 당초 신고ㆍ납부일 다음날부터 수정신고ㆍ납부일까지 적정하게 수정신고․납부를 하였으므로 수정신고 시 청구인이 신고한 가산세는 적정하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 건축법 시행령에 따른 다가구주택에 포함되지 않으므로 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이1하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

(4) 국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 공부상 용도 및 처분청이 확인한 실제 사용 현황은 <표1>과 같고, 처분청은 쟁점부동산의 6층은 공부상 다가구주택으로 되어있으나, 실제 용도는 창고인 것으로 보아 쟁점부동산의 5ㆍ6층을 합하여 1세대 1주택 비과세 대상으로 판단하였고, 쟁점부동산의 2층은 공부상 용도가 사무소이나, 실제 용도가 주택인 것으로 판단하였다. <표1> 쟁점부동산 현황 (단위: ㎡) (나) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 전ㆍ월세 거래내역은 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산의 전ㆍ월세 거래내역 (단위: 원) (다) 처분청이 제출한 주민등록등본에 따르면, BBB은 쟁점부동산의 201호에 2014.2.19. 전입하여 2015.9.21. 전출한 것으로, CCC은 쟁점부동산의 204호에 2015.10.30. 전입하여 2021.9.27. 전출한 것으로, AAA은 쟁점부동산의 203호에 2016.3.2. 전입하여 2017.1.4. 전출한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 2016.12.1. 체결한 쟁점부동산의 매매계약서에는 특약사항에 ‘4. 2층 사무소를 주거용 원룸 4개로, 건축물 대장과 상의하게 사용함’이라고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 2층이 공부상 사무소로 되어 있으므로 2층을 주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제88조 제7호 는 “ 주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 2층이 주택인지 사무소인지 여부는 공부상의 용도에 앞서 사실상 주거용으로 사용하고 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것이고, BBB, CCC, AAA 등이 2014년부터 2017년까지 기간 동안 쟁점부동산의 2층에 전입신고를 하였던 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서 작성 당시 특약사항으로 2층을 주택으로 사용하고 있다는 내용을 기재한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 2층은 사실상 주거용으로 사용되고 있었던 것으로 보이는바, 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 또한 청구인은 세법에 무지한 개인에 불과할 뿐, 이 건 양도소득세의 과소신고와 관련하여 어떠한 고의나 과실도 없으므로 가산세 부과는 더욱 위법하다고 주장하나, 세법상 가산세는 고의나 과실의 유무와는 상관없이 의무위반 사실만 있으면 가산세 부과요건이 성립되는 것이고, 고의나 과실 및 납세자의 세법에 대한 부지·착오는 정당한 사유에 해당하지 않는 것이며(조심 2015서979, 2015.4.27. 같은 뜻임), 그 밖에 청구인이 가산세를 감면할만한 정당한 사유가 있는 것으로 보이지도 않는바, 처분청이 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.