[요지] 이건 감정평가서 작성일은 상속세 법정결정기한이내이고 가격산정기준일은 상속개시일이며, 이 건 감정평가는 감정평가 관련 법률에 따라 공시지가기준법과 원가법을 적용하여 쟁점부동산의 상속개시일 당시의 이용 현황을 고려하는 등 이 건 처분에 달리 잘못이 없음
[요지] 이건 감정평가서 작성일은 상속세 법정결정기한이내이고 가격산정기준일은 상속개시일이며, 이 건 감정평가는 감정평가 관련 법률에 따라 공시지가기준법과 원가법을 적용하여 쟁점부동산의 상속개시일 당시의 이용 현황을 고려하는 등 이 건 처분에 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점감정가액은 쟁점부동산 인근 유사자산의 과거 매매사례를 바탕으로 산정되었는데, 상속개시일과 감정평가서 작성일인 2022년 10월 사이 급격한 금리 인상 등에 따라 부동산 소비심리지수가 급감하였으므로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다.
(2) 쟁점감정가액에는 건부감가 등이 반영되어 있지 않으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.
(1) 쟁점감정평가는 모두 상속개시일을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정하였고, 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없음이 인정되었다.
(2) 쟁점부동산의 토지는 상업용으로 이용되고 있어 건부감가의 대상에 해당하지 않고, 쟁점감정평가에서 토지는 공시지가기준법으로, 건물은 원가법으로 적정하게 평가되었다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제67조【상속세 과세표준신고】① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 상속세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
(4) 감정평가 실무기준(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019-594호로 개정된 것) 2.4 건물의 감정평가방법
① 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 이 경우 [400-4]를 따른다.
(1) 쟁점감정평가와 관련하여 청구인이 제출한 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점감정평가 가격산정기준일은 상속개시일이고, 감정평가서 작성일은 2022.10.24.부터 2022.10.28.까지이며, 쟁점감정가액의 평균은 OOO원인데, 상세내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점부동산에 대한 감정평가 내역 (단위: 원) (나) 쟁점부동산의 토지는 공시지가기준법을 적용하되, 거래사례비교법에 따라 산출된 시산가액과 비교하여 그 감정가액을 산출하였는데, 각각 표준지OOO와 거래사례OOO를 쟁점부동산과 비교한 후 개별요인과 시점요인 등을 보정하여 감정가액을 산출하였다. (다) 쟁점부동산의 건물은 재조달원가에 감가 수정을 하여 원가법으로 평가하였다.
(2) 조사청과 청구인은 각각 조사청 평가심의위원회에 시가인정 심의 의뢰를 하였는데, 조사청 평가심의위원회는 2022.12.29. 가격변동의 특별한 사정이 없었음이 인정되므로 처분청 감정가액의 평균OOO과 청구인 감정가액의 평균OOO 모두를 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것으로 의결하였다.
(3) 쟁점부동산이 속해 있는 OOO의 토지거래 건수는 2020년 대비 2021년 감소하였으며, 국토연구원의 부동산시장 소비심리지수도 2021년 12월 102.0에서 2022년 10월 78.7으로 감소하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 감정평가는 소급감정평가이고, 상속개시일과 감정평가서 작성일 간 가격변동의 특별한 사정이 있었음이 인정되며, 쟁점감정평가액에는 건부감가가 반영되지 않았으므로 쟁점감정가액을 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서는 평가기간이 경과하더라도 법정결정기한까지의 기간 중에 산정된 감정가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있는바, 쟁점감정평가의 감정평가서 작성일(2022.10.24.부터 2022.10.28.까지)은 상속세 법정결정기한 이내이고, 가격산정기준일은 상속개시일(2021.12.1.)이며, 조사청 평가심의위원회에서 가격 변동의 특별한 사정이 없었음이 인정된 점, 쟁점감정평가에서는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 등에 따른 공시지가기준법(토지)과 원가법(건물)을 적용되었는데, 이 때 쟁점부동산의 상속개시일 당시 이용현황 등이 고려되었고 그 감정평가에 달리 잘못이 없어 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.