[요지] 쟁점감정가액의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 쟁점매매가액의 매매계약일보다 평가기준일부터 가까우므로 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[요지] 쟁점감정가액의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 쟁점매매가액의 매매계약일보다 평가기준일부터 가까우므로 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[참조결정] 조심2022서2260
[주 문] 양천세무서장이 2023.1.9. 청구인에게 한 2021.7.6. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 인천광역시 서구 OOO의 시가를 주식회사 AAA과 주식회사 BBB이 평가한 가액의 평균액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점감정가액(감정평가서 작성일 2022.1.11.)과 쟁점매매가액(매매계약일 2022.4.1.)이 동시에 존재하므로, 평가기준일을 전후로 가장 가까운 날의 가액인 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다. (가) 쟁점부동산은 피상속인의 사업장(반도실업)으로 이용하던 자산으로, 피상속인이 사업장을 인천광역시 서구 OOO소재지로 이전한 이후 쟁점부동산을 매도하려고 수년간 노력하였음에도 불구하고 매수자가 없어 쟁점부동산을 처분하지 못한 채 공실인 상태로 청구인에게 상속되었다. (나) 쟁점부동산의 기준시가는 2022년(OOO원) 최초로 상업용 건물로 고시되어 2021년(OOO원) 대비 현저하게 차이가 있고, 상속개시일 현재 기준시가는 쟁점부동산의 실질적인 가액보다 더 높게 산정되어 청구인은 쟁점부동산에 대하여 감정평가법인에 감정평가를 의뢰한 후 쟁점감정가액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였다. (다) 2개의 감정평가기관이 상속개시일을 기준으로 평가한 쟁점감정가액이 있음에도 조사청은 감정평가서가 평가기간(2022.1.6.)을 벗어나(5일) 작성되었다는 이유로 쟁점감정가액을 심의대상에서 제외하였고, 쟁점감정가액보다 쟁점매매가액이 높은 점을 착안하여 쟁점매매가액만을 평가심의위원회의 심의대상으로 신청하였으므로 이는 부당하다. (라) 감정평가서 작성일은 감정평가를 한 다음 그 결과를 문서로 작성한 날에 해당하는 반면, 가격산정기준일은 실제 감정평가를 함에 있어 감정평가액을 결정하기 위한 기준일에 해당하므로 가격산정기준일을 기준으로 하여 평가한 감정가액을 부인하기 어렵고(조심 2021서2656, 2023.1.11.), 비록 쟁점감정가액이 평가기간으로부터 5일이 지난 2022.1.6. 작성되었지만, 상속개시일부터 9개월이 지난 쟁점매매가액보다 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가를 더 잘 반영한 가액에 해당한다.
(2) 부동산 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 내에 쟁점감정가액과 쟁점매매가액을 모두 시가로 인정한다면 그 평균가액을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다. 조세심판원은 평가심의위원회 심의와 관련하여 과세관청의 증여세 조사기간 중 조사청과 청구인이 각각 감정평가기관에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 경우 평가된 감정가액의 평균액에 대하여 평가심의위원회를 거쳐 시가로 보아 과세한 것이 정당하다(조심 2022서2260, 2022.5.3.)고 결정하였으므로 쟁점감정가액과 쟁점매매가액의 평균액을 시가로 보아야 한다.
(1) 쟁점부동산의 감정평가가 평가기준일(상속개시일)과 가장 가까운 날에 작성되었으므로 쟁점감정가액을 시가로 보아야 한다는 청구주장은 타당하지 않다. (가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여야 하는바, 쟁점부동산의 감정평가는 평가기간이 경과한 후 작성된 것으로 해당 감정평가액이 시가로 인정받기 위해서는 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 하는데 청구인은 쟁점부동산의 감정평가액을 평가심의위원회에 심의를 신청한 사실이 없다. (나) 조사청은 국세청 평가심의위원회 심의 시 쟁점감정가액을 쟁점매매가액의 비교대상으로 제시하였고, 평가심의위원회는 쟁점매매가액을 시가로 인정하였으므로 평가기간을 경과하여 작성된 쟁점감정가액은 시가로 볼 수 없다.
(2) 쟁점부동산의 시가는 국세청 평가심의위원에서 시가로 인정한 쟁점매매가액뿐이므로 쟁점감정가액과 쟁점매매가액의 평균액을 시가로 보아야 한다는 청구주장은 타당하지 않다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 2021‧2022년 기준시가는 아래 ＜표2＞와 같이 상속개시일이 속하는 2021년 기준시가가 2022년 기준시가보다 더 높은바, 청구인은 아래 ＜표3＞과 같이 ‘기준시가가 OOO원 이상인 쟁점⑤부동산’에 대하여 2개의 감정평가법인에, ‘쟁점⑤부동산을 제외한 쟁점부동산’에 대하여 1개의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 평가한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였다. ＜표2＞ 쟁점부동산의 기준시가 ㅇㅇㅇ ＜표3＞ 쟁점감정가액 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2022.4.1. 쟁점부동산을 주식회사 CCC에 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였다. (다) 조사청 평가심의위원회의 평가결정서(2022.10.31. 작성)에 따르면, ‘평가대상 재산내역 및 가액’에 쟁점부동산의 감정가액이 기재되어 있고, ‘시가 심의대상 재산내역 및 가액’에 쟁점부동산의 매매가액이 기재되어 있으며, 평가심의위원회는 ‘당해재산의 매매가액 OOO원을 상속개시일부터 매매계약일까지 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 결정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 평가기간을 경과하여 작성된 쟁점감정가액을 비교가액으로 하여 평가심의를 한 결과 쟁점매매가액이 시가로 인정되었으므로 쟁점감정가액은 시가로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점감정가액과 쟁점매매가액은 모두 평가기간이 경과한 날부터 법정결정기한 이내의 해당 부동산 가액으로 상증세법 제60조 제1항 단서에 따라 ‘상속세 납세의무가 있는 자’ 또는 ‘지방국세청장 등’이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 할 것인데, 평가심의위원회는 쟁점감정가액이 심의대상으로 기재되어 있지 않아 쟁점감정가액을 고려하지 않은 채 쟁점매매가액만을 쟁점부동산의 시가로 인정한 것으로 보이는 점, 쟁점감정가액은 평가기간으로부터 불과 5일(7일)이 경과하여 작성되었고 상속개시일부터 쟁점감정가액의 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있어 보이지 아니한 점, ‘쟁점감정가액의 가격산정기준일(2021.7.6.)과 감정평가서 작성일(2022.1.11., 2022.1.13.)’은 ‘쟁점매매가액의 매매계약일(2022.4.1.)’보다 평가기준일(2021.7.6.)을 전후하여 가장 가까운 날인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.