쟁점아파트의 실소유자가 甲이라는 청구주장의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2023.1.13. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO 원의 부과처분은 OOO 아파트의 실소유자가 누구인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2012.3.9. OOO 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하였고, 2019.4.25. 시어머니 AAA로부터 OOO 소재 다세대주택(11개호, 이하 “쟁점외주택”이라 한다)을 공동명의로 증여(청구인 30%, 배우자 BBB 40%, 자녀 CCC 15%, DDD 15%)받았으며, 2019.8.21. 매매가액 OOO원에 쟁점아파트를 양도하고, 2019.10.31. 1세대1주택에 대한 비과세를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 비과세 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 쟁점아파트 양도일 현재 1세대 3주택에 해당하는 것으로 보아 중과세율 을 적용하여 2023.1.13. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO 원(일반과소신고가산세 및 납부불성실가산세 OOO원 포함)을 경정 ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.4.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트의 명의상 소유자에 불과하고 실소유자는 EEE이므로 1세대1주택 해당 여부를 실소유자인 EEE을 기준으로 판단하여야 하고, 가사 백번 양보하여 EEE을 기준으로 비과세 요건을 판단하기 어렵다 할지라도, 투기목적 없이 부득이하게 일시적으로 다주택을 보유하게 된 사정과 입법취지 등을 고려하여 기본세율 적용대상으로 보아 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

(1) 청구인은 언니 EEE의 안타까운 사정으로 인하여 부득이하게 그 명의만 이전받았던 것으로서, 쟁점아파트의 실소유자는 EEE이므로, 실질과세 원칙에 따라 EEE을 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부를 판단하여야 하는바, 1세대1주택 비과세를 적용하여야 함에도 비과세 적용을 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 대법원은, “사실상의 사업자가 따로 있고 이에 대한 실질과세가 가능한 경우에는 허가, 인가 등의 명의자에 대한 명의자 과세를 배제한다는 뜻으로 해석되므로 사실상의 사업자 외에 따로 명의자에게 과세하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1984.6.26. 선고 84누68 판결 참조)”고 판시하고 있다. (나) 이 건의 경우 등기를 넘겨받는 과정에서 발생한 취득세, 등록세, 기타 등기 비용 등을 모두 EEE이 부담하였고, 그 부동산의 보유로 재산세 등도 EEE이 부담하였으며, 매도 후 계약금 및 잔금 등에 대한 수령도 EEE이 한 사정 등을 종합적으로 살펴보면, 청구인은 언니 EEE의 안타까운 사정으로 인하여 부득이하게 그 명의만 이전받았던 것임을 확인할 수 있고, 그렇다면 실질과세 원칙에 관한 관계 법령과 대법원 판례의 태도에 따를 때, 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 청구인이 아닌 EEE을 기준으로 하여야 할 것이다. (다) 따라서 EEE의 경우 쟁점아파트 양도 당시 다른 주택을 보유하고 있지 아니하였는바, 쟁점아파트는 1세대1주택 비과세 대상에 해당한다고 봄이 타당하다.

(2) 가사 백번 양보하여 EEE을 기준으로 비과세 요건을 판단하기 어렵다 할지라도, 투기목적 없이 부득이하게 일시적으로 다주택을 보유하게 된 사정과 입법취지 등을 고려하여 기본세율 적용대상으로 보아 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. (가) 대법원은, “구소득세법제104조 제1항 제2호의3 소정의 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 관한 중과세율은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것이라는 입법취지 등을 종합적으로 고려할 때, 원고와 같이 이 사건 1 주택을 양도하고, 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 위 구 소득세법 제104조 제1항 2의3 소정의 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결 참조)”고 판시하면서, “1세대 1주택 비과세의 취지는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 않도록 규정한 취지는 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유가 있는 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있다(대법원 1999.12.10. 선고 98두3051 판결 참조)”라고 판시하고 있다. (나) 이러한 대법원 판례의 태도에 따를 때, 다주택 중과제도의 취지는 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것으로서, 이러한 입법취지에 비추어 볼 때 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유가 있는 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하거나 적어도 중과세를 하지 아니할 수 있다고 할 것이다. (다) 한편, 대법원은, “조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적인 해석을 하는 것은 허용된다 할 것이다(대법원 2008.4.24. 선고 2006두187 판결 참조)”라고 판시하고 있다. 이러한 판례의 태도에 따를 때, 법령의 문구상 1주택의 범위를 1세대 1주택 비과세의 국민의 주거생활 안정이라는 법 취지가 허용하는 합목적적인 범위 내에서 ‘2주택’ 이상으로 확대하여 적용을 인정할 수 있다 할 것이며, 본 건의 경우와 같이 다세대 주택을 지분으로 취득하는 경우라 할지라도 일시적 2주택으로 해석할 여지도 있다고 할 것이다. (라) 따라서 이 건의 경우, 가사 실질과세의 원칙에 따라 청구인이 아닌 EEE을 기준으로 비과세 요건을 판단하기 어렵다 할지라도, 적어도 청구인이 쟁점아파트를 취득하게 된 경위와 그 매각 과정, 양도소득을 전혀 취득하지 아니한 사정, 쟁점외주택 취득 후 쟁점아파트 매각 전까지 보유 기간이 3개월 남짓으로 매우 짧은 사정, 쟁점외주택에 대한 취득 경위와 배우자 및 자녀들과 지분으로 증여 받은 사정, 세무적인 도움을 받아 쟁점아파트를 서둘러 미리 처분하고 쟁점외주택을 증여받았다면 비과세 요건에 충분히 해당할 수 있었던 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 투기목적으로 쟁점외주택을 취득한 것이 아님에도 중과세 세율(60%)을 적용한 것은 소득세법상 중과세의 입법취지 등을 고려할 때 부당하다 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 EEE으로부터 쟁점아파트를 유상으로 취득하여 보유하다가 양도하였으므로 EEE이 실소유자라는 청구주장은 이유 없고, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 3주택 이상을 소유하였으므로 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인은 쟁점아파트의 명의만을 이전받았을 뿐 실질소유자는 EEE이라고 주장하나, 양도소득세가 과세되는 자산의 양도란 자산에 대한 등기ㆍ등록과 관계없이 소득세법에 열거된 자산이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 이 경우 유상이전이란 거래대가로 금전 등을 수령하는 적극적인 자산의 유입뿐만 아니라 자산유입이 없이 채무(물상보증채무 포함)의 소멸대가로 자산을 이전하는 경우도 유상이전에 포함되며, 청구인은 소유권이전의 대가로 청구인 명의로 OOO화재에서 OOO원 대출을 받아 EEE의 OOO은행 채무 OOO원을 변제하도록 하였고, 나머지 OOO원을 세금과 이자 등을 부담하는 FFF에게 주었다고 주장하는바, 이는 채무의 소멸대가로 자산을 이전하는 경우로 당연히 실질적 “양도”에 해당하며, 청구인은 2012.2.3. 매매를 원인으로 거래가액을 OOO원으로 하여 소유권이전 등기를 경료함으로써 쟁점아파트의 소유권을 대외적으로 표명하였으므로 청구주장은 이유 없다.

(2) 청구인은 ‘다주택자에 대한 중과세 규정은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 투기수요를 억제하는 데 입법취지가 있으므로 투기목적이 없이 다세대주택을 증여 취득하는 경우에도 양도소득세를 중과하는 것은 부당하다’고 주장하나, 청구인은 쟁점아파트를 양도하기 전 2019.4.25. AAA로부터 쟁점외주택의 지분을 증여로 취득하였고, 양도소득세의 중과세율 적용 여부는 양도일 현재 기준으로 1세대가 보유하고 있는 주택수를 기준으로 판단하는 것이며, 청구인의 경우 쟁점아파트 양도일 현재 3주택 이상을 보유하고 있는 것으로 확인되고, 소득세법 시행령제167조의3 제2항 제10호에서는 “1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택”만 중과세를 배제한다고 명백히 규정하고 있으므로 쟁점아파트는 법령상 3주택 중과 대상 주택에 포함되므로, 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 청구인을 쟁점아파트의 실소유자로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분과 관련하여 다툼없는 사실관계는 아래와 같다. (가) 2012.3.9. 언니 EEE으로부터 청구인에게로 쟁점아파트의 소유권이전등기가 경료되었고, 2012.9.28. 및 2012.10.9. 채무자를 EEE으로 하는 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권설정등기가 말소되었으며, 2012.10.8. 및 2015.8.28. 채무자를 청구인으로 하고 채권자를 OOO화재해상보험 주식회사(이하 “OOO화재”라 한다)로 하는 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권설정 등기가 경료되었다. (나) 2019.4.25. 시어머니 AAA로부터 청구인 외 3명(청구인 30%, 배우자 BBB 40%, 자녀 CCC 15%, DDD 15%)에게로 쟁점외주택(다세대주택, 11개호)의 소유권이전등기가 경료되었다. (다) 2019.8.21. 청구인으로부터 매수인 GGG에게로 쟁점아파트의 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 청구인이 제출한 증빙서류와 해당 증빙서류로 입증하고자 하는 청구인의 주요 주장 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 EEE에게 매매대금을 지급한 사실이 없고, 최득 과정에서 발생한 취ㆍ등록세나 이후 재산세 등은 오빠 FFF이 모두 부담하였다고 주장하면서 2015.3.16.자 취득세 납부확인증을 제출한바, 동 확인증에 기재된 결제신용카드번호(3562-9745-**-**)가 FFF의 배우자 신용카드라고 주장한다. (나) 청구인은 본인이 EEE보다 신용상태가 양호하였기에 2012.10.8. OOO화재에서 OOO원을 추가로 대출받아 기존 EEE의 OOO은행 채무 OOO원을 변제하도록 하고, 나머지 OOO원을 세금과 이자 등을 부담한 FFF에게 주었으며, OOO화재의 대출에 대한 이자는 FFF이 청구인에게 보내주어 청구인이 대신 납부하기도 하였다고 주장하면서 OOO 메시지를 제출한바, 동 메시지는 2016.5.27.경부터 2019.3.27.경까지 청구인과 FFF이 주고받은 메시지로 청구인이 FFF에게 OOO화재 대출이자의 금액을 알려주고 입금을 요구하는 내용이다. (다) 청구인이 쟁점외주택을 취득할 것이라는 얘기를 듣고, 더 이상 동생 EEE의 일을 처리하느라 피곤하고 힘들었던 FFF도 EEE을 설득해 이번 기회에 쟁점아파트를 처분하기로 하였으며, 서둘러 매물로 내놓은 끝에 2019.7.6. 매수인 GGG에게 매도한 것이고, 청구인이 매매 계약금 OOO원을 매수인으로부터 수령하여 FFF에게 주었으며, 중도금 OOO원은 OOO화재 대출금을 변제하였고, EEE은 잔금 OOO원 중 OOO원을 임차보증금으로 하여 매수인 GGG과 임대차계약을 체결하여 2년을 더 거주하였다고 주장하면서 임대차계약서 및 영수증을 제출한 바, 임대차계약기간은 2019.8.21.부터 2021.8.21.이고 임대인 GGG은 임차보증금 OOO원에 대한 영수증을 EEE과 배우자 HHH에게 발행한 것으로 확인된다. (라) 임대차 기간이 종료한 뒤 EEE이 임대차 보증금 중 OOO원은 직접 분양업자에게 보내도록 하였고, 나머지 OOO원은 EEE의 배우자 HHH가 수령하여 주택매입 대금에 보태도록 하였다고 주장하면서 GGG의 예금거래내역(2021.4.14. OOO원, 2021.4.29. OOO원, 2021.5.10. OOO원, 2021.5.11. OOO원을 HHH 등에게 송금한 것으로 나타남)을 제출하였다. (마) 청구인은 우울증 등 정신질환을 앓고 있는 언니의 어려운 사정을 돕기 위하여 그 소유권만 이전하였다가 이 건 처분을 받으면서 거액의 양도소득세에 가산세까지 부담하게 된 상황에서, 친정의 사정을 배우자에게 알리지도 못하여 혼자서만 끙끙 속앓이를 하고 있는 상황이고, 쟁점아파트는 투기 목적이 전혀 아니었으며, 아이들의 교육을 위하여 내내 OOO에 거주하고 있어 투기는 꿈도 못 꾸는 상황이었다고 주장하면서 임대차계약서(2015.7.15.부터 OOO 소재 주택을 임차하였다는 내용임)를 제출하였다.

(3) 청구인의 세무대리인과 오빠 FFF은 2023.9.7. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, EEE이 오랜 기간 정신질환을 앓고 있어 어머니의 보호 하에서 살아왔으나, 2011.12.20. 어머니의 사망으로 인해 정신질환이 더욱 악화되어 경제활동이 어려운 지경에 이르게 되었고, 어머니를 대신하여 남매지간인 FFF과 청구인이 EEE의 보호자로서 역할을 하는 과정에서 EEE 소유의 주택을 활용한 추가대출 목적으로 쟁점아파트의 명의이전, 추가대출 실행 및 기존대출 상환 등 일련의 행위들을 하게 된 것일 뿐, 쟁점아파트의 실소유자는 EEE이라는 취지로 의견을 진술하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 EEE이 쟁점아파트의 실소유자라는 청구주장을 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인은 쟁점아파트 취득 직후 OOO화재로부터 대출을 받아 EEE의 대출금을 상환하거나 세금 및 이자 지급을 위하여 사용하였고, 쟁점아파트 양도대금이 모두 EEE에게 귀속되었다고 주장하는바, 담보대출의 실행 및 기존 대출금의 상환 사실, FFF의 취득세 등 납부사실, FFF의 대출금 이자 부담 사실, 쟁점아파트 양도 후 전세계약의 당사자 및 전세보증금의 영수인이 EEE과 그 배우자 HHH로 보이는 사실 등에 비추어 EEE의 보호자로서의 역할을 수행하는 과정에서 추가대출 실행을 위해 청구인이 쟁점아파트의 명의를 수탁한 것에 불과하다는 청구주장에 신빙성이 있어 보인다. 다만, 쟁점아파트에 대한 명의신탁 계약서 또는 각서 등 명의수탁사실을 객관적으로 입증할 만한 증거서류가 부족하고, 처분청은 청구인이 쟁점아파트 취득에 대한 대가로 EEE에게 금전을 지급한 것이 아니라고 단정하기 어렵다는 의견이며, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 명의수탁 받은 것인지 여부를 확인하기 위하여 별도의 조사를 실시하지 아니한 것으로 보이는 바, 이 건은 처분청이 쟁점아파트의 양도일 현재 실소유자가 누구인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소 득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제88조 【 정의 】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제89조 【 비과세 양도소득 】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제104조 【 양도소득세의 세율 】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

(2) 소 득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

1. ｢수도권정비계획법｣ 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일 (이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업 자 등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수 되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 ｢주택법｣ 제2조 제6호 에 따른 국민주택규모에 해당하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택 (기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 다. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다) 하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액 (부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항 의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택에 한정한다.
• 라. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택[미분양 주택(주택법 제54조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2. 5년 이상 임대하는 것일 것 3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4. 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5. 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양 매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입 임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}

• 마. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간 임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료 등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다).
• 바. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택 중 장기 일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함 한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액 (부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. (임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다)
• 사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.

3. ｢조세특례제한법｣ 제97조·제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임 대주택"이라 한다)

4. 종업원(사용자의 국세기본법 시행령제1조의2 제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공 기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)

5. ｢조세특례제한법｣ 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

6. 제155조 제6항 제1호에 해당하는 문화재주택

7. 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 8의2. 1세대의 구성원이 영유아보육법 제13조 제1항 에 따라 특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

9. 삭제 <2018.2.13>

10. 1세대 가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주 택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당지역의 주택을 양도하기 위하여 매 매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건 축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 다가구주택: 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.