[요지] 청구인이 제시한 유사매매사례가액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의해 확인되는 것으로, 거래대상 토지의 지번이 공개되지 않음에 따라 쟁점토지와 유사한 위치에 소재하였는지 여부 및 기준시가의 확인이 불가능하고, 면적에도 차이가 있는 등 청구인이 제출한 증빙만으로는 이를 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 증여 당시의 시가를 산정하기 어렵다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 따라 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[참조결정] 조심2014광0417
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 적용하여야 하므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 따라 경정한 처분은 부당하다. (가) 청구인은 2016.11.7. 쟁점토지를 증여받고 2017.2.28. 증여세 신고서를 제출하였는바, 쟁점토지의 지분 9분의 7이 2014.8.1. OOO원에 거래되었으므로, 해당 가격에 지가상승률을 감안하여 쟁점토지의 증여재산가액을 OOO원으로 평가하였다. (나) 상증법 제76조, 같은 법 시행령 제78조 제1항 및 제79조에 따르면, 증여세 과세표준 신고를 받은 세무서장은 증여세 신고기한부터 3개월 이내에 과세표준과 세액을 결정하고 그 내용을 통지하도록 하고 있다. 그러나 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고를 할 때까지도 증여세 신고에 따른 결정 통지를 받지 못하였을 뿐 아니라, 2022.12.20. 정보공개 요청을 통해 확인한 결과 그때까지도 청구인이 신고한 증여세에 대하여 결정ㆍ통보된 사실이 없었다.
(2) 쟁점토지의 취득 당시 시가는 쟁점토지 인근 토지의 매매사례가액의 평균액인 OOO원으로 보는 것이 타당하다. (가) 쟁점토지는 아래 도시계획도와 같이 대로2류(폭 30〜35m)에 인접한 토지로 자연녹지지역에 위치하고 있다. ㅇㅇㅇ (나) 국토교통부 실거래가 조회자료에 따르면, 아래 ＜표1＞과 같이 ① 2016년 10월경 거래된 OOO, ② 2016년 9월경 거래된 OOO의 거래가액이 확인되는바, 두 건의 매매사례가액을 면적 비율로 환산하여 평균하면 OOO원이므로, 이를 쟁점토지의 취득 당시 시가로 보아 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다. ＜표1＞ 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액 ㅇㅇㅇ
(1) 쟁점토지에 대한 증여세 신고시 청구인이 적용한 증여재산가액은 법령에 근거하지 않은 임의평가에 따른 것으로서 이를 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다. (가) 상증법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하면서, 제2항에서 같은 법 시행령 제49조에 따른 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등을 시가에 포함하도록 하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조에 따른 개별공시가격을 시가로 보도록 하고 있다. 한편, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간(평가기준일 전후 6개월)에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 제78조 제1항에 따른 기한(증여세과세표준 신고기한부터 6개월) 중에 매매 등이 있는 경우 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없을 시 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 2016.11.7. 부모로부터 쟁점토지의 9분의 2 지분을 증여받은 후, 2014.8.1. 매매계약이 체결된 CCC의 9분의 7 지분 취득가액 OOO원을 토대로 지가상승률을 반영한 OOO원으로 증여재산을 평가하여 증여세를 신고하였으나, CCC의 취득가액은 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간이 2년을 경과하므로 평가심의위원회의 심의대상에 해당하지 않아 시가로 볼 수 없는 가액이므로 이에 근거하여 쟁점토지를 평가한 것은 법령에 근거하지 않은 임의평가로서 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다. (다) 또한, 청구인은 쟁점토지의 증여세 신고에 대하여 처분청으로부터 과세표준과 세액의 결정 통지를 받지 못하였고, 2022.12.20. 정보공개청구를 신청하여 확인한 결과 결정 통지한 사실이 없어서 개별공시지가를 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 고지한 처분은 부당하다고 주장하나, 당시 처분청이었던 OOO서장은 2017.6.26. 및 2017.11.22. 증여세 결정을 하였으나 결정일로부터 1년이 지나 증여세 과세표준 및 세액 결정 통지에 대한 송달 내역을 확인하기가 어렵고, 청구인의 정보공개청구 신청내역은 없는 것으로 확인되어 증여세 결정 통지가 없다는 사실은 명확하지 않다. 증여세 결정 통지가 없었다고 하여 처분청의 고지처분이 부당하다고 보기는 어렵고, 상증법 제76조 제1항에 따르면, 세무서장은 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 처분청이 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 경정하여 양도소득세를 고지한 처분은 적법하다.
(2) 청구인이 주장하는 OOO 외 1필지의 매매가액의 평균액을 쟁점토지의 취득 당시 시가로 적용할 수 없다. (가) 청구인은 2016.10.23. 계약된 OOO 116㎡의 매매가액과 2016.9.6. 계약된 OOO 323㎡의 매매가액의 평균액인 OOO원을 쟁점토지의 취득 당시 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제4항은 당해 재산과 면적·위치·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 경우에 그 거래가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인이 유사매매사례로 주장하는 OOO 외 1필지는 국토교통부 실거래가조회 결과상 쟁점토지와 공부상 용도가 같은 지목(전)이라는 점 외에는 쟁점토지와의 유사성을 확인할 자료가 없고, 해당 거래가액이 법령에서 규정하는 “불특정 다수인 사이에 통상적으로 성립되는 가액”인지 여부 또한 불분명하므로 이러한 매매사례가액을 근거로 쟁점토지의 시가를 산정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(법률 제14389호, 2016.12.20., 일부개정) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
2. 제1항을 적용할 경우 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우
(2) 소득세법 시행령(대통령령 제27829호, 2017.2.3., 일부개정) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법(법률 제14388호, 2016.12.20., 일부개정) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다. 제77조(과세표준과 세액의 결정 통지) 세무서장등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인․수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다. 이 경우 상속인이나 수유자가 2명 이상이면 그 상속인이나 수유자 모두에게 통지하여야 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(대통령령 제27835호, 2017.2.7., 일부개정) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제79조(과세표준과 세액의 결정통지) 세무서장등은 법 제77조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 통지하는 경우에는 납세고지서에 과세표준과 세액의 산출근거를 명시하여 통지하여야 한다. 이 경우 지방국세청장이 과세표준과 세액을 결정한 것에 대하여는 지방국세청장이 조사ㆍ결정하였다는 것을 명시하여야 한다.
(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2016.11.7. 청구인의 부친 AAA 및 청구인의 모친 BBB으로부터 쟁점부동산의 지분을 각 9분의 1씩 증여받아 보유하다가 2017.8.25. 보유 지분의 전부를 청구인의 부친 AAA에게 ‘공유물분할을 위한 경매로 인한 매각’을 원인으로 소유권 이전하였음이 확인된다.
(2) 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 2017.2.28. 쟁점토지에 대한 증여세를 신고하였고, 당시 증여세 결정관서인 OOO서장은 청구인이 신고한 증여세 신고서상 증여재산가액에 오류가 있어, 쟁점토지의 증여일 현재 개별공시지가를 적용하여 2017.6.26. 부친으로부터 증여받은 지분 9분의 1 및 2017.11.22. 모친으로부터 증여받은 지분 9분의 1에 대하여 증여재산가액을 각 OOO원으로 결정한 사실이 확인되나, 청구인에 대한 증여세 결정내용 통지 여부는 확인되지 않는다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 증여자인 부모의 당초 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 OOO서장의 증여세 결정내역에 따라 청구인의 수증 당시 개별공시지가를 적용하여 이를 경정하였고, 청구인은 심판청구를 통해 수증 당시 매매사례가액을 적용하여 이를 재경정하여야 한다고 주장한다. ＜표2＞ 당초 신고, 경정 및 청구인 주장에 따른 취득가액 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 OOO 소재 토지의 2016년 7〜12월 거래내역을 제출하였는바, 그 중 토지의 지목이 ‘전’, 용도지역이 ‘자연녹지’로 분류된 항목의 전체 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회 내역 ㅇㅇㅇ
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 따라 경정한 처분은 부당하고, 증여 당시의 유사매매사례가액을 반영하여 취득가액을 경정하여야 한다고 주장한다. (나) 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따르면, 증여받은 자산에 대하여는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법제60조는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 정하면서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등을 시가에 포함하도록 하였으며, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 제1항 제1호에 따라 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하도록 하고 있다. (다) 이 건의 경우, 쟁점토지의 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중에 쟁점토지의 매매사례가액, 감정가액 등이 없다는 점에 대해서는 청구인과 처분청 간 다툼이 없고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 2014.8.1. 매매계약이 체결되어 쟁점토지의 9분의 7 지분이 OOO원에 거래된 사실이 확인되나, 이는 쟁점토지의 증여일(2016.11.7.)로부터 약 2년 3개월 전의 거래가액으로, 이를 근거로 쟁점토지의 시가를 산정하기는 어려운 점, 통상 토지의 가격은 개별성이 강하여 거래 당시 토지 이용현황, 인근 토지의 상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치 판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있다 할 것(조심 2014광417, 2014.12.30. 외 다수, 같은 뜻임)인 점, 청구인이 제시한 유사매매사례가액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의해 확인되는 것으로, 거래대상 토지의 지번이 공개되지 않음에 따라 쟁점토지와 유사한 위치에 소재하였는지 여부 및 기준시가의 확인이 불가능하고, 면적에도 차이가 있는 등 청구인이 제출한 증빙만으로는 이를 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 증여 당시의 시가를 산정하기 어렵다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 따라 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.