대체주택(구)이 멸실되고 대체주택(신)을 신축하였다고 하여 그때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하게 되고 대체주택(구)을 철거하고 대체주택(신)을 신축하는 경우에는 소유자가 임의로 선택하는 철거·신축의 시기에 따라 양도에 관한 유예기간이 연장될 수 있는 불합리한 점이 있는 점 등을 감안할 때 청구주장을 받아들이기 어려워 보임
대체주택(구)이 멸실되고 대체주택(신)을 신축하였다고 하여 그때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하게 되고 대체주택(구)을 철거하고 대체주택(신)을 신축하는 경우에는 소유자가 임의로 선택하는 철거·신축의 시기에 따라 양도에 관한 유예기간이 연장될 수 있는 불합리한 점이 있는 점 등을 감안할 때 청구주장을 받아들이기 어려워 보임
(1) 청구인은 쟁점주택에서 2011.5.31.부터 2021.11.31.까지 10년 넘게 거주하다가, 상가주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득하였는데, 기존주택은 취득 당시부터 난방시설의 문제로 2층을 사용할 수 없는 상태였으며 안전에도 문제가 있는 등 주거용으로 적합하지 않아 주택의 기능을 못하였으므로, 실질은 주택신축을 위해 나대지를 취득한 것으로 보아야 한다.
(2) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택이 국민생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 세법이 보장하여 주려는 것(대법원 2001.9.28. 선고 2000두10465 판결 참조)인바, 청구인은 처음부터 노후된 주택을 멸실하고 주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득하였으므로, 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니므로 일시적 2주택자로 보아 비과세를 적용해야 한다.
(3) 국세청은 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 1주택을 소유하고 있는 1세대가 낡은 주택 및 그 부수토지를 매입하여 주거용으로 이용하지 않고 단시일 내에 철거에 착수하는 등 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우로서, 그 매입한 토지 위에 주택을 신축함으로서 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 당해 대체주택을 준공한 날부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 쟁점주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있다고 해석(재산-940, 2004.4.10.)한바 있다.
(4) 처분청은 청구인이 공사기간을 임의로 연장하여 가격상승을 꾀한 것이라는 의견이나, 기존주택의 철거와 신축과정을 보면 공사기간이 1년을 넘을 수밖에 없었음을 알 수 있고, 이는 설계사의 현황 확인서 등을 통해 입증된다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 대체주택을 보유 중이었으며, 대체주택 취득일로부터 1년이 경과된 후 쟁점주택을 양도하였으므로 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.
(2) 청구인은 당초부터 기존주택을 멸실하고 토지만 이용할 목적이었으므로 대체주택의 취득일을 기존주택의 취득일이 아닌 신축된 대체주택의 사용승인일로 보아야 한다고 주장하나, 이와 관련하여 국세청과 기획재정부는 기존주택을 멸실하고 신축한 경우에는 취득일을 멸실 전 주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용하도록 해석(재산 46014-10135 2002.11.22., 부동산납세과-783호 2022.4.6., 법령해석과-746호 2020.3.11. 등 다수)하고 있으며, 청구인이 제시한 법령해석사례(재산-940 2004.4.10.)는 삭제되었다. (3) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데 있는 것으로, 기존주택이 멸실되고 대체주택을 신축하였다 하여 그때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하게 되고, 취득한 주택을 철거·신축함이 없이 그대로 보유하는 경우에는 그 취득시기를 기준으로 하여 1년 이내에 종전주택을 양도하여야만 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정의 적용을 받게 됨에 반해, 기존주택을 철거·신축하는 경우에는 소유자가 임의로 선택하는 철거·신축의 시기, 공사기간에 따라 사실상 종전주택의 양도에 관한 유예기간이 얼마든지 연장될 수 있게 되는 불합리한 점이 발생하게 된다.
(4) 사용중인 기존주택을 철거하고 그 부지에 대체주택을 신축하였다 하더라도 이를 기존주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로(대법원 1998.12.8. 선고 98두13508 판결 참조), 이는 주택을 사용·수익함이 없이 철거한 뒤 대체주택을 신축한 경우에도 마찬가지이다.
(1) 소득세법(2022.1.1. 법률 제17654호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 ｢건축법｣ 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 기존주택의 말소된 일반건축물대장과 부동산 매매계약서에 따르면 기존주택은 연와조 구조의 지하 1층 및 지상 2층 주택으로 사용승인일은 1966.10.20.이고 계약일은 2020.2.7.이며 잔금일은 2020.6.30.이고 매매계약서상의 특약사항은 아래와 같다. OOO (나) 청구인이 제출한 쟁점주택의 취득과 양도, 기존주택의 멸실 및 대체주택 신축 내역은 다음과 같다.
• 2011.5.31. 쟁점주택 취득
• 2020.2.7. 기존주택 취득계약
• 2020.2.10. 대체주택 설계계약
• 2020.3.30. 대체주택 신축관련 OOO구청 건축계획 심의 신청
• 2020.6.1. OOO구청 건축계획 심의 통과
• 2020.6.9. 기존주택 세입자 퇴거
• 2020.6.30. 기존주택 취득
• 2020.9.21. 기존주택 멸실
• 2020.10.8. 기존주택 건축물대장 말소
• 2020.10.12. 대체주택 착공신고
• 2021.11.24. 대체주택 사용승인
• 2022.1.26. 대체주택 보존등기
• 2022.2.7. 쟁점주택 양도 (다) 청구인이 취득 당시부터 기존주택은 주거용으로 적합하지 않았음을 주장하며 제출한 기존주택 사진은 아래와 같다. OOO (라) 쟁점주택의 취득과 처분, 대체주택의 신축 등과 관련하여 청구인이 제출한 주요 서류는 아래와 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 취득 당시부터 신축할 목적으로 주택을 구입하였으므로 주택의 취득시기를 기존주택의 취득일이 아닌 대체주택의 사용승인일로 보아야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 나목 및 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데에 있는바(대법원 2008.9.25. 선고 2007두8973 판결 등 참조), 이는 법률로써 1주택자의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장해주려는 것으로 청구인이 일시적 2주택으로 비과세 특례를 적용받기 위해서는 세법에서 정한 기간 내에 쟁점주택을 양도해야 하는데, 대체주택이 완공되지 않았다고 하여 쟁점주택을 양도할 수 없었다는 것은 세법에서 보장해주려는 거주이전 기간을 경과한 것으로 보이는 점, 기존주택이 멸실되고 대체주택을 신축하였다 하여 그때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하게 되고, 취득한 주택을 철거·신축함이 없이 그대로 보유하는 경우에는 그 취득시기를 기준으로 하여 1년 이내에 종전주택을 양도하여야만 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정의 적용을 받게 됨에 반해, 기존주택을 철거·신축하는 경우에는 소유자가 임의로 선택하는 철거·신축의 시기, 공사기간에 따라 사실상 종전주택의 양도에 관한 비과세적용의 요건기간이 얼마든지 연장될 수 있게 되는 불합리한 점이 발생하게 되는 점 등에 비추어, 처분청이 1세대 1주택 비과세 특례요건을 충족하지 못한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.