평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
1. 비교주택의 등기사항전부증명서 등을 통해 확인한 기준시가 및 매매가액은 아래 <표1>과 같다. <표1> 비교주택의 등기부등본 일부 발췌 ◯◯◯
2. 위 내용에 따라 비교주택의 2020년 매매내용을 살펴보면, 기준시가의 변동은 크지 않지만 매매가액(거래가액)의 변동은 약 2배를 초과하는 수준을 보이고 있다.
3. 비교주택의 2020년 매매거래는 거래정황을 살펴보았을 때, 비정상적으로 높은 금액으로 거래된 것으로 보이고, 이는 아래 <표2>와 같이 비교주택의 2022년 공동주택 공시가격 산정 기초자료를 보아도 알 수 있다. <표2> 비교주택의 2022년 공시가격 산정 기초자료상 가격참고자료 ◯◯◯
4. 위와 같이 비교주택의 2020년 매매가액은 해당 비교주택의 등기부등본상 거래가액, 다른 물건의 매매가액과는 달리 비정상적으로 높은 금액으로 거래되는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보이고, 이에 따라 증여재산의 평가금액으로 삼기에 부적정한 것으로 판단된다. (2) 비교주택 외 쟁점주택 소재지 인근 매매가액 등을 살펴보아도 가격변동에 특별한 사정이 있는 것으로 보인다. (가) 비교주택 외 쟁점주택 소재지 인근 물건의 매매가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> OOO 실거래가 공개시스템 조회내역 ◯◯◯ (나) 위 <표3>을 쟁점주택과 비교하여 살펴보면, 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일하고, 쟁점주택 소재지 인근에 위치하여 주위환경이 동일하며, 동일한 단지 밖에 위치하지만 전용면적 및 기준시가의 유사성이 인정되는 물건이다. (다) 비교주택과 쟁점주택 소재지 인근 물건을 살펴보면, 약 1년 사이 발생한 거래임에도 거래금액이 낮아졌고, 2020년 대비 2021년 부동산 거래금액이 큰 폭으로 상승하였음이 확인됨에도 불구하고(서울 부동산시장 월간 동향 2021년 5월분 참고), 비교주택의 2020년 매매가액에 한참 미치지 못하는 수준을 보이고 있으며, 이는 비교주택의 2020년 매매가액은 가격변동에 특별한 사정이 있었음을 나타내고 있다. (3) 처분청이 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 본 과세처분은 다음과 같은 사유로 적법하지 않다. (가) 처분청은 2022.9.15. 비교주택의 매매가액을 평가기간 외 유사매매사례가격으로 심의·의결해 달라는 내용으로 평가심의위원회에 신청할 예정이라고 청구인에게 통보하였고, 이에 청구인은 비교주택의 매매가액은 가격변동에 특별한 사정이 있었음을 증명하는 납세자 의견서를 제출하였다. (나) 조세법의 대원칙상 과세요건에 대한 입증책임은 과세관청에 있고(대법원 1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조), 납세자에게 유리한 경우이거나 구체적이고 개별적인 세법 내용에 그 입증책임을 납세자에게 전가하는 경우에 한하여(증여추정 규정 등) 납세자가 그 입증책임을 지도록 하고 있다. (다) 또한 대법원 판례(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결 참조)에 따르면, 상속 및 증여재산가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 한다. (라) 이 건 처분의 근거가 된 규정은 상증세법 시행령 제49조 후단 규정이다. 해당 내용은 원칙적인 평가기간 외의 기간에 매매 등이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없을 때 한하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보게 하고 있다. 해당 후단 규정의 법적 취지는 원칙적으로 평가기간 내 매매 등을 적용하되 평가기간 외의 매매 등이 있는 경우 “특별한 사정”이 없음이 입증될 때 한하여 해당 가액을 증여재산가액으로 할 수 있다는 예외적인 규정이다. (마) 조세법의 대원칙과 다수의 대법원 판례에서는 증여재산가액에 대한 입증책임 의무는 과세관청에 있다고 일관되게 판시하고 있으며, 쟁점처분에 대한 근거규정에 따라서도 “가격변동의 특별한 사정이 없을 때”에 대한 입증책임은 과세관청에게 있음이 명백하다. (바) 이처럼 입증책임의 의무를 지어야 할 과세관청인 처분청이 쟁점처분과정에서 최소한의 입증책임이라도 졌는지에 대해 본 청구인은 근본적인 의문을 가지지 아니할 수 없다. (사) 이 건 처분과 관련하여 최초 담당자인 처분청 김양수 조사관은 평가심의위원회 심의를 진행할 것이라는 통지를 하였다. 그리고 이 과정에서 청구인 및 세무대리인에게 홈택스상 평가기간 외 금액이 존재한다는 사실만을 그 사유로 언급하였으며 상증세법 시행령 제49조 후단에 따른 “가격변동의 특별한 사정”에 대한 언급 내지 증명은 단 한번도 하지 아니하였다. (아) 평가심의위원회의 경우에도 과세관청이 요청한 평가심의에 대하여 평가심의위원회 운영규정 제36조에 따라 사전에 시가인정 심의신청에 대하여 면밀히 검토하여야 한다. 또한 운영규정 제38조에 따라 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부와 그 밖에 매매 등 가액이 부당한지 여부 등을 고려하여 시가인정 여부를 심의하여야 한다. 그러나 평가심의위원회가 비교주택의 매매가액을 평가금액으로 심의·의결하는 과정에서 해당 비교주택의 가격변동에 특별한 사정이 없음을 입증하지도, 그 사유를 청구인에게 통지하지도 아니하였다. (자) 오히려 청구인은 평가심의위원회 개최시 납세자 의견서를 통하여 비교주택의 매매가액은 가격변동에 특별한 사정이 존재함을 구체적으로 입증·소명하였다. 청구인은 이 건 처분과 관련하여 입증책임이 없음에도 불구하고 납세자로서의 신의성실을 다하여 비교주택은 상증세법 시행령 제49조 후단의 예외적 규정 적용대상이 아님을 소명하였다. 청구인의 이러한 노력과 반대로 처분청은 이 건 처분을 하는 과정에서 과세관청으로서의 입증책임을 지지 않았음이 분명하다. (차) 실체법상 이 건 처분에 대한 과세요건 및 절차적 적법요건에 관한 입증책임은 과세관청에 있음에도 불구하고 처분청은 비교주택의 가격변동에 특별한 사정이 없음을 증명하지 아니하였으므로 이 건 처분은 절차상 하자가 있는 처분으로 위법하다. (4) 쟁점주택의 과세표준 계산의 근거가 된 공동주택 공시가격은 청구인이 당초 신고할 당시 최선의 평가 방법이었다. 이를 주장하는 근거는 다음과 같다. (가) 국토교통부에서 제공하는 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 밝히고 있는 공시가격 조사·산정의 개요는 다음과 같다.
1. 적정가격을 공시하여 주택시장의 가격정보를 제공하고 적정한 가격형성을 도모하며 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하기 위함이라고 밝히고 있다.
2. 또한 부동산 가격공시에 관한 법률 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 공통주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 공시한 공동주택의 가격이라고 말하고 있고, 여기서 “적정가격”이라 함은 해당 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이라고 명시하고 있다. (나) 부동산 가격이 급등하던 2020년도에 발생한 비교주택의 매매가액은 상증세법 제60조 제2항에서 밝히고 있는 시가(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)로 보기에는 무리가 있다는 점과 부동산 거래절벽 사태로 해당 매매사례 외에는 추가 매매거래가 발생하지 않은 점 등을 고려하면 제3항에 따라 공동주택 공시가격을 시가로 봄이 합당하다. (다) 따라서 증여일 당시 원칙적인 평가기간 내에 유사매매사례가격이 존재하지 아니한 상황에서 위 공동주택 공시가격 조사·산정의 개요를 신뢰하고 쟁점주택을 기준시가로 평가한 것은 청구인을 비롯한 많은 납세자들의 최선의 평가 방법임이 분명하다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항은 재산평가에 대한 일반적인 원칙을 규정한 조항이며, 해당 조항의 후단 단서조항은 제반사정을 종합적으로 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보이는 경우에만 한정적으로 적용하는 예외규정이다.
2. 평가기간 외 유사매매사례가격을 시가로 보는 규정은 과거부터 무수히 많은 조세불복의 대상이 되었으며, 이는 과세형평과 납세자 재산권을 보호하고자 하는 국세기본법 제18조 제1항 의 납세자의 예측가능성을 과도하게 침해할 뿐만 아니라 원칙적 평가기간을 명시한 상증세법 시행령 제49조 제1항의 법적안정성 또한 형해화하고 있음을 과세당국은 경계하여야 한다. (라) 쟁점처분과 관련하여 원칙적으로 입증책임을 부담해야 할 처분청이 과세처분 과정에서 그 의무를 다하지 아니한 것은 절차상 하자가 있는 처분임과 동시에 절차상 하자를 논하지 않더라도 근거과세 원칙에 위배되는 위법한 처분이다. (5) 위와 같은 사정을 종합하여 살펴볼 때, 한정적으로 적용해야 할 예외규정을 일반원칙으로 보아 적용하고, 나아가 쟁점주택의 가격 결정에 있어 청구인이 제출한 납세자 의견서에 대한 소명 없이 이루어진 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식 등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정
2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법
3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 조세특례제한법 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경
4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 의 감정평가법인 등을 말한다.
② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.