양도합의서상 쟁점부동산의 거래당사자, 매매가액, 잔금시기가 모두 기재되어 있고 그 매매조건 등에 비추어 사실상의 매매계약에 상당하는 것으로 보이며, 실제 동일한 가액의 매매계약서가 작성되어 실제 매매가 이루어지는 등 양도합의서상 매매가액은 매매사례가액에 해당함
양도합의서상 쟁점부동산의 거래당사자, 매매가액, 잔금시기가 모두 기재되어 있고 그 매매조건 등에 비추어 사실상의 매매계약에 상당하는 것으로 보이며, 실제 동일한 가액의 매매계약서가 작성되어 실제 매매가 이루어지는 등 양도합의서상 매매가액은 매매사례가액에 해당함
OOO서장이 2022.8.24. 청구인에게 한 2020.12.18. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 OOO 토지 및 건물의 평가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(2) 상속세 평가기간 내에 계약이 체결되었고, 특수관계인 간에 성립된 거래가액에 해당하지 않으므로 시가의 요건에 부합한다. 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제1항에서는 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다’라고 규정하고 제2항에서는 ‘시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다는 가액’을 말하는데 시가로 인정될 수 있는 요건은 같은 법 시행령 제49조에서 구체적으로 정하고 있다. 상증법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 제1호에 따라 확인되는 가액을 시가로 인정하되 특수관계인 간의 거래 등에 해당하는 경우에는 시가에서 제외하도록 규정하고 있다. 청구인과 매수인은 쟁점합의서 체결일 현재 특수관계인에 해당하지 않고, 쟁점부동산의 매매가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간인 2021.6.16. 체결된 해당 재산의 거래가액이므로 상증법 시행령 제49조 제1항에서 정한 시가의 요건에 부합한다. 조사청은 쟁점부동산의 매매가액이 시가에 해당한다고 하더라도 상증법 시행령 제49조 제2항에 따라 ‘시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다’는 규정을 들어 감정가액의 가격산정기준일은 상속개시일로서 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하므로 감정가액을 시가로 인정하여야 한다는 의견이다. 평가기간이 경과한 후 감정한 가액의 시가에 대한 인정 여부와 관련하여 기획재정부 유권해석(재산세제과-92, 2021.01.27.)에 따르면 ‘상속개시일을 가격산정기준일로 하고, 감정가액 평가서 작성일을 법정결정기한 사이로 하여 평가심의위원회에 회부하는 경우 심의대상에 해당’한다고 해석하고 있다. 과세관청은 평가기간이 경과한 후 소급감정액이 심의대상이 되려면 가격산정기준일을 상속개시일로 하여야 하는데, 매매가액이 있음에도 과세관청이 자의적인 판단으로 해당 거래가액을 부인하고 감정을 의뢰하면 감정가액은 매매가액보다 당연히 우선하게 되어서 납세자의 예측가능성을 보장하기 위하여 도입한 규정이 오히려 납세자의 예측가능성을 심각하게 침해하는 결과를 초래하게 된다. 따라서, 쟁점부동산 매매가액이 부당한 거래가액에 해당하지 않는 이상 평가기간이 경과한 이후의 감정가액을 시가로 볼 수 없다.
(3) 쟁점부동산의 객관적 교환가치와 담세력을 가장 적정하게 반영하고 있는 가액은 감정가액이 아닌 매매가액이다. 청구인은 쟁점합의서를 근거로 2022.11.7. 매수인과 실제 매매계약서를 작성하였고, 매매목적물과 매매가액, 매수인 등 계약의 본질적인 사항 등은 쟁점합의서와 동일한 내용으로 체결되었다. 위와 같이 쟁점합의서와 동일한 내용으로 쟁점부동산에 대한 계약이 체결되었으므로 쟁점부동산의 담세력과 객관적인 교환가치를 가장 적정하게 반영하고 있는 가액은 쟁점합의서상 매매가액으로 보아야 한다. 마지막으로 국세청은 2019.2.12. 이후 상속분부터 그동안 시가가 확인되지 않아 기준시가 등으로 저평가되어 신고해 온 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고, 시가에 근접하게 평가하여 과세형평성을 높이기 위하여 보도자료를 내고 감정평가사업을 시행하고 있다. 청구인은 쟁점부동산을 기준시가가 아니라 쟁점합의서상 매매가액으로 평가하여 신고하였으므로 국세청 감정평가사업의 시행배경인 불공정한 평가관행에 해당하지 않으며, 아직 처분이 완료되지 않은 재산이지만 쟁점부동산을 쟁점합의서상 매매가액으로 신고한 이유는 매매가 예정되어 있는 자산이므로 시가평가라는 상속세 과세원칙에 충실하고 납세의무를 성실히 이행하기 위함이다. 그러나, 신고 당시 매매가 예정되어 있는 거래가액이 있고 실제로 해당 가액과 동일한 금액으로 본 계약이 이루어졌음에도 불구하고 평가기간이 경과한 후 감정한 가액으로 과세하는 것은 담세력에 따른 응능부담의 원칙에 위배되고 납세자의 예측가능성과 재산권을 침해하는 처분이므로 쟁점부동산의 실질적인 경제적 가치에 따라 납세의무를 이행할 수 있도록 쟁점합의서상 매매가액을 시가로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점합의서에 기재되어 있는 쟁점부동산 매매가액은 시가로 인정되기 어렵다. 쟁점합의서를 살펴보면 쟁점부동산 및 기타부동산을 일괄하여 OOO원에 매매하는 것으로 확약되어 있으나, 쟁점합의서는 매매계약서에 해당하지 아니하므로 실제 매매거래가 이루어졌다고 볼 수 없다. 기타부동산은 쟁점합의서가 작성되고 같은 일자에 매매가액을 OOO원으로 하여 상가주택 매매계약서가 실제 작성되었는데, 그 계약 내용을 보면 같은 일자(쟁점합의서 작성일)에 계약금 OOO원을, 2021.6.30. OOO원, 2021.8.30. OOO원을 지급받기로 약정되어 있다. 그러나, 쟁점부동산은 기타부동산과 별개의 물건으로 쟁점부동산에 대해서는 매매계약서가 작성되지 않았고, 쟁점부동산에 관한 계약금 등도 수령한 사실이 없으므로 거래에 대한 합의가 있었다는 이유로 시가로 보는 것은 부당하다. 조사청은 쟁점부동산에 대하여 법정결정기한 내인 2021.3.23. 감정평가를 시행하였고, 감정가액이 평가심의위원회에 상정되어 시가로 인정되었으며, 평가기간 내 쟁점부동산에 대한 매매 등 적용할 시가가 없고 쟁점합의서에 의한 약정이 중도해지가 되거나 약정의 지속가능성에 대한 불확실성이 존재하므로 시가로 인정될 수 없다.
(2) 법원은 감정시점이 시가 판단 여부에 영향을 미치지 않는다고 판시하였다. 쟁점부동산에 대한 감정평가가 평가기간 종료일 이후에 이루어진 사실이 이 건 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 영향을 미치는지 여부에 대하여 살펴보면 법원은 감정가액에 의해 상속 및 증여재산을 평가한 사건들에 대해 해당 감정가액이 시가에 부합하는지 여부를 문제 삼을 뿐 감정평가 시기에 대해서는 제한을 두지 않도록 판단하고 있다(OOO판결 심리불속행). 대법원은 과세관청의 재감정가액은 소급감정에 의한 것이라 할지라도 합리적이고 객관적인 방법에 의해 평가한 이상 상증법 제60조 시가에 해당한다고 판시하였다(OOO 판결). 여기서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하나 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다 할 것이다(OOO 판결). 따라서, 법정결정기한 내에 합리적이고 객관적인 방법에 의해 적법하게 감정평가가 이루어진 이 건 감정가액은 시가에 해당한다.
(3) 매매계약이 이루어지지 않는 매매금액을 시가로 볼 수 있는지와 관련하여 국세청 과세전적부심사결정(국세청 적부 2007-265, 2007.11.23.)에 따르면, 과세관청이 시가로 본 매매계약서상의 금액은 계약이 성사되지 않은 매매금액이고, 평가기간 외의 가액이므로 시가로 볼 수 없는 것으로 판단하였다. 서울행정법원은 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이므로 이러한 매매사례가 있다면 그것이 사후에 해제되었다 하더라도 시가의 판단기준으로 삼을 수 있는 것이라 판결하였다(OOO 판결). 따라서, 계약금의 지급이 없는 합의서는 적정한 거래가액이 없는 것으로 봄이 타당하고, 쟁점부동산에 대해 법정결정기한 내에 적법하게 이루어졌고 합리적이고 객관적인 방법에 의해 평가가 이루어진 이 건 감정가액은 시가에 해당한다.
(4) 쟁점합의서상 약정가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부와 관련하여 청구인은 매매사례가액으로 제시한 쟁점합의서는 잔금일의 기한만 정하였을 뿐 쟁점합의서가 체결된 후 계약당사자들 간에 수수한 매매대금이 없으므로 매매가액이 상증법 제60조 제2항에 따른 시가의 정의에 부합한다고 보기 어렵다(OOO). 상증법 시행령 제49조 제2항에 따르면 ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다’고 규정하고 있다. 따라서, 쟁점합의서상 쟁점부동산의 매매가액이 시가에 해당한다 해도 평가기준일 전후 가장 가까운 날인 상속개시일(가격산정기준일)의 가액을 시가로 봄이 타당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
② 제1항에 따른 신고를 할 때에는 그 신고서에 상속세 과세표준의 계산에 필요한 상속재산의 종류, 수량, 평가가액, 재산분할 및 각종 공제 등을 증명할 수 있는 서류 등 대통령령으로 정하는 것을 첨부하여야 한다.
③ 제1항의 기간은 유언집행자 또는 상속재산관리인에 대해서는 그들이 제1항의 기간 내에 지정되거나 선임되는 경우에 한정하며, 그 지정되거나 선임되는 날부터 계산한다.
④ 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 제1항의 기간을 9개월로 한다.
⑤ 제1항의 신고기한까지 상속인이 확정되지 아니한 경우에는 제1항의 신고와는 별도로 상속인이 확정된 날부터 30일 이내에 확정된 상속인의 상속관계를 적어 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
② 세무서장 등은 국세징수법 제14조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장 등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정
2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식 등(이하 이 조에서 “비상장주식 등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법
3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 조세특례제한법 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경
4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정·고시를 하기 위한 자문 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(3) 민법 제563호(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제564호(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③ 예약자가 전항의 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다. 제568호(매매의 효력) ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
(4) 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제25조 에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조 제1항 제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
(1) 쟁점합의서 작성(2021.6.16.)은 이 건 상속개시일(2020.12.18.)부터 6개월 이내에 이루어졌고, 쟁점부동산에 대한 감정평가보고서는 이 건 상속세 결정기한(2022.3.31.) 이전인 2022.3.23.에 작성된 것에 대하여 다툼이 없다.
(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 이 건 상속세 조사종결보고서의 주요 내용은 아래와 <표1> 및 <표2>와 같다. <표1> 상속재산 관련 ㅇㅇㅇ <표2> 쟁점부동산 감정평가내역 ㅇㅇㅇ (나) 이 건 상속세 신고 및 결정내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 상속세 신고 및 결정내역 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점부동산 및 기타부동산 등기사항전부증명서의 주요 발췌내역은 아래와 같다.
1. 쟁점부동산 관련 ㅇㅇㅇ
2. 기타부동산 관련 ㅇㅇㅇ (라) 쟁점합의서의 주요 내용은 아래와 같다(해당 합의서는 2021.7.12. 법무법인 OOO을 통해 공증이 이루어짐). ㅇㅇㅇ (마) 처분청의 심리자료에 따르면 쟁점부동산과 기타부동산의 주요 계약내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점합의서 및 관련 매매계약서 주요 내용 ㅇㅇㅇ (바) 쟁점부동산에 대한 매매계약서는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (사) 쟁점부동산 감정가액에 대한 평가심의위원회의 평가결정서(2022.5.26.)는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (아) 청구인이 제출한 도시 및 주거환경정비법에 대한 질의회신사례집을 보면 도시정비법령에 따라 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있으므로 수인을 대표하는 1인이 아닌 자는 분양신청을 할 수 없는 것으로 기재되어 있다. (자) 기타부동산 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (차) 쟁점부동산 및 기타부동산에 대한 등기사항전부증명서를 살펴보면, EEE, FFF, GGG는 2021.9.15. 2021.6.25. ‘매매’를 원인으로 기타부동산을, EEE, FFF, GGG, HHH은 2023.5.24. 2022.11.17. ‘매매’를 원인으로 쟁점부동산을 각각 취득한 것으로 등재가 되어 있다. (카) 청구인이 제출한 AAA(청구인의 자녀이자 상속인 중 1인)의 예금계좌 거래내역(OOO 9002-1969-****-*)을 보면 EEE은 2022.11.8. AAA에게 OOO원을 입금한 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점합의서상 쟁점부동산의 매매가액(OOO원)을 시가로 인정하지 아니하고 쟁점부동산에 대한 감정가액 평균액(OOO원)을 평가심의위원회를 거친 후 해당 가액(OOO원)을 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과하였으나, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 및 제2항 제1호에 따르면 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매․공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우 확인되는 가액을 시가로 보도록 규정하면서, 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액으로 하고 이러한 경우 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 해당 매매계약일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 이 건 상속개시일이 2020.12.18.이고, 쟁점합의서 작성일은 2021.6.16.이므로 쟁점합의서 작성일은 평가기간 이내에 해당하는 점, 쟁점합의서를 살펴보면 쟁점부동산 및 기타부동산의 매도인 및 매수인, 매매가액, 잔금시기가 모두 기재되어 있고, 쟁점부동산과 기타부동산은 조합원지위양도에 관한 건으로 일괄매매가 원칙이므로 1차 매매(기타부동산) 이후 2차 매매(쟁점부동산)하기로 하며, 매도인 및 매수인은 2차 매매 시 이를 거부할 수 없고 만일 이를 위반하고 상대방에게 손해를 입혔을 경우에는 민․형사상의 책임을 지기로 하는 등 사실상의 매매계약에 상당하는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점합의서에 기재된 쟁점부동산 매매가액(OOO원)을 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였고, 쟁점합의서를 근거로 하여 이후 매매계약서가 작성되었으며, 쟁점합의서상 매매가액과 매매계약서상 매매가액은 동일한 금액이고 이후 해당 금액으로 실제 매매거래가 이루어진 점, 앞서 언급한 상증법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간 이내의 매매 등에 대하여 확인되는 가액을 시가로 인정하는 데 반해, 같은 항의 단서규정으로 평가기간이 경과한 후부터 상속세 결정기한까지 매매 등이 있는 경우 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있도록 규정하고 있는 것이므로 이 건 감정가액 평균액 보다 쟁점부동산의 매매가액(쟁점합의서상 매매가액)을 우선 적용하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대한 감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.