비교부동산은 쟁점부동산의 유사재산에 해당하고 그 매매계약일이 쟁점부동산 증여일 전 2년 이내에 해당하며 쟁점부동산의 증여일과 비교주택의 매매일 사이에 주변환경 등의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려움
비교부동산은 쟁점부동산의 유사재산에 해당하고 그 매매계약일이 쟁점부동산 증여일 전 2년 이내에 해당하며 쟁점부동산의 증여일과 비교주택의 매매일 사이에 주변환경 등의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상증법 제60조에 따르면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 되어 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 되어 있는바, 청구인은 관련규정에서 정한대로 평가기간 내에 시가로 볼 수 있는 매매사례가 없어 상증법 제61조에 따른 공동주택가격을 시가로 보아 증여세를 신고하였으므로 당초 신고는 정당하다.
(2) 처분청은 상증법에서 시가로 보도록 되어 있는 공동주택가격을 부인하고 오히려 평가기간을 벗어난 비교주택의 매매가액을 시가로 보기위해 평가심의위원회에 심의를 요청한 후, 그에 따라 증여재산가액을 증액하였는데 이는 과세요건 법정주의에 반하는 위법한 처분이다. (가) 평가기간을 벗어난 비교주택의 매매가액을 시가로 보기 위해서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있은 경우로서 평가기준일(2020.7.15.)과 매매일(2019.5.22.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하는데, 공동주택 공시가격의 추이를 살펴보면 2018년 하반기∼2019년 상반기 기간 중 OOO의 OOO 발표로 인해 OOO 지역의 아파트 가격이 상승하였고 그 영향으로 2020.1.1. 기준 쟁점주택의 공시가격은 전년 대비 27.6%의 상승률을 보였는데, 이는 2006년 공시가격 도입이후 가장 높은 상승률이며 2007년∼2019년 기간 중 연평균 상승률인 3.97%의 7배에 이르는 수준으로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없다. (나) OOO 등의 영향으로 OOO지역의 아파트 가격이 상승하자 정부와 국회는 위 OOO 발표가 부동산 시장 과열에 직접적인 영향을 미치고 있다는 의견을 수차례 제시하였고, OOO는 OOO 추진을 잠정 보류한다는 발표를 하는 등 주변환경의 변화가 있었다고 보는 것이 합리적이며, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없으므로, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유일한 거래인 2019.5.22.자 매매가액을 이 건 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 상증법 제60조 제2항에서 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에서 “평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 명백히 규정하고 있는바, OOO지방국세청 평가심의위원회를 거쳐 비교주택의 매매가액을 시가로 본 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 평가기준일(2020.7.15.)과 매매일(2019.5.22.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교주택의 매매가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 아파트 시세 상승 및 공동주택가격의 현실화 등에 기인한 공동주택가격의 상승은 가격의 등락이 없는 자연적인 상승추이에 해당할 뿐, 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. (가) 쟁점주택의 평가기준일과 비교주택의 매매일은 2년 이내에 있고, 쟁점주택과 비교주택은 같은 동 5층과 3층에 위치하여 층의 차이만 있을 뿐, 면적과 향이 같으며, 공동주택가격이 유사하고, OOO은행 시세동향에서도 쟁점아파트 및 비교대상아파트가 속해 있는 단지 내의 아파트 가격이 과거부터 지속적으로 상승하고 있었던 사실이 나타나 주변환경 및 이용상황 등에 변화가 있었다고 보기 어렵다. (나) OOO지방국세청 평가심의위원회에서도 위와 같은 사정을 고려하여 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 이 건 처분은 정당하다.
재산평가심의위원회의 심의를 받은 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2022.1.1. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】 ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택과 비교주택의 면적, 층, 공동주택가격 등은 아래 <표1>과 같으며 면적은 같고 공동주택가격의 차이는 100분의 5이내이다. <표1> 쟁점주택과 비교주택 OOO (나) OOO지방국세청 평가심의위원회는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있다며 2022.8.23. 아래와 같은 심의결과를 통지하였다. OOO (다) 처분청은 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 아래 <표2>와 같이 청구인에게 2020.7.15. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다. <표2> 증여세 경정·고지 내역 OOO (라) 처분청은 비교주택의 매매일(2019.5.22.)과 쟁점주택의 평가기준일(2020.7.15.) 사이에 쟁점주택의 가격이 등락을 반복한 것이 아니라 지속적으로 오른 것을 볼 때 가격변동에 특별한 사유가 없었다며 아래 <표3>과 같은 쟁점주택의 국민은행 시세표를 제시하였다. <표3> OOO은행 시세동향(쟁점주택 단지 면적 72㎡ 주택) OOO (마) 청구인은 2018.8.26. OOO의 OOO 발표와 2019.1.10. OOO시정 4개년(20192022) 계획에 따른 OOO국제금융 중심지 육성 및 아파트 재건축 정비사업 추진이 발표되면서 OOO 부동산 시장이 과열되었고, 이에 따라 OOO 추진이 보류되는 등 평가기준일과 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다며 OOO의 OOO 관련 국회 제출 자료 및 언론보도내용 등을 청구이유서와 함께 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가기준일과 비교주택 매매일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교주택의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교주택의 거래가 평가기준일 전 2년 이내(약 1년 2개월 전)에 있었고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점주택의 증여일과 비교주택의 매매일 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지에 위치하고 용도와 방향 및 면적이 같으며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 인정되고, OOO지방국세청 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 비교주택 매매가액을 쟁점주택의 시가로 판단한 점 등에 비추어, 처분청이 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.