쟁점비용이 쟁점토지와 관련되었다는 객관적인 증빙이 부족하고 금융거래 내역상 지출 여부도 불확실하여 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점비용이 쟁점토지와 관련되었다는 객관적인 증빙이 부족하고 금융거래 내역상 지출 여부도 불확실하여 청구주장을 받아들이기 어려움
[사건번호] 조심2023서7279 (2024.07.02) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점비용의 필요경비 인정 여부 [결정요지] 쟁점비용이 쟁점토지와 관련되었다는 객관적인 증빙이 부족하고 금융거래 내역상 지출 여부도 불확실하여 청구주장을 받아들이기 어려움 [관련법령] ｢소득세법」제88조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(3) 이의신청 과정에서 필요경비로 인정받지 못한 나머지 측량ㆍ토목공사 비용 OOO원도 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 청구인은 2018.10.31. c에게 지급한 OOO원과 2018.12.22. b에게 지급한 OOO원이 중개수수료에 해당하므로, 합계 OOO원을 중개수수료로서 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 공인중개사 c은 OOO원에 대한 영수증을 발급하였고, 이에 따라 처분청은 이미 이를 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제하였다. 다만, 청구인이 주장하는 나머지 OOO원은 이것이 중개수수료에 해당한다거나 b에게 이를 별도로 지급하였어야 할 사유가 있었다는 것을 객관적ㆍ구체적으로 입증할만한 증빙서류가 달리 확인되지 않으므로, 필요경비로 인정할 수 없다.
(2) 청구인은 종중 토지 사용료로 OOO원을 지급하였으므로, 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 종중계좌로 지급된 금액은 OOO원뿐이고, d에게 지급한 OOO원은 그 지급사유가 토지사용료임을 확인할 수 없으므로, 이를 공제되는 필요경비로 볼 수 없다. 또한 법원은 진입로 부지의 사용비용은 토지 자체의 내용연수를 연장시키기 위한 것이 아니라 토지 출입을 위하여 사용하는 대가에 불과하므로 자본적 지출에 해당하지 않고, 토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용이나 이에 준하는 비용에도 해당하지 않는다고 보았는바(서울고등법원 2013.6.19. 선고 2013누125 판결 및 대법원 2013.11.14. 선고 2013두14146 판결), 이러한 법원의 입장을 고려하더라도 위 금액은 필요경비로 인정할 수 없다.
(3) 청구인은 측량, 토목공사 비용 및 중개비, 수수료 등으로 OOO원을 지급하였다고 하나, 해당 지급이 쟁점토지들과 관련된다는 점을 입증할만한 증빙자료가 전혀 없으므로, 공제대상 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서 및 지적도에 의하면 쟁점토지들의 세부내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지들의 세부내역 (단위: ㎡) 연번 소재지 지번 지분 지목 면적 소유권이전등기접수일(등기원인) 취득 양도 1 OOO OOO 1 창고 용지 660 2011.12.12. (2011.8.9. 협의분할에 의한 상속) 2018.12.21. (2018.7.16. 매매) 2 OOO 1 전 1,191 3 OOO 1 전 1,236 2005.6.3. (2005.5.4. 매매) 4 OOO 1/2 답 1,188.5 2011.12.12. (2011.8.9. 협의분할에 의한 상속) 5 OOO 1 답 734 합 계 5,009.5 (나) 청구인이 2018.7.16. e과 체결한 쟁점토지들에 대한 매매계약의 주요내용은 아래 <표2>와 같은데, OOO 소재 토지 2,377㎡는 청구인이 d와 이를 공동소유(청구인 지분 1/2)하였다가 그 전체를 일괄적으로 OOO원에 양도한 것으로 나타나고(이후 청구인은 그 양도대금 중 1/2 상당액인 OOO원을 본인이 수령한 양도대금으로 하여 양도소득세 신고를 하였다), 공인중개사는 c으로 기재되어 있다. <표2> 쟁점토지들의 매매계약서 주요내용 매매 계약서
① 매매물건 쟁점토지들 중 OOO, OOO, OOO, OOO 소재 토지(3,821㎡) 매도인 청구인 매수인 e 공인중개사 c 매매대금 OOO원 (계약금 OOO원, 계약 시) (중도금 OOO원, 2018.8.14.) (잔금 OOO원, 2018.12.31.) 특약사항
5. 매매물건 토지의 진입로 6m 확보 토지 OOO의 사용승락 등 서류는 매도인이 해결한다.
7. 상기 5번 토지사용에 대한 임대료 연 OOO원은 매도인이 10년분을 부담하고, 임대료는 영구 동결조건으로 매도인이 노력한다. 매매 계약서
② 매매물건 쟁점토지들 중 OOO 소재 토지(2,377㎡) 매도인 d 공동명의인 청구인 매수인 e 공인중개사 c 매매대금 OOO원 (계약금 OOO원, 계약 시) (중도금 OOO원, 2018.8.14.) (잔금 OOO원, 2018.12.31.) 특약사항
5. 매매물건 토지의 진입로 6m 확보 토지 OOO의 사용승락 등 서류는 매도인이 해결한다.
7. 상기 5번 토지사용에 대한 임대료 연 OOO원은 매도인이 10년분을 부담하고, 임대료는 영구 동결조건으로 매도인이 노력한다. (다) 쟁점토지들의 양도에 대한 양도소득세 부과내역과 관련한 구체적인 내용은 다음과 같다.
1. 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정처분 내역 전체를 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 이 건 양도소득세 부과내역 (단위: 원, %) OOO
2. 청구인은 처분청의 증액경정처분에 대해 불복하여 이의신청을 제기하면서 필요경비를 OOO원으로 증액하여야 한다고 주장하였는데, 처분청은 해당 이의신청 결과에 따라 그 중 쟁송비용 OOO원, 매매대금 특약사항 OOO원, A 토목공사비용(도로점용 관련 토목공사 비용) OOO원 및 경기도 용인시 처인구청장 공문에 따른 건축신고수리비용 OOO원을 필요경비로 추가 인정하였고, 쟁점토지들의 취득비용 OOO원은 이의신청 과정에서 직권으로 시정하였다. 한편, 청구인은 이의신청 결과 필요경비로 인정받지 못한 금액 중 남은 금액 중 상속세 신고 관련 비용을 제외한 나머지 OOO원에 대하여 심판청구를 제기하였는데, 이와 같은 내용을 정리하면, <별지2>와 같다. (라) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점토지들의 중개수수료로 총 OOO원을 지급하였으므로, 이미 필요경비로 인정된 OOO원 이외에 나머지 OOO원도 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서, 아래 <표4>와 같은 내용의 본인 명의의 예금계좌(OOO농협, OOO) 거래내역을 제출하였는데, 청구인은 내역서에 이것이 쟁점토지들의 중개수수료로 지급된 OOO원이라는 취지의 내용을 수기로 기재하였다. <표4> 청구인 명의의 예금계좌 거래내역 (단위: 원) 거래일자 찾으신금액 거래기록사항 수기기재사항 2018.10.31. 16:13:05 OOO c 복비, 부동산 수수료(매도시) 2018.12.22. 13:19:39 OOO b 매도 시 부동산수수료 추가 지급
2. 한편, 청구인은 제일공인중개사사무소(OOO)의 대표자 c이 2018.12.19.자로 청구인 및 d에게 아래 <표5>와 같이 작성하여준 영수증 2매를 각 제출하였는데, 처분청은 이에 근거하여 중개수수료 약 OOO원(쟁점토지들 중 1필지에 대해서는 환산취득가액이 적용됨에 따라 필요경비가 인정되지 않으므로, 약 OOO원을 안분하여 공제함)을 필요경비로 인정한 것으로 나타난다. 이와 관련하여 청구인측은 c과 달리 b은 별도로 자격증이 없어 매매계약서 및 영수증에 기재되지는 않았으나, 위 <표4>와 같이 b에게도 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 설명하고 있다. <표5> c의 영수증 주요내용 (단위: 원) 발급받는자 작성일자 중개(확인)대상물 거래금액 중개보수 dㆍ청구인 2018.12.19. OOO OOO OOO OOO 청구인 OOO OOO OOO OOO OOO OOO 합 계 OOO OOO
3. 청구인은 아래와 같이 f씨 참판(OOO)공파 종중이 그 작성일자를 2016년 8월, 2018년 7월 및 2019.2.11.로 기재하고 OOO 토지 29㎡ 및 OOO 토지 170㎡를 이동(도로)에 사용하는 대가로 합계 OOO원을 수령하였다는 취지로 작성한 영수증 3매를 제출하였다.
4. 청구인은 2015.10.2. 원사업자의 지위에서 수급사업자인 A 주식회사(대표이사 g)와 아래와 같은 내용으로 작성한 “건설표준도급계약서”를 제출하였는데, 이의신청 과정에서 해당 도급계약서 등을 근거로 청구인이 2013년 6월경 2차례에 걸쳐 A에 지급한 합계 OOO원 및 OOO구청 공문에 따른 OOO원을 쟁점토지들의 양도 관련 필요경비로 인정한 것으로 나타난다. 【건설공사 표준도급계약서】
1. 발주자: 청구인
2. 도급공사명: OOO(농가창고 및 배수로공사)
3. 공사장소: OOO
4. 공사기간: (착공) 2015.10.5., (준공) 2015.10.31.
5. 계약금액: OOO원
(2) 목적물 수령일로부터 7일 이내
(3) 지급방법: 현금 100%
5. 청구인은 2013.6.13.∼2013.6.20. 기간 동안 본인 명의의 예금계좌(OOO)에서 “bㆍ지적공사ㆍA”의 내용으로 총 8회에 걸쳐 합계 OOO원을 출금한 거래내역을 제출하였는데, 이를 정리하면 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구인의 예금계좌 거래내역 (단위: 원) OOO
6. 청구인은 양도소득세 신고 당시 본인 명의의 농지원부(OOO, 소유ㆍ자경 전 4필지 10,331㎡, 답 2필지 1,924㎡, 합계 6필지 12,255㎡)와 OOO농업협동조합장이 2019.5.20. 발급한 조합원 증명서를 제출하였다. (마) 청구인은 2024.6.4. 개최된 조세심판관회의에 참석하여 OOO구청장의 “도로점용허가 알림[청구인, OOO]” 공문(건설도로과-4246, 2014.12.8.), “도로점용허가 준공 알림(청구인, OOO)” 공문(건설도로과-7925, 2016.3.9.) 및 “건축(신축)신고(개발행위, 농지전용 및 산지전용허가 의제) 수리 – 청구인)” 공문(건축과-46062, 2013.12.17.) 및 관련 첨부자료를 제출하였는데, 이는 이 건 이의신청 당시 제출되어 필요경비로 인정받은 OOO원에 대한 증빙자료와 동일하다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 양도가액에서 공제할 취득가액 등 필요경비는 소득세법 제97조, 같은 법 시행령 제163조 및 같은 법 시행규칙 제79조에 열거된 비용을 말하는 것으로, 원칙적으로 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 필요경비에 대해서도 과세관청이 그 증명책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명하게 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요가 납세의무자에게 돌아간다고 할 것(대법원 2013.2.15. 선고 2012두942 판결)이다. (나) 먼저, 청구인은 비록 c과 달리 b은 별도로 자격증이 없어 매매계약서 및 영수증에 기재되지는 않았으나, 쟁점토지들의 양도 당시 중개수수료로, c과 b에게 각각 OOO원을 지급하여 합계 OOO원을 필요경비로 산입하여야 하고, 이에 따라 이미 필요경비로 인정받고 남은 약 OOO원도 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, b이 자격증이 없음에도 쟁점토지들 양도 당시 실질적으로 중개사로서의 역할을 수행하였다거나 최소한 b과도 중개용역과 관련한 (구두)계약을 체결하였다는 등 청구주장을 객관적ㆍ구체적으로 뒷받침할만한 자료는 달리 확인되지 않고, b에게 금원을 지급한 일자도 c에게 중개수수료가 지급되고 약 2달 후인 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다[참고로, 처분청은 c이 금융거래내역 상 지급받은 것으로 나타나는 금액(OOO원)을 초과하여 작성한 영수증(OOO원)에 근거하여 해당 금원을 중개수수료로 기공제한 점 등을 고려할 때, 중개수수료와 관련한 필요경비의 인정이 청구인에게 과도하게 부당하다고 보기 어려운 측면도 있다 하겠다]. (다) 다음으로 청구인은 쟁점토지들의 위치상 이동을 위해서는 인근 종중 토지를 사용할 수밖에 없었고, 그에 따라 시숙 d 등을 통해 토지 사용료를 종중에게 지급하였으므로 종중 토지 사용료 약 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 이는 그 용도를 변경하거나 개량하기 위하여 지출한 것이 아니어서 필요경비로 인정되는 자본적지출액에 해당한다고 보기는 어렵고(대법원 2013.11.14. 선고 2013두14146 판결 등, 같은 뜻임), 이는 청구인이 쟁점토지들을 보유하면서 지출한 금원으로서, 매매계약서 상 특약사항으로 기재되어 처분청이 쟁점토지들의 양도계약 성사를 위한 필수적인 비용 즉 “양도비”로 인정한 10년치 종중 토지 사용료 OOO원과는 그 성격이 상이하며, 청구인이 주장하는 OOO원 중 98% 이상인 OOO원은 시숙인 d에게 지급되어 해당 금원이 실제로 종중에게 전달되었는지 여부도 확인되지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장도 받아들이기 어렵다. (라) 마지막으로 청구인은 쟁점토지들과 관련한 측량ㆍ토목공사 비용 등으로 약 OOO원을 지출하였다고 주장하나, 농지원부에 의하면, 청구인은 이 건 양도소득세 신고 당시 쟁점토지들(전 2필지, 답 2필지, 창고용지 1필지, 합계 5,009.5㎡)을 포함하여 전 4필지, 답 2필지 합계 12,255㎡를 소유ㆍ자경하고 있었던 것으로 나타나고, 청구인이 주장하는 OOO원이 쟁점토지들을 위한 토목공사 등에 사용되었다거나 bㆍh 등 해당 금원을 지급받은 자들이 쟁점토지들의 토목공사 등과 어떠한 관련이 있는지 여부 등을 확인할 수 있는 계약서 등 객관적ㆍ구체적인 자료는 달리 제출되지 아니한 점 등에 비추어, 위 청구주장 또한 받아들이기 어렵다 하겠다. (마) 따라서, 처분청이 일부 필요경비를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것) 제95조 [양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조 [양도소득세 필요경비의 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제160조의2 [경비 등의 지출증명 수취 및 보관] ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2) 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것) 제67조 [즉시상각의 의제] ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙(2018.4.24. 기획재정부령 제679호로 일부개정된 것) 제79조 [양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 <별지2> 필요경비 관련 불복사항 세부경과 (단위: 원) OOO
심판청구를 기각한다.