쟁점토지 위 착공일이 양도일 이후인 것으로 보이는 점, 신고내용에 오류 또는 누락이 있는 경우 과세관청은 국세부과 제척기간 내에 필요한 처분을 할 수 있고, 과세예고통지일과 국세부과 제척기간 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우 국세기본법 제81조의15 제3항 제3호에 따라 과세전적부심사청구에 대한 규정이 적용되지 아니하는 점, 쟁점취득수수료, 쟁점중개수수료, 기타비용은 구체적이고 명확한 증빙 제출이 미흡해 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지가 사업용 토지이고, 과세예고통지 등에 절차상 하자가 있으며, 쟁점취득수수료 등을 손금산입하여야 한다는 청구법인의 주장을 받아들이기는 어려움 다만, 쟁점토지 매매계약서 등에서 중개수수료가 확인되므로 등 금액을 손금산입하여 법인세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
[주 문] OOO서장이 2022.9.26. 청구법인에게 한 2016.7.～2017.6. 사업연도 법인세 OOO원(토지 등 양도소득에 대한 법인세가 포함된 세액으로, 추후 OOO원이 감액경정됨)의 부과처분은 중개수수료 OOO원을 손금산입 대상으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) (사업용토지) 쟁점토지는 최초 취득일이 2014.7.31.이고 쟁점토지의 양도는 2017.1.31. 이루어졌으며, 청구법인은 쟁점토지 취득 이전 인 2012.7.31. 2012.3.15.에 부동산 개발업을 회사정관에 등재하였다. 청구법인은 건축물을 신축하기 위해 2014.9.1. AAA 주식회사(이하 “AAA-주”이라 한다)와 OOO원에 건축도급계약을 체결하였고, 신축공사를 위해 OOO에 특정공사 사전신고를 하였으며 그 허가를 득하였다. 허가 내용은 현장폐기물 철거, 가설휀스 철거, 임시전기공사, 컨테이너 임대, 공사안내판 표시 등의 사전작업 내용이었다. OOO의 건축신축의 사전공사 허가로 AAA-주은 2014.10.23.부터 동년 12.10.에 건축 사전공사를 마무리하였다. 이후 청구법인은 건축신축을 위하여 OOO에 연면적 1,576.5㎡의 건축허가를 신청하여 OOO으로부터 2014.9.30. 건축허가를 받았다. 위와 같이 쟁점토지는 취득후 건축허가를 득하여 건축신축 진행 중 토지매매가 이루어졌는바 따라서 쟁점토지는 비사업용 토지 매매가 아니라 사업용 토지의 양도이다. 청구법인은 쟁점토지에 2014.9.30. 연면적 1,576.5㎡ 규모의 건축허가를 득하였고, 처분청은 쟁점토지에 1년 이내 건축착공을 하지 아니하였다고 비업무용토지 판정을 하였다. 처분청에서 지칭하는 건축규정은 건축법 제14조 제1항 에서의 “바닥면적 85제곱미터의 증축, 개축 또는 재축, 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선”을 말하고, 또한 건축법 제14조 제5항 은 “1년 이내 착공하지 않으면〜” 허가취소 사유가 되며, 1년 이내에 한하여 연장할 수 있다고 규정되어 소형 건축물은 “1+1” 합계 2년 이내 착공하면 되는 것이고(쟁점토지에는 해당되지 않는 규정임), 위 소형 건축물을 제외한 건축물 규정은 제11조(건축허가) 규정으로 쟁점토지에 적용되는 규정은 그 건축법 제11조 (건축허가) 규정이다. 건축법 제11조 제7항 제1호 는 “허가받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우”는 허가취소 사유가 되며, 건축법 제11조 제7항 에서 “허가받은 날로부터 착공하며, 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다”고 규정하고 있으므로 소형 건축물 이외의 건축물은 “2+1” 합계 3년 이내 착공하면 되는 것이다. 쟁점토지 보유기간은 취득 2014.7.31. 매매는 1차 2016.9.28.(2년 초과), 2차 2016.10.6. 3차 2017.1.31.(3년 미만), 건축 인허가 2014.9.30., 건축 착공가능기간은 위 건축법 제11조 에 의거 건축허가 일자인 2014.9.30.부터 2016.9.29.까지 착공가능하며 추가로 1년 연장 가능하다. 쟁점토지는 2년 초과 3년 미만 보유토지로 전체 보유기간 중 사업용 기간이 60% 이상으로 사업용토지에 해당한다. 청구법인은 건축진행 당시 당초 AAA-주과 건축계약을 하여 건축을 진행하였으나, AAA-주은 BBB 주식회사에, BBB 주식회사는 CCC 주식회사에 하도급을 주어 건축이 진행되었고, 건축도중 건축도급업자인 AAA-주로부터 법원판결로 부동산가압류가 진행되었으며, 또한 법원을 통하여 AAA-주의 채권자인 DDD 주식회사로부터 청구법인이 제3채무자로 OOO원을 금전공탁하기도 하였다. 공사현장이 위와 같이 공사가 진척이 되지 못하다 보니 청구법인에게 당초 투자하기로 되어 있던 투자대금이 무산되어 청구법인은 자금난에 봉착되어 험난한 지경에 이르게 되었다. 위와 같이 청구법인은 공사를 계속 진행되기 어려운 상태가 되어 건축도중 쟁점토지를 매매하게 된 것이다.
(2) 중개수수료, 취득관련 수수료 등 비용 관련 내용은 아래와 같다. (가) (사건 경위 및 양도시 중개수수료) 청구법인은 회사 목적상 이 건 부동산(쟁점토지)을 취득하였고 이후 회사가 경영위기에 빠져 불가피하게 이를 매각하였다. 매각 당시 청구법인은 그 부동산에 과세관청을 포함하여 여러 군데 압류가 되어 있는 상태이어서 부동산 매매 대금을 거래를 중개한 AAA 부동산 사무소에서 관리를 하게 되었다. 부동산 매매대금을 AAA 중개사가 (관리)하게 된 경위는 이 건 부동산을 취득한 매수자가 부동산 매매대금을 모두 치른 후 취득한 부동산에 대하여 법률적으로 온전한 상태로 매수자에게 이전등기가 되기 위하여 중개한 중개사가 책임지기로 하였기 때문이다. AAA 중개사는 이 건 부동산을 중개 후 매각된 부동산 매매대금으로 압류된 채권, 가압류한 채권, 은행채권을 정리․변제하면서 매수자에게 온전한 형태로 부동산 등기를 하여 매수자에게 인도하였다. 청구법인은 이 건 부동산에 압류와 설정된 채무가 많아 매매후 등기이전에 잘못이 있을 염려가 있어 매수자가 매매를 꺼리어 매수자를 설득하여야 했기 때문에 AAA 중개사가 자금관리를 하게 된 것이다. 부동산 매매대금은, 매도자 청구법인은 그에 채무, 체납, 미납 공과금 등이 많았기 때문에 이를 중개한 AAA 중개사가 관리하고, 당해 부동산에 압류, 설정되어 있는 대금을 AAA 중개사가 변제하며, 남은 금액에서 AAA 중개사는 자기 몫의 부동산 중개수수료를 차지하고, 그 잔여액에서 부동산 매매대금을 받는 형식이었다. 부동산 중개수수료 계산내역을 살펴보면 이 건 부동산 중 총 매매대금은 OOO원이었고 AAA 중개사는 채무, 체납, 미납된 공과금 등에 OOO원을 사용하였으며, 청구법인은 AAA 중개사로부터 OOO원을 수령하였다. 미수령액은 모두 부동산 중개수수료이었고 미수령된 금액은 OOO원이다. 처분청은 AAA 중개사의 2014년도 부가세 신고시 수수료금액이 미반영되었으므로 청구법인의 신고내용을 부인하고 있으나, 거래상대방이 세무신고를 안했다는 논리로 비용을 부인하는 처분청 논리를 이해할 수 없다. 부동산중개사무실이 세금신고를 제대로 안하고 다운계약서, 이중계약서 작성 등으로 탈세하는 것은 비일비재하다. 처분청은 2017년도 중개수수료를 부인하면서 AAA 중개사의 2014년도 부가세 신고 과세표준으로 비교하고 있으나, 청구법인이 중개수수료로 장부반영한 금액 OOO원은 쟁점토지의 양도시 사업연도인 2017년도의 중개수수료 경비이다. 중개사 AAA은 쟁점토지 중개 후 중개대상물 확인 설명서에서 OOO 매매금액 OOO원에서 중개수수료 OOO원, OOO 매매금액 OOO원에서 OOO원 등의 중개수수료를 확인 작성하였고 이 금액마저도 줄여서 작성하였다. 중개사들은 중개수수료에 대하여 관할관청에 신고의무가 있어 수수료 기준 최소금액만 적어 신고하는 것은 다반사이고, 처분청은 AAA 중개사가 작성한 금액마저 부인하고 있으며, 매매대금 수령은 AAA 중개사가 수령 후 당해 부동산에 압류되어 있는 공과금, 체납세금, 금융채무 등을 청구인 대신 납부, 변제를 하였다. AAA 중개사의 부진정성에 관해 보면, 1차 부동산 매도시인 2016.9.28. 계약서에서 AAA 중개사는 매매금액 OOO원을 수취하고 매도부동산에 설정된 OOO원을 지출하고 청구 법 인에게는 OOO원을 송금하였는바, 청구 법 인에게 미송금한 금액 OOO원은 AAA 중개사가 중개수수료로 수취한 금액이나, AAA 중개사는 본인이 작성한 “중개대상 확인 설명서”에는 보수액을 OOO원으로 표시하고 있으며 다른 매도시에도 이와 같다. 처분청은 공평과세를 위하여 납세자를 평등하게 대해야 하나 일방적으로 한쪽 편을 들고 있고, 본인들이 과세할 때는 서류확인이 된다 하면서 과세하고 납세자들이 자료소명하면 상대방이 신고를 안했기 때문에 인정안된다는 부당한 자세로 공무를 집행하고 있다. 청구법인은 첨부된 “부동산 중개수수료 계산”에서 계산한 미수령액은 OOO원이나 청구인의 계산정리에서 누락등으로 당초 법인세 신고시 OOO원을 중개수수료로 반영하였고, 처분청은 중개수수료로 OOO원(청구법인은 추후 OOO원으로 변경)을 비용으로 인정하여야 하나 그렇지 못하고 있다. (나) (취득관련 법률수수료) 청구법인은 매도인 BBB과 2014.7.31. 쟁점토지를 OOO원에 매매계약을 체결하였고, 청구법인은 위 매매금액을 치른 후 쟁점토지를 취득하였다. 매도인 BBB은 매매당시에 많은 채무에 시달리고 있었는바, 쟁점토지에 연결된 채무는 OOO CCC 외 수인으로부터 OOO원, DDD 채무합의금액 OOO원, EEE OOO원 합계 OOO원이 있었으며 OOO에 OOO원 근저당이 설정되어 있었다. 매도인 BBB은 청구법인의 매매대금 OOO원을 수령하고 그 대금으로 채무를 모두 변제하였다. FFF는 청구법인에게 본인은 GGG 법무사의 법무실장이고 일반인이 법률적인 문제로 접근하기 어려운 부동산을 GGG 법무사가 법률적으로 안전하고 완전히 해결하여 준다고 하였고, 그에 따른 법률업무 수수료는 별도로 받는다고 하였다. 직전에 취득수수료로 명기하였었던 OOO원은 법률업무 수수료로 쟁점토지는 취득당시 현장에 “본 부동산은 유치권이 있다”는 현수막이 걸려 있었고 GGG 법무사와 FFF는 그 유치권을 법률적으로 깨끗이 정리하여 주고 청구법인으로부터 법률업무 수수료로 OOO원을 수취하게 된 것이다. 부동산 매매시 매매가액 대비 수수료가 20～30%인 사례는 많이 있고 수수료가 높은 것은 가압류, 유치권 등이 있는 위험부동산의 어려운 법률문제를 해결하여 주어 그에 합당하게 수수료를 많이 받는 것이다. 청구법인이 쟁점토지 구입 당시 현장답사시 주변 부동산에 시세를 물어보니 쟁점토지에 아무런 하자가 없으면 시세는 OOO원 정도 된다는 내용을 들은 일이 있고 2014.7.18. 은행대출시 OOO에서 평가한 금액도 OOO원이었다. 청구법인은 쟁점토지가 시세에 비하여 저렴한 가압류, 유치권이 있는 부동산을 법적으로 안전하게 GGG 법무사가 대행하여 준다고 하여 법무실장인 FFF가 하자는 데로 진행하였다. GGG법무사는 법률적으로 복잡하게 얽혀져서 부동산 소유주 자력으로 해결하지 못한 부동산에 대해 법률문제를 해결하는 일명 가압류, 유치권 전문해결업자이고, 쟁점토지의 매도인 BBB은 GGG법무사의 고객이었던 것이다. 청구법인은 쟁점토지를 OOO원에 구입하였고 처분청은 수수료가 매매금액 대비 과다하다는 이유로 OOO원 중 OOO원을 부인하고 있다. 청구법인은 지급한 법률수수료와 지급한 매매금액을 더하여도 시세보다 저렴하게 구입가능하면 고액의 법률업무 수수료를 지급하지 않을 이유가 없다. GGG 법무사에게 법률업무 수수료로 OOO원을 지급하였고, 처분청은 (위 금액 중) FFF의 확인서로 수수료 OOO원을 제외한 OOO원의 금액을 부인하였으나, 이는 부당하며 대출이 실행되기 위해서는 부동산 담보대상에 가압류, 가등기, 설정된 채무가 모두 없어야 하고, 당시 청구법인은 당해 부동산 취득시 부동산을 담보로 은행권에서 2014.7.31. 총 OOO원의 대출을 받아 토지대금 OOO원을 치르고 GGG 법무사에게 법무수수료로 OOO원을 지급하였던 것이다. 처분청은 FFF 확인서의 진위여부도 확인하지 않고 사기꾼의 얘기만 듣고 지급수수료 OOO원의 10% 상당액의 지출경비만 인정하고, FFF는 수수료 10%를 제외한 90%인 OOO원은 매도인의 채무상환, 취득세를 납부하였다고 한다. 청구법인은 GGG법무사에게 1차 2014.7.31. OOO원, 2차 OOO원 모두 두 차례 송금하였고, 취득세는 이미 1차로 송금한 OOO원으로 납부하였다. FFF는 청구법인에게 처음 만날 때 본인은 GGG 법무사의 법무실장이며 GGG법무사가 업무를 전반적으로 진행하기 때문에 진행하는 업무는 신뢰할 수 있고 안전하다고 하였다. 청구법인도 부동산 취득 전과정을 법무사가 진행한다고 당연히 안전하다고 여겼다. 청구법인에게 건넨 GGG 법무사와 FFF의 명함을 살펴보면 사무실 소재지 주소가 “OOO”로 동일하고, GGG은 법무사 명함을, FFF는 ㈜GGG 명함을 청구법인에게 주었으며, 당시에는 본인의 이름을 “HHH”으로 표시된 명함을 받았다. 당초 부동산 취득시 및 그 이후 한 동안 청구법인은 그 법무실장 이름이 HHH으로 알았고, 그 이후 여러 사건이 발생하면서, 또 HHH을 OOO에 면회갈 때 HHH의 본명이 FFF인 것을 알았으며, 본인의 이름을 사용하지 않은, 불건전한 사람(FFF)이 제출한 확인서는 신뢰할 수 없다. FFF는 2022.9.14. 처분청으로부터 청구법인에게 수수한 OOO원의 사용처의 확인요청에 등기업무 수수료 OOO원, 채무 변제액 OOO원, 취득세 대납액 OOO원, 계 OOO원의 확인서를 처분청에 제출하였다. FFF는 확인서에서 채무액을 확인하려면 등기를 징취하여야 하나 등기가 폐쇄되었기 때문에 세부내용을 알 수 없다고 하였으며, 자기기만으로 확인서를 작성하여 제출하였다. 이 건 부동산의 매도인 BBB의 등기상 채무액은 계 OOO원(OOO OOO원, EEE OOO원)이다. FFF가 채무를 대신 변제하였다고 주장하는 금액은 위 내용과 같이 OOO원이나, 채무액은 OOO원인데 확인서에는 OOO원을 변제하였다고 확인 답변하고 있는바, 채무액을 초과해서 갚는 경우는 없을 것으로 처분청은 검증없이 확인서를 인정하여 주고 있다. FFF, GGG 법무사는 청구법인으로부터 지급받은 수수료 OOO원에서 매도인 BBB의 채무를 대신변제하였다고 하였다. FFF, GGG 법무사가 채무액을 대신 변제하였다고 하는 등기상의 채무 OOO원은 청구법인이 별도로 FFF, GGG 법무사에게 지급하였다. 이 건 부동산 관련 총 비용지출 내역은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ 처분청은 FFF의 확인서로 청구법인에게 비용으로 OOO원을 인정하여 주었다. OOO은 이 건 부동산의 GGG 법무사의 취득등기 대행수수료이고, GGG 법무사는 취득등기를 대행하여 지급받은 수수료에 대하여 청구법인에게 세금계산서를 발행하지 아니했다. 처분청은 청구법인에게 FFF의 확인서로 등기수수료 OOO원을 지급수수료 비용으로 인정하여 주었으나 처분청은 청구법인에게는 지급된 사실이 명백한 지급수수료를 적격증빙이 없다는 이유로 부인하고 있는바 처분청은 공평하게 업무를 한 것이 아니다. 청구법인은 다음과 같은 비용 즉, 공사비용 OOO원 및 OOO원, AAA 중개사 OOO원(부동산거래신고서 자필서명날인), 법무사 비용 OOO원, 신탁수수료 OOO원을 지급수수료로 처분청에 제출하였었으나[실제 AAA 중개사가 수수한 중개수수료는 OOO원임(추후 OOO원으로 주장 변경)] 처분청은 적격증빙이 없다는 논리로 비용으로 인정을 안하였다.
(3) 과세예고통지 및 과세전적부심 관련된 절차상 하자 등이 존재하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. (가) 청구법인은 당 사건의 2016.7.～2017.6. 기간의 법인세에 대하여 2017.9.30. 법인세 신고를 하였고, 처분청은 당해 사업연도의 법인세 신고분에 대하여 2022년 8월에 법인세 OOO원의 과세예고를 하였는바 당 과세예고 결정 및 통지절차는 부적법하게 진행되었다. 법인세법 시행령 제103조 제3항 은 법인세 신고기한으로부터 1년이내 결정하여야 한다고 되어 있고, 처분청은 당해 사업연도의 법인세에 대하여 2018.9.30.까지 결정하였어야 한다. 그러나 처분청은 2022년 8월에 법인세를 OOO로 결정하고 과세예고통지를 하였으며 당해 사업연도 법인세를 2022.8.30. 확정결정하였으며, 처분청은 2022년 9월에 이 건 법인세를 부과하였다. 처분청의 당초 과세예고 통지금액과 부과처분 금액이 다르고 처분청은 과세예고 통지금액이 잘못이 있으면 법인세 결정을 재결정하여 과세예고통지를 재차 하였어야 한다. 청구법인은 처분청의 과세예고통지에 대하여 취소결정 청구를 하였고, 처분청은 청구법인의 과세전적부심사 청구에 대하여 2022.8.30. ‘심사제외결정’을 하였으며, 처분청은 2022년 9월에 이 건 법인세를 부과하였다. 처분청은 국세부과의 제척기간 만료사유로 심사제외 결정하였나, 처분청은 과세예고통지를 2018.9.30.까지 하였어야 함에도 2022년 8월에 하면서 국세기본법 제81조의15 에서의 국세부과의 제척기간 만료사유로 심사제외 결정을 한 것은 명백한 자가당착이고, 과세예고통지금액과 부과처분 금액이 다른 것에 대해서 처분청은 과세적부심사 절차 형태를 갖추어 청구법인에게 통지하여야 했다. (나) 처분청은 청구법인과 납세 관계인, 청구법인 사이에서 조세평등주의, 실질과세원칙, 세무공무원의 신의성실원칙을 심각하게 위반하고 있다. 청구법인은 2019년경에 OOO에 자료제출을 마치었고 처분청에도 담당자가 바뀔 때마다 자료제출을 하는 등, 청구법인은 2019년부터 7～8회 이상 청구법인이 처한 상황과 매매과정에 대해 반복하여 자료를 제출하고 설명하였다. 처분청은 2021년까지 일체의 통지행위를 안하고 있다가 자료 시효 임박시점에 졸속으로 통지행위를 하였다. 처분청은 스스로 과세적부심사에서 “심리제외” 사유를 유발시키어 청구인의 청구심사권리를 박탈시키었다. AAA 중개사는 이 건 부동산 매매관리와 자금관리를 전적으로 집행하고 진행한 사람으로, 매매대금도 AAA 중개사의 본인통장으로 직접 수령하고 당해 부동산에 설정된 은행채무, 가압류된 세금체납, 공과금 등 그 부동산에 관계된 모든 것도 모두 AAA 중개사가 직접 지출하였고, 당해 부동산의 매매대금을 청구인의 통장으로 수취를 하지 않았다. 이러한 상황이면 처분청은 AAA 중개사의 통장거래내역을 제출받으면 명백한 일을 청구법인에게 제출받으려고만 하고 있다. 청구법인은 개별적인 자료가 오래되어 많이 없어졌고 분실되어 자료제출에 어려움이 있고 AAA 중개사의 중개수수료는 부가세 신고탈루행위가 증거가 있음에도 이를 외면하면서 AAA의 자필수수료 행위를 무시하고 있다. 2017년 쟁점 내용에 대하여 AAA 중개사의 2014년도 신고자료를 얘기하고 있으며 부가세 신고가 안되어 중개수수료는 없었다고 논리를 펼치고 있다. 과세관청은 모든 납세자를 공평하고 평등하게 대우하여야 하는바, AAA 중개사가 중개수수료를 세무신고 안했으면 세금탈루 증거자료로 부과행위를 하면 되는 것이다. FFF, GGG 법무사는 청구법인에게 취득예정인 이 건 부동산에 대해 해결하기 힘든 유치권이 있어 취득에 어려움이 있으니 법률적인 어려움을 해결하여 주겠다 하면서 고액의 수수료를 요청하여 청구인도 이에 응하기로 하고 부동산 취득대행을 위임하여 주고 부동산 취득업무를 FFF, GGG 법무사가 진행하였으며, BBB도 FFF, GGG 법무사에게 고액의 수수료를 주기로 하고 부동산 매도를 FFF, GGG 법무사에게 위임하였던 것이다. 지급된 고액수수료에는 이 건 부동산의 취득세와 취득과정의 법률수수료도 포함된 것이었다. FFF, GGG 법무사는 청구법인으로부터 취득세 등을 갈취하려고 교환 계약서를 허위로 신고하였고, GGG 법무사의 의도적인 잘못된 신고로 후에 청구법인은 추가로 취득세를 납부하여야 했다. 처분청은 청구법인이 2019년 기제출한 자료로 과세예고통지를 하여야 했고 이로 인해 청구법인은 과세전적부심사청구 등이 가능하였으나 처분청의 신의성실원칙 위반으로 심사받을 권리를 박탈당하였고, 청구법인은 처분청에 충분한 입증자료를 제출했음에도 처분청의 업무 편리주의로 비용을 부당하게 부인당하고 있는바 FFF, GGG 법무사와는 대조적이며 상반되게 처분청은 조세평등주의를 실현하기 위한 공평과세원칙, 세무공무원의 신의성실원칙을 위반하고 있다. 처분청은 납세자를 평등하게 취급하고 조세 중립적인 입장에서 조세업무를 임하여야 하나, 청구법인에게만 다른 기준을 내세워 공평과세원칙, 세무공무원의 신의성실원칙을 위반하고 있다. 조세 평등주의란 모든 납세자를 차별하지 않고, 동일하게, 평등하게 취득하는 것이다. 그 동안 처분청의 청구 법 인에 대한 업무집행 행위는 지나치게 과세 편의주의, 일방주의로 청구 법 인에게 일방적 희생을 강요하고 있다. 처분청에서 국세 제척기간이 지나서 조사선정이나 자료선정을 (할 수) 없다고 한 것은 조세평등주의와는 무관한 것이다. 또한 2019년부터 2022년 과세예고통지시까지 아무런 업무를 하지 않다가 조세시효 임박시점에서 국세제척기간을 변명으로 업무집행이 불가였다는 황당한 답변을 하고 있고, 제척기간 종료로 자료선정을 할 수 없다는 처분청의 답변은 “국세 손실이 있으면 안되니 청구인 당신이 희생하라”라고 밖에 이해되지 않는다. 국세기본법 제26조의2 제1항 및 제2항 사항은 다음과 같이 국세 제척기간은 일반적인 경우 5년, 무신고인 경우 7년, 기타의 경우 10년으로 규정하고 있고, AAA 중개사, GGG(주)는 국세기본법 제26조 의 2, ②항에 적용되는 것에 해당하며, 처분청은 진정 국가의 주인인 납세자를 위하여 업무를 집 행하고 있는 것이 아니라 처분청 자신을 위하여 업무를 집행하고 있다.
(2) 중개수수료 등 비용 부인 관련하여 보면 다음과 같다. (가) (양도시 중개수수료 부인 등 관련) 법인세법제41조 제1항 제1호에는 ‘타인으로부터 매입한 자산의 취득가액을 매입가액에 부대비용을 더한 금액으로 한다.’고 규정하고 있고, 법인세 법 제55조의2 제6항에서 “토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다”고 규정하고 있는바, 쟁 점중개수수료에 대한 적격증빙 등을 수취하지 아니하고, 중개사의 과세 표준 신고내역도 확인되지 않는 등 쟁점중개수수료를 지출하였다는 청구 법인의 주장을 확인할 수 있는 자료가 존재하지 않을 뿐만 아니라, 토지 등 양 도소득을 계산할 때 판매수수료 등 부대비용은 공제할 수 없다는 대법원 판례로 볼 때(대법원 2013.5.23. 선고 2010두28601 판결 참조) 청구인의 주장은 타당하지 아니하다. 청구법인은 OOO원을 양도 비용으로 인정해 달라고 하나 세금계산서등 적격증빙이 없고, 중개용역에 대한 계약서도 없으며, GGG 법무사처럼 송금한 금융자료도 없는 상태에서 확인서 한 장으로 비용으로 인정해 달라고 하는 것은 무리한 청구이다. 또한 AAA 중개사의 부가가치세 및 소득세 신고 사항에도 신고된 사항이 없다. 세무서에서 AAA 중개사의 금융 거래내역을 조회하여 과세하고 청구인의 비용을 인정해 달라고 주장하나 AAA 중개사는 조사 및 과세 대상 납세자가 아니므로 금융자산을 조회할 수 없고, 해당 기간은 이미 제척기간이 지난 상태여서 조사 선정이나 자료 선정을 할 수 없다. GGG 법무사도 OOO원을 모두 과세하고 수수료 비용으로 OOO원을 인정해 달라고 하지만 수수료 비용으로 부동산 취득가액의 16.5%는 과도한 수수료율이며, GGG 법무사 또한 제척기간이 지난 상태이다. 적격증빙이 없는 상태에서 거래 상대방의 제척기간이 지난 거래를 확인서 제출로 비용으로 인정받고 거래 상대방은 과세할 수 없는 상태가 인정된다고 하면 앞으로 모든 납세자들은 제척기간이 지난 확인서를 제출하는 방법으로 손쉽게 탈세를 할 수 있으며 이는 과세행정의 기반이 흔들리고, 국고 손실을 가져다 주는 행위가 아닐 수 없다. (나) (취득시 취득수수료 부인 등 관련) 청구법인은 GGG(주)에게 지급한 OOO원을 취득관련 수수료라고 주장 하나 송금된 내역만 있고 과세예고 통지일까지 관련 적격증빙 자료를 제출 하지 못하였다. 이에 처분청은 GGG(주)에게 송금받은 금액의 사용내역을 요청하였고, 제출 받은 확인서 내용에는 10% 상당액은 수수료로 수수하고 나머지는 부동산 취득을 위한 채무변제 및 취등록세 등을 대납해 준 금액이라고 회신하였다. 이는 그 수수료를 제외한 금액은 부동산 취득을 위한 채무변제로 전소유자에게 지급한 대가이므로 취득가액인 OOO원에 이미 포함된 금액이다. 청구법인의 주장 대로라면 취득가액이 OOO원인 부동산에 법무사 수수료가 OOO원으로 수수료가 거래가액의 16.5%에 해당하는 비합리적인 과도한 비용으로 계상되는 결과를 초래한다. 적격증빙은 제출하지 못하였으나 송금된 금융자료를 근거로 GGG(주) 에서 회신한 거래가액의 1.65%에 해당하는 수수료를 적정한 것으로 보아 적극행정으로 손금으로 인정하여 과세 예고된 금액에서 경정감 된 금액으로 고지하였다. 법인세법제41조 제1항 제1호에는 ‘타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 매입가액에 부대비용을 더한 금액으로 한다.’고 규정하고 있고,법인세 법 제66조 제3항에서 “ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. ”고 규정하고 있는바, 청구 법인은 취득대금과 별개로 쟁점취득수수료 중 매도인의 채무를 변제할 이유가 없으므로 쟁점취득수수료 전체가 법무사에게 지급한 수수료라고 주장 하나, 청구 법인이 GGG(주)에게 송금한 금융자료 외에 용역계약서, 구체적인 사 용내역서 등이 확인되지 아니하는 점, 쟁점취득수수료가 거래가액의 16.5%로 일반적인 법무사 수수료에 비해 비합리적으로 과다한 점 등에 비추어 쟁점 취 득수수료 중 확인되는 금액(10%상당액)만을 인정하여야 한다. 취득 관련 GGG 법무사 수수료와 관련하여 청구 법 인과 GGG 법무사에게 송금자료와 관련된 계약서, 세금계산서, 현금영수증 등 세부 증빙 자료를 요구하였으나 증빙 자료를 제출하지 못하였다. 청구 법 인은 송금액 전액이 수수료 비용이라고 주장하나 입증할 적격증빙을 수취하지 못한 법인이 귀책사유가 있다. 그나마 계좌 이체한 내역이 있고, 해당 토지의 등기사항이 정리되고 취등록세 납부내역이 확인되므로 관련하여 수수료가 발생되었을 것이 자명하므로 GGG 법무사에게 관련 내용으로 수취한 확인서에 OOO원 송금된 금액 중 수수료 10%외에 나머지 금액으로 취등록세와 채무변제 등을 하였다고 기재하였고, 그 확인서를 근거로 하면 OOO의 부동산을 취득하면서 취득가액의 1.65% 정도의 수수료가 발생한 것으로 통상적으로 발생할 수 있는 수수료 금액으로 보고 적극행정을 통해 비용으로 인정하였다. 또한 취득세 납부 내역도 확인하여 OOO원으로 당초 신고가액 OOO원 보다 OOO원을 증액시켜 주었다. (3) (과세예고통지와 과세전적부심 등 관련) 청구법인이 주장하는 법인세 무신고시 신고기한으로부터 1년 내에 결정해야 된다는 규정, 법인세 법 시행령 제103조 제3항은 정기신고와는 무관하다. 법인세 법제66조 제2항 제1호의 ‘신고 내용에 오류 또는 누락이 있는 경우 납세지 관할 세무서장은 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다’는 규정과국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간), 국세기본법 시행령 제12조의3(국세 부과제척기간의 기산일)에 의하면 처분청은 2022.10.10.까지 필요한 과세처분을 할 수 있 으므로 2022년 8월 과세예고통지는 적법하며, 과세예고통지일과 제척기간 만료일이 3개월 이하이므로국세기본법제81조의15의 관련 규정에 의해 과세전적부심사 청구의 대상이 될 수 없다. 당초 과세예고통지금액과 부과처분 금액이 다르지만 처분 금액이 달라진 사유가 과세예고통지일 전까지 적격증빙 자료가 제출되지 않아 취득관련 법무사 수수료를 전액 부인했지만, 송금된 금융자료를 근 거로 GGG(주)의 담 당자가 직접 연락하여 확인서를 제출받은 내용의 취득관련 수수료율 1.65%를 적극행정 으로 인정한 것으로, 새로운 부과 처분도 아니고 청구 법 인에게 불리한 처분으로 변경한 것이 아니다.
① 쟁점토지의 비사업용 토지 해당 여부
② 쟁점취득수수료, 쟁점중개수수료 및 기타 비용을 손금 산입하고 토지등 양도소득 산정시 차감해야 한다는 청구주장 의 당부
③ 과세예고통지 및 과세전적부심사 관련 절차상 하자 등이 존재하 므로 이 건 처분을 취소해야 한다는 청구주장의 당부
2. 청산소득(淸算所得)
3. 제55조의2 및 제95조의2에 따른 토지등 양도소득
4. 제56조에 따른 미환류소득 제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비(損費)의 금액으로 한다.
② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
③ 조세특례제한법 제100조의18 제1항 에 따라 배분받은 결손금은 제1항의 손금으로 본다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조(업무와 관련 없는 비용의 손금불산입) 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.
1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액
2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 것 제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증 여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다. 다만, 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등 양도소득은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 와 같은 법 제61조 제1항에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위, 주된 사업의 판정기준, 해당 사업연도에 토지등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제66조(결정 및 경정) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인이 제60조에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조에 따른 신고를 한 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고 내용에 오류 또는 누락이 있는 경우
③ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 추계(推計)할 수 있다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 오류나 누락이 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 이를 다시 경정한다. (2) 법인세법 시행령 제72조 (자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
③ 제2항을 적용할 때 취득가액에는 다음 각 호의 금액을 포함하는 것으로 한다.
1. 법 제15조 제2항 제1호의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액
2. 법 제28조 제1항 제3호 및 같은 조 제2항에 따라 손금에 산입하지 아니한 금액
3. 유형고정자산의 취득과 함께 국ㆍ공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국ㆍ공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 당해 유형고정자산의 취득가액으로 계상한 금액
⑤ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다.
1. 법 제42조 제1항 각호 및 제3항의 규정에 의한 평가가 있는 경우에는 그 평가액
2. 제31조 제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액
3. 합병 또는 분할합병(제2항 제5호에 해당하는 경우는 제외한다)으로 받은 제11조 제9호에 따른 이익이 있는 경우에는 그 이익을 가산한 금액 제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 제103조(결정 및 경정) ① 법 제66조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 납세지 관할세무서장이 행한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 것에 대하여는 납세지 관할지방국세청장이 이를 결정 또는 경정할 수 있으며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 당해 과세표준을 결정 또는 경정하기 위하여 필요한 서류를 납세지 관할지방국세청장에게 지체없이 송부하여야 한다.
② 법 제66조의 규정에 의한 결정 또는 경정은 법 제60조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 비치기장된 장부 기타 증빙서류에 의한 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.
③ 법 제66조 제1항의 규정에 의한 결정은 법 제60조의 규정에 의한 신고기한부터 1년내에 완료하여야 한다. 다만, 국세청장이 조사기간을 따로 정하거나 부득이한 사유로 인하여 국세청장의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 법인세법 시행규칙 제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ①영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(4) 국세기본법(2017.12.19. 법률 제15220호로 일부개정되기 전의 것) 제26조의2(국세 부과의 제척기간) ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간[ 국제조세조정에 관한 법률 제2조 제1항 제1호 에 따른 국제거래(이하 “국제거래”라 한다)에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년간]. 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 법인세법 제67조 에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 그 소득세 또는 법인세를 부과할 수 있는 날부터 10년간(국제거래에서 발생한 부정행위로 법인세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받아 법인세법 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세의 경우에는 15년간)으로 한다. 1의2. 납세자가 부정행위로 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우 해당 가산세는 부과할 수 있는 날부터 10년간
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호ㆍ제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 (5) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호로 일부개정되기 전의 것) 제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다. 다만, 역외거래[ 국제조세조정에 관한 법률 제2조제1항제1호 에 따른 국제거래(이하 “국제거래”라 한다) 및 거래 당사자 양쪽이 거주자(내국법인과 외국법인의 국내사업장을 포함한다)인 거래로서 국외에 있는 자산의 매매ㆍ임대차, 국외에서 제공하는 용역과 관련된 거래를 말한다. 이하 같다]의 경우에는 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.
1. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우: 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년(역외거래의 경우 10년)
2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우: 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(역외거래에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년). 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 법인세법 제67조 에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 또한 같다.
3. 납세자가 부정행위를 하여 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우: 해당 가산세를 부과할 수 있는 날부터 10년
1. 세무서 또는 지방국세청에 대한 지방국세청장 또는 국세청장의 업무감사 결과(현지에서 시정조치하는 경우를 포함한다)에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 과세하는 경우
2. 세무조사에서 확인된 것으로 조사대상자 외의 자에 대한 과세자료 및 현지 확인조사에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 과세하는 경우
3. 납부고지하려는 세액이 100만원 이상인 경우. 다만, 감사원법 제33조 에 따른 시정요구에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 과세처분하는 경우로서 시정요구 전에 과세처분 대상자가 감사원의 지적사항에 대한 소명안내를 받은 경우는 제외한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 통지를 받은 자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 통지를 한 세무서장이나 지방국세청장에게 통지 내용의 적법성에 관한 심사[이하 이 조에서 “과세전적부심사”(課稅前適否審査)라 한다]를 청구할 수 있다. 다만, 법령과 관련하여 국세청장의 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 해석이 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 대해서는 국세청장에게 청구할 수 있다.
1. 제81조의12에 따른 세무조사 결과에 대한 서면통지
2. 제1항 각 호에 따른 과세예고통지
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항을 적용하지 아니한다.
1. 국세징수법 제9조 에 규정된 납부기한 전 징수의 사유가 있거나 세법에서 규정하는 수시부과의 사유가 있는 경우
2. 조세범 처벌법 위반으로 고발 또는 통고처분하는 경우
3. 세무조사 결과 통지 및 과세예고통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 (6) 국세기본법 시행령 제12조의3 (국세 부과 제척기간의 기산일) ① 법 제26조의2 제5항에 따른 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각 호의 날로 한다.
1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세(종합부동산세법 제16조 제3항 에 따라 신고하는 종합부동산세는 제외한다)의 경우 해당 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한(이하 “과세표준신고기한”이라 한다)의 다음 날. 이 경우 중간예납ㆍ예정신고기한과 수정신고기한은 과세표준신고기한에 포함되지 아니한다.
(7) 건축법(법률 제14016호로 2016.2.3. 개정된 것) 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
1. 허가를 받은 날부터 1년(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조 에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우
2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
③ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. (8) 건축법(법률 제18935호로 2022.6.10. 개정된 것) 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
1. 허가를 받은 날부터 2년(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조 에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우
2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.
(1) 청구법인이 제출한 자료에 의하면 다음과 같다. (가) 청구법인이 제출한 청구법인(건축주)에 대한 건축․대수선․용도변경 허가서(OOO, 2004.9.30.)에는 대지위치 OOO 외 1필지, 건축물명 ‘OOO 제2종 근린생활시설(OOO)’, 주용도 ‘제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점, 일반음식점), 건축면적 489.58㎡, 연면적 1,576.5㎡로 기재되어 있다. (나) OOO 소재 토지(대지) 568.5㎡에 대한 토지 매매 계약서(2016.11.28.)에는 매도인 청구법인, 매수인 III, 공인중개사로 OOO중개사무소 AAA이 기재되고, 매매대금 OOO원(계약금 OOO원 계약시 지불, 잔금 OOO원은 2017.1.31.에 지불)이며, 특약사항에 ‘잔금시 등기부등본상 은행융자, 신탁, 압류등 남김없이 상환, 말소조건의 매매계약임. (이행이 안될시 조건없이 즉시 계약금은 반환하고 본 계약은 무효로 한다.)’, ‘등기부등본 권리문제로 매매대금을 매도인 허락하에 OOO AAA이 받아 보관하기로 한다’ 등이 기재되고, 중개대상물 확인․설명서에 중개보수 등에 관한 사항에는 계 OOO원이 기재되어 있으며, 청구인은 ‘OOO 매매 계약금’ 명목의 OOO원 영수증 2매를 제출하였다. 한편, 청구법인은 위의 OOO 토지 매도 관련 (매도대금에 대한) 지출내역이라며 지출내역서 등을 제출하였으며 그 지출내역서 자료는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (다) 청구법인이 제출한 부동산 중개수수료 계산내역 자료(아래 참조)에는 총 매매대금(OOO원)에서 AAA중개사 사용금액(OOO원 및 OOO원) 등을 제외하고 계산된 잔여액 총합이 OOO원(AAA 중개사 수수료)으로 계산되어 있다(청구법인이 당초 주장한 쟁점중개수수료 OOO원과 일치하지는 아니함). 한편, 청구법인은 심판청구과정에서 추후 당초 주장을 변경하여 이 건 부동산(쟁점토지) 매도 후 청구법인이 수령한 금액을 수 정하여, 다음의 ‘ 부동산 중개수수료 계산’ 그림에서 항목 ③에서의 ‘매도자 수수금액’을 OOO원으로 수정하고 이에 따라 AAA 중개사 수수료(쟁점중개수수료)는 OOO원이라고 청구주장을 변경하였으며, 청구법인은 그 증빙으로 AAA이 2017.2.17. OOO ㈜EEE 계좌(716870****)에 OOO원을 이체(입금)한 것으로 기재된 OOO 이체결과조회 자료 및 중개사 AAA이 이체한 것이라며 OOO원 이체 자료 등을 제출하였다. ㅇㅇㅇ (라) OOO 소재 토지(대지) 283.6㎡에 대한 토지 매매 계약서(2016.8.4.)에는 매도인 청구법인, 매수인 JJJ외1인, 공인중개사로 OOO중개사무소 AAA이 기재되고, 매매대금이 OOO원(계약금 OOO원 계약시 지불, 잔금 OOO원은 2016.9.20.에 지불)이며, 특약사항에 ‘잔금시 압류, 가압류, 은행융자등 남김없이 상환, 말소하는 조건의 매매계약임’ 등이 기재되고, 중개대상물 확인․설명서에는 중개보수 등에 관한 사항(계 OOO원), 거래예정금액 등이 기재되어 있다. 청구법인은 위 OOO 토지 매매 관련 매도대금에 대한 지출내역이라며 지출내역서 등을 제출하였는바 청구법인이 제출한 그 지출 내역서 및 당해 토지 정산에 관한 자료는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ 한편, 청구법인이 이 건 부동산(쟁점토지) 매도 후 금액의 정리 내역이라며 제출한 ‘설정금액 등 정리’자료는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (마) 청구법인이 제출한 OOO 접수증명원(2014.7.31.)에는 채권자(신청인) 주식회사 OOO, 채무자(피신청인) BBB으로 위 당사자간 귀원 OOO 부동산 가압류 사건에 관하여 채권자가 가압류 취하 및 집행해제 신청을 2014.7.31.자로 접수하였음을 증명하는 것으로 기재되고, OOO 접수증명원(2014.7.31.)에는 채권자 EEE, 채무자 BBB으로 사건 OOO, 부동산가압류에 대하여, 부동산가압류 집행해제신청서가 접수되었음을 증명하는 것으로 기재되어 있다. (바) 청구법인에 대한 부채증명원(주식회사 OOO, 2016.9.26.)에는, 작성 기준일시 2016.9.23.로, 기업일반성대출 OOO원, 기업시설일반자금대출 OOO원 등이 기재되고, 담보내용에 대지 OOO 등이 기재되어 있다. (사) ㈜OOO의 감정평가서(2014.7.18.)에는 OOO 토지에 대하여 감정평가액 OOO원, 같은 곳 780-4 대 토지에 대하여 감정평가액 OOO원으로 기재되어 있다(합계 OOO원). (아) 청구법인은 쟁점토지 취득 등과 관련하여 은행 거래내역조회자료, 등기사항전부증명서 등을 제출하였고, OOO 과거거래내역조회 자료에는 2014.7.31. ‘GGG ㈜’에 OOO원이 출금되고, 2014.7.31. ‘GGG’에게 OOO원이 출금된 것 등이 기재되어 있다. 이와 관련하여 처분청이 제시한 자료에 의하면 아래 계좌내역 요약 표와 같이, 청구 법인이 제출한 계좌내역에는 2014.7.31. OOO원이 입금되어 OOO원이 대체 출금되었고, GGG(주)로 OOO원을 송금한 내역 및 청구법인의 다른 계좌로 이체한 후 GGG(주)로 OOO원을 송금한 내역이 확인된다고 되어 있다. < 계좌내역 요약> ㅇㅇㅇ (자) KKK 공인중개사의 사실 확인서에는, 높은 수수료를 받는 경우 세무신고를 안 하는 경우가 있고 의뢰자의 요청 또는 상호 합의하에 처분하기 힘든 부동산이나 의뢰자의 예상가액보다 높은 금액으로 매매를 성사시키면 전체 매매금액의 5〜10%, 또는 그 이상으로 받는 경우가 있다는 내용 등이 기재되어 있다. (차) GGG(주) 대표 FFF의 확인서(2022.9.14.) 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ 청구법인은 또한 ㈜GGG의 HHH 명함 및 법무사 GGG의 명함 등을 제출하였으며, 처분청에 의하면 국세청 대내포털 시스템에 의할 때 청구법인이 GGG(주)로부터 수취한 세금계산서 등은 확인되지 아니한다. (카) 청구법인이 주장하는 비용항목 명세를 보면 취득관련 수수료 OOO원, LLL 법무사비용 OOO원, 신탁수수료 OOO원, 건설 공탁비용 OOO원, 양도시 중개수수료 OOO원(청구법인이 제출한 부동산 매매계약서의 부동산중개설명서 상 AAA 중개수수료 OOO원 및 OOO원이 기재), ‘신한은행 말소비용’ OOO원, 신탁해지 말소비용 OOO원, 공유물 분할비용 OOO원, ‘매도자 BBB 이 건 부동산 가압류 소송’ 관련 비용 OOO원 등을 주장하면서 청구법인은 이와 관련하여 AAA 중개사가 작성하였다는 배분내역서, 금전공탁서, 부동산 매매계약서에 첨부된 부동산 중개 설명서, 계산서, 영수증, 영수확인증 등을 제출하였다. (타) 쟁점토지 지상의 공사와 관련하여 청구법인은 2014.7.31. 쟁점토지를 취득하면서 MMM에게 쟁점부동산에 건축허가 행위, 지상건축물 신축공사 계약행위, 건축공사를 위임하였고, 공사는 터파기 진행도중 매매를 하게 된 상황이라고 주장하는바, 청구법인이 주장하는 건축계약 관계 등을 보면 청구법인은 2014.7.31. MMM에게 위와 같이 위임하였고, 2014.9.1. MMM과 AAA-주 간에 도급건설계약을 체결하였으며, 2014.9. AAA-주과 BBB 주식회사 간에 하도급건설계약을 체결하였고 2014.9.20. BBB 주식회사와 CCC 주식회사 간에 하도급건설계약을 체결하였다고 주장하고 있으며, 또한 청구법인은 이 건 공사 관련이라며 사진들을 제출하고 있으나 흐릿하고 불분명한 등 어느 곳에 어떠한 공사를 하는지 명확히 알기 어렵고 또한 터파기 작업을 의뢰받아 공사를 하였다는 ㈜FFF의 확인서를 제출하였으나 ㈜FFF와의 계약서 등은 제출되지 아니하였으며, 청구법인이 제출한 소장(원고 AAA 주식회사, 피고 청구법인)에는 신축공사를 위한 사전공사로 현장폐기물철거, 가설휀스철거, 임시전기공사, 컨테이너임대, 공사안내표시판등의 사전작업을 진행하였다는 내용 등이 기재되어 있다.
(2) 처분청이 제시한 자료에 의하면 다음과 같다. (가) 청구법인 은 세무사 서비스를 주업으로 영위하는 법인으로, 20 14.7.31. OOO 토지(쟁점토지)를 OOO원에 취득하여 2017.1.31. OOO원에 양도 후 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 2017.10.10. 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 OOO원를 자진 신고 후 납부하였다. < 토지등 양도소득 계정별원장 > ㅇㅇㅇ < 청구법인의 법인세 신고내역 > ㅇㅇㅇ (나) 처분청은 청구법인이 토지 등 양도 소득에 대한 법인세를 과소신고 하였다 하여 2022.8.8. 과세예고통지를 하였고, 이에 불복하여 청구법인은 2022.8.25. 과세전적부심사를 청구하였으나 제척기간 만료일인 2022.10.10. 까지의 기간이 3개월 이하로 과세전적부심사의 대상이 아니라 하여 심사제외하였다. (다) 처분청이 제출한 구체적인 청구법인의 계정별 원장 내용은 아래와 같고, 처분청은 쟁점토지 양도가액(OOO원) 및 취득금액(OOO원)은 신고금액과 같이 인정하고(원장 반영), 신고한 취득수수료(OOO원)는 계약서, 세금계산서 등 증빙이 없어 확인서를 제출받아 일부 10% 상당액만 인정하고, 쟁점중개수수료(OOO원)는 OOO 판례 등에 따라 부인하였으며, 건물관련 공사비용 OOO원은 당초 과세시 부인하였다가 추후 인정하였다. ㅇㅇㅇ (라) 청구법인의 쟁점토지 취득계약서는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (마) 처분청이 제출한 OOO 소재지 부동산종합공부(부동산종합증명서)에는 착공일이 2017.4.1., 사용승인일 2017.12.26.로 기재되고, OOO 소재지 부동산종합정보(부동산종합증명서)에는 착공일이 2018.7.15., 사용승인일 2019.12.4.로 기재되어 있다.
(3) 위의 관련 법령 및 사실관계 등을 종합하여 살피본다. (가) 우선 쟁점①에 대하여 보건대, 청구법인은 쟁점토지가 건축 신축 진행 중 매도한 사업용 토지로 비사업용 토지가 아니라고 주장하나, 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 에 의하면 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 비사업용 토지 여부 판정시 비사업용 기간에 해당하지 아니하는 것으로 보게 되나, 부동산종합공부상 착공일(2017.4.1. 및 2018.7.15.)은 청구법인의 쟁점토지의 양도일 이후이고, 쟁점토지 공사와 관련하여 청구법인이 제출한 불분명한 사진 등의 자료들만으로는 쟁점토지에 대하여 건설에 착공한 것으로 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지가 비사업용 토지가 아니라는 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보인다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점취득수수료, 쟁점중개수수료 및 기타 비용을 손금산입하고 토지등 양도소득 산정시 차감해야 한다고 주장하고 있으나, 법인세법 제55조의2 제6항 은 토지 등 양도소득에 대한 과세표준 산정시 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액만을 차감하여 정하도록 규정하여 판매수수료 등 판매에 따른 부대비용을 여기에서 공제할 수는 없는바(대법원 2023.5.23. 선고 2010두28601 판결, 같은 뜻) 양도관련 부대비용들을 토지등 양도소득에서 차감할 수 없다 할 것이고, 쟁점취득수수료의 경우 GGG(주) 대표 FFF의 확인서에는 청구법인으로부터 OOO원을 이체받아 채무액을 대신 변제하고 이전등기업무를 완료하였으며 등기수수료는 약 10% 상당액(OOO원)인 것으로 확인하고 있고 청구법인은 GGG(주)에게 송금한 금융자료 외에 관련 용역계약서 등 쟁점취득수수료 금액이 발생한 것으로 볼 수 있는 구체적이고 명확한 증빙 제출은 미흡해 보이며, 쟁점중개수수료의 경우에도 심판청구과정에서 청구법인이 주장하는 쟁점중개수수료 금액이 일관되지 아니한 가운데 쟁점중개수수료와 관련하여 구체적인 중개용역에 관한 계약서나 세금계산서 등 증빙은 제시된 바 없고, 기타 비용의 경우에도 제출된 자료들만으로는 청구법인이 주장하는 기타비용들 상당액이 이 건 쟁점토지 취득 및 양도 등과 관련하여 청구법인에게 발생된 것인지 불분명해 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 청구법인이 제출한 쟁점토지 관련 매도 계약서에 공인중개사(AAA)가 기재되어 있고 그 중개대상물 확인․설명서에는 중개보수 등에 관한 사항에 OOO원 및 OOO원이 기재되어 있는 점 등을 감안할 때 위 중개수수료(합계 OOO원)에 대하여는 청구법인의 각 사업연도 소득금액에 대한 법인세 산정시 손금산입 대상으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 할 것으로 보인다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 본다. 청구법인은 과세예고통지 및 과세전적부심사 관련 절차상 하자 등이 존재하 므로 이 건 처분을 취소해야 한다고 주장한다. 청구법인은 2019년부터(OOO) 청구법인이 처한 상황과 매매과정을 반복하여 자료를 제출하고 설명하였다고 주장하나 OOO 등에서 이 건 관련 청구법인에 대해 세무조사를 한 사실은 확인되지 아니하고 과세관청의 불분명한 청구법인 소명자료 검토과정에서 2021년에 이 건 과세가 이루어진 것으로 보이며 달리 과세관청이 고의로 과세예고통지절차 등을 장기간 방치한 것으로 보기는 어려워 보이고, 신고내용에 오류 또는 누락이 있는 경 우 과세관청은 국세부과 제척기간 내에 필요한 처분을 할 수 있으며, 과세예고통지일과 국세부과 제척기간 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우 국세기본법 제81조의15 제3항 제3호 에 따라 같은 조 제2항의 과세전적부심사청구에 대한 규정이 적용되지 아니하고, 조세법은 강행규정이므로 세법이 정한 과세요건을 충족하면 과세관청은 세법이 정하는 바에 의하여 징수하여야 하고 조세의 탈루사실이 확인되는데도 이를 과세하지 않는다면 세법에 규정된 과세소득에 대하여 임의로 과세하지 아니하는 결과가 초래되어 이는 합법성의 원칙 등을 저해하게 되며, 달리 이 건 처분 과정에서 공평과세원칙 등에 위반된 사실을 발견하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.