[요지] 청구인은 21.7.23.까지 전입신고를 하였어야 함에도 22.6.23.에서야 신규주택에 전입신고를 하여 소득령§155①2호의 전입신고 요건을 미충족한 점, 법에 전입신고 요건을 미충족한 경우라도 부득이한 사유가 있는 경우 예외적으로 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 별도의 규정이 존재하지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인은 21.7.23.까지 전입신고를 하였어야 함에도 22.6.23.에서야 신규주택에 전입신고를 하여 소득령§155①2호의 전입신고 요건을 미충족한 점, 법에 전입신고 요건을 미충족한 경우라도 부득이한 사유가 있는 경우 예외적으로 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 별도의 규정이 존재하지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 1세대 1주택으로 20년 가까이 보유한 쟁점주택을 보유하던 중, 상대적으로 가액이 낮은 신규주택을 매입하였는데, 쟁점주택 가액과 신규주택 가액의 차액은 특별한 소득이 없는 청구인이 남은 여생의 노후자금으로 사용할 계획이었다. 쟁점주택의 매각당시 쟁점주택의 매수인(이하 “매수인”이라 한다)은 매수자금의 부족을 이유로 잔금 OOO원에서 OOO원을 청구인에게 전세세입자로 임대차계약 후 거주할 것을 제안하였고, 청구인도 신규주택에 기존임차인의 임대차가 2021.7.18.에 종료되므로 매수인의 제안을 흔쾌히 수락하였으며, 임차보증금(사실상 잔금)의 안전한 확보를 위하여 2020.9.1.에 확정일자를 받았으나, 쟁점주택의 매수인은 신규주택 임차인의 임대차기간 만료이후에도 잔금을 지급하지 못하였고, 청구인은 쟁점주택 중도금 등으로 신규주택 임차인의 보증금을 상환하였다. 청구인은 신규주택 임대차 기간 만료 후, 신규주택과 쟁점주택에 번갈아 거주하면서 확정일자의 유지를 통한 쟁점주택의 임차보증금 확보를 위하여 즉시 신규주택에 전입신고를 하지 못하고 잔금을 완납 받은 2022.6.23. 신규주택에 전입신고를 하였다.
(2) 주택임대차보호법상 확정일자는 세입자의 전입신고를 전제 조건으로 규정하고 있고, 확정일자를 받았어도 추후 전입신고의 전제 조건이 성립되지 않으면 그날로 확정일자는 효력을 발생하지 못하도록 규정되어 있는바, 청구인은 당초의 익숙했던 거주지를 변경하면서 발생하는 매각차익을 노후 자금으로 사용할 목적이었으므로, 임차보증금(사실상 잔금)이 생계와 직결된 매우 중요한 자금이었다.
(3) 쟁점주택 매매계약 당시 매수인은 자금부족으로 전세계약을 요구하며 자금의 확보 시 전세계약기간 종료이전에도 임차보증금을 지급할 것을 구두로 약속하였는바, 해당 임차보증금은 매수인의 요청에 의하여 부득이하게 발생한 것이다.
(4) 청구인은 복잡한 세법의 규정에 무지한 70대 후반의 노약자로, 평생 부동산 투기는 생각하지도 않고 성실하게 생활한 평범한 일반 국민인바, 부동산 이전등기 접수 및 양도소득세 신고납부로 모든 소득세법상 의무가 종결한 것으로 오인하고, 매수인의 임차보증금의 변제지연이 이루어지는 상황에서 노후생계자금의 확보만을 목적으로 쟁점주택에 전입신고를 유지하면서 확정일자의 유지를 위하여 노력하였다.
(5) 청구인은 쟁점주택 양도 잔금의 안전한 회수 및 확보를 위하여 신규주택에의 전입신고는 2022.6.23.에 이루어졌지만, 2021.7.2. 세입자퇴거 후 부분적으로 신규주택에서 실거주가 이루어졌는데, 이는 2021.7.2. 작성된 “입주자 카드” 및 같은 동 주민들의 거주사실 확인서 등으로 확인되고, 다만, 청구인이 쟁점주택과 신규주택에서 번갈아 가며 거주한 사유는 계속되는 매수인의 잔금 지급 지연으로 쟁점주택의 확정일자 유지 및 최후의 수단인 쟁점주택 공ㆍ경매 처분 시 일정 정도의 가재도구 등이 쟁점주택에 존재하여야 유리함을 주변 지인들로부터 조언받고 신규주택으로 전부 이사를 하지 못하고 80세 가까운 노구로 두 집을 전전하며 1년여 가까이 힘든 생활을 유지하였다.
(6) 소득세법 시행령 제155조는 다주택자의 투기를 규제하기 위하여 조세정책목적상 만들어졌으나, 무리한 적용으로 인한 부작용으로 현재는 존재하지 않는 규정으로, 청구인과 같은 선의의 피해자가 발생되었는바, 청구인은 실질적으로는 신규주택에서 거주하면서 부득이한 사정으로 전입신고라는 형식적인 절차를 만족시키지 못하였으나, 조세법의 대원칙인 실질과세원칙의 관점에서 청구인은 실질적 요건을 충족하였고, 청구인의 행위는 해당 시행령의 개정 사유인 다주택 투기 규제에는 해당되지 않는 부득이한 재산권의 확보 행위이다.
(7) 청구인은 전입신고라는 형식적인 절차만 지연이 되었을 뿐, 실질적인 거주가 두 주택에서 번갈아 이루어졌는바, 투기 목적과는 전혀 무관한 청구인의 선량한 의지가 고려되어야 될 것이다.
(8) 청구인은 현재 자포자기한 심정으로 심리적으로 상당히 불안정한 상황에 있으며, 노후자금의 확보를 위하여 최종수단인 신규주택을 담보로 2023.3.8. 현재 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증(역모기지론)을 신청하였다.
(1) 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면요건 등의 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다.
(2) 청구인이 첨부한 거주사실 확인서의 진위여부를 확인하기 위하여 OOO에게 직접 문의한바, a는 2022년 11월부터 OOO관리소장으로 근무하고 있고, 2021.7.2. 입주자 카드가 작성된 것에 근거하여 확인서에 서명해줬으며, 실제 이사여부와 실제 거주여부를 확인한 것은 아니라고 진술하였다.
(3) 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호는 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규 주택을 취득하는 경우에는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례 요건으로 규정하고 있는바, 청구인은 2020.7.23. 신규주택을 취득한 후 1년 이내에 전입신고를 하지 않고, 2020.8.28. 쟁점주택을 양도하였으므로, 전입신고 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 부인한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (단서 생략)
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
(1) 이 건 관련 일자별 사실관계는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 일자별 사실관계 일자 사실관계 2003.6.27. ㆍ청구인, 쟁점주택 취득함 2020.7.23. ㆍ청구인, 신규주택 취득함 2020.8.28. ㆍ청구인, 쟁점주택 양도함과 동시에 매수인과 임대차계약을 체결함 2020.9.1. ㆍ청구인, 쟁점주택에 확정일자 받음 2022.6.23. ㆍ청구인, 신규주택에 전입신고함 2023.3.9. ㆍ청구인, 한국주택금융공사에 주택담보노후연금보증 신청함
(2) 쟁점주택에 대한 청구인과 매수인 간의 임대차 계약내용 및 청구인의 신규주택 취득 당시 신규주택의 임대차 계약내용은 각각 아래 ＜표2＞ㆍ＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 쟁점주택에 대한 청구인과 매수인 간의 임대차 계약내용 임대인 임차인 기간 보증금(원) 매수인 청구인 2020.8.28.〜2022.8.27. OOO [특약사항]
2. 본 계약은 매도인 청구인을 임차인으로 하고 매수인을 임대인으로 하여 전세계약서를 작성하며 전세보증금은 매매에 의해 공제지불하고 대체된 금액임 ＜표3＞ 청구인의 신규주택 취득 당시 신규주택의 임대차 계약내용 임대인 임차인 기간 보증금(원) 강○○ 외 2명 유○○ 2019.7.19.〜2021.7.18. OOO
(3) 청구인의 OOO은행 계좌(442825-90-12****) 거래내역에 따르면, 청구인은 2022.5.17. OOO원 및 2022.6.24. OOO원을 매수인으로부터 이체받은 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 신규주택에서 실거주가 이루어졌다는 증빙으로 ＜별지1＞ 기재와 같이 입주자 카드(1매) 및 같은 동 주민들의 거주사실 확인서(5매)를 제출하였고, 2024.4.2. 개최된 조세심판관 회의 시 ＜별지2＞ 기재와 같이 매수인의 확인서를 추가로 제출하였다.
(5) 소득세법 시행령 제155조 제1항 개정사항과 관련하여 2020년 7월 기획재정부가 발간한 “2019 간추린 개정세법”의 내용은 아래 ＜표4＞와 같은바, 동 규정은 2022.5.31. 소득세법 시행령 개정 시 삭제되었다. ＜표4＞ 소득세법 시행령 제155조 제1항 관련 개정세법 내용
11. 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득령 §15 ①, 소득칙 §71)
(1) 개정내용 종 전 개 정
□ 일시적 2주택 보유자가 종전 주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우
□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축 ㅇ (일반) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도 ㅇ (좌 동) ㅇ (조정대상지역 내) 2년 이내 종전 주택 양도 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시 ㅇ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함 - 다만, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시 까지 전입 + 종전 주택 양도 (신규 주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음) (2) 개정이유 ◦ 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제 (3) 적용시기 및 적용례 ◦ ’19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정 대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용 ◦ 다음의 경우에는 종전규정 적용 (i) ’19.12.16. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우 (ii) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 매각당시 매수인이 자금부족을 이유로 잔금 OOO원에서 OOO원을 청구인에게 전세세입자로 임대차계약 후 거주할 것을 제안하여 수락하였고, 임차보증금(사실상 잔금)의 안전한 확보를 위하여 2020.9.1.에 확정일자를 받았으나, 쟁점주택의 매수인은 신규주택 임차인의 임대차기간 만료이후에도 잔금을 지급하지 못하였으며, 결국 보증금을 완납받은 2022.6.23.에서야 신규주택에 전입신고를 하였는데, 이러한 부득이한 사유로 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호의 전입신고 요건을 충족하지 못한 것일 뿐으로서, 실제로는 신규주택과 쟁점주택에 번갈아가며 거주한 것이 확인서 등으로 확인되며, 투기 목적과는 전혀 무관하므로 동 규정에 따른 비과세 특례가 적용되어야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호는 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규 주택을 취득하는 경우에는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례 요건으로 정하고 있고, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인바, 청구인은 2020.7.23. 신규주택을 취득한 후 1년 이내인 2021.7.23.까지 전입신고를 하였어야 함에도, 2022.6.23.에서야 신규주택에 전입신고를 하여 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호의 전입신고 요건을 충족하지 못한 점, 전입신고의 요건을 충족하지 못할 부득이한 사유가 있는 경우 예외적으로 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 별도의 규정이 존재하지 아니하고, 청구인이 주장하는 부득이한 사유가 사회통념상 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보기도 어려운 측면이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 입주자 카드 및 같은 동 주민들의 거주사실 확인서 ＜별지2＞ 매수인의 확인서