[요지] 청구인이 당초 쟁점주택의 상속재산가액으로 본 비교주택1은 동일한 단지, 전용면적이 동일하기는 하나 공동주택가격 차이가 5%를 초과하는 반면, 처분청이 제시한 비교주택2는 상증법시행규칙제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족함
[요지] 청구인이 당초 쟁점주택의 상속재산가액으로 본 비교주택1은 동일한 단지, 전용면적이 동일하기는 하나 공동주택가격 차이가 5%를 초과하는 반면, 처분청이 제시한 비교주택2는 상증법시행규칙제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 대단지 아파트의 경우 동일 단지 내에 있더라도 동별로 조망권과 거주환경에 차이가 크게 발생하므로, 기준시가만으로 유사한 재산으로 간주하는 것은 부당하다. (가) OOO는 3,000세대 규모의 대단지 아파트이고, 상속주택과 같은 면적(OOO㎡)은 6개동(301～306동) 400세대이다. 이 중 301～303동은 후면에 위치하여 앞동에 가려져 있고, 304～306동은 전면에 배치되어 OOO산을 바로보는 탁트인 전망과 일조량 등에서 우수하여 로얄동으로 불리고 있으며 거래가액도 10% 이상 차이가 있다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에 의하면 유사매매사례가액은 평가대상 주택과 차이가 가장 적은 주택을 적용하도록 되어 있으나, 대단지 아파트의 경우에는 위치별로 매매가액에 차이가 있으므로 기준시가가 유사하더라도 동 규정을 획일적으로 적용해서는 안된다. (다) 또한, 청구인은 상속세를 신고하기 직전인 2019.12.18. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회하였고, 당시 거래내용에는 비교주택①만 표시되어 있었으며, OOO지방국세청도 세무조사 과정에서 청구인의 신고내용에 문제가 없다고 보았다. 따라서 다른 사정의 변경 없이 당초 신고내용을 경정하는 것은 신의성실 원칙에도 어긋난다.
(2) 설령, 과세처분이 정당하더라도, 청구인은 상속세를 신고하면서 국토교통부 실거래 공개시스템 자료를 확인하는 등 납세의무를 해태한 사실이 없으므로, 납부불성실가산세까지 부과한 처분은 부당하다.
(1) 비교주택①은 상속주택의 유사 재산에 해당하지 않는다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”에 관하여, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하고 있는데, 이는 상속·증여 재산의 평가시 평가대상 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용시 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지함으로써, 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위하여 가목(같은 단지), 나목(면적 5% 이내), 다목(가격 5% 이내) 요건을 충족하는 주택이 2 이상인 경우 주택가격 차이가 가장 적은 주택을 유사한 재산으로 인정하고 있다. (나) 국세청 감사관이 제시한 비교주택②는 매매계약일이 평가기준일(2019.7.30.)로부터 6개월 이내에 있고, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족하는 주택 중 주택가격 차이가 가장 적으며, 평가기준일과 가장 가까운 날 매매되었으므로 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항 요건을 모두 충족한다. 반면 청구인이 신고한 비교주택①은 공동주택가격(기준시가)의 차이가 5%를 초과하므로 유사 재산으로 볼 수 없다. (다) 일반적으로 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료는 관할구청에서 부동산거래계약 신고필증을 발급한 날로부터 2일 정도 경과하면 등록되고, 부동산거래계약 신고필증은 대개 부동산 실거래 신고일이나 그 다음날 발급되므로, 비교주택②에 대한 자료는 상속세 신고일 이전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록되었을 것으로 추정할 수 있다. 처분청은 청구인의 신고내용에 대한 오류를 경정한 것이므로 신뢰보호의 원칙에 반한다고 할 수 없다.
(2) 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받는 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재이다. 청구인은 2020.1.31. 상속세를 신고하였으므로 그 이전까지의 유사매매사례가액을 확인하였어야 함에도 이를 소홀히 하였으므로, 납부불성실가산세 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 비교주택②의 매매가액을 상속주택의 유사매매사례가액(시가)으로 적용하여 상속세를 과세한 처분의 당부
② (예비적 주장) 납부불성실가산세 부과처분의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
(4) 국세기본법 제47조의5(납부ㆍ환급불성실가산세) ① 납세자가 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액 × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령이 정하는 이자율 제48조(가산세의 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항의 규정에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(1) 아래 ＜표＞와 같이, 청구인은 2020.1.31. 비교주택①의 매매가액을 유사매매사례가액으로 신고하였으며, 처분청은 2022년 4월 국세청 감사결과에 따라 비교주택①이 상속주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 주거전용면적도 동일하나 공동주택가격(기준시가)의 차이가 100분의 5 이상(5.02%)이라는 이유로 부인하고, 위 조건을 모두 충족하는 비교주택②의 매매가액을 유사매매사례가액으로 경정하였다. ＜표＞ 상속주택과 비교주택①·② 내역 (단위: 백만원, ㎡)
(2) 청구인은 상속세 신고 이전인 2019.12.18. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회하여 비교주택①의 매매가액을 상속주택에 대한 평가액으로 신고하였다며 당시 조회자료를 제출하였다. 이에 의하면 상속주택과 같은 면적의 거래사례는 2019년 8월～2019년 11월 기간에 7건, 그 거래가액은 OOO원에서 OOO원으로 등록되어 있고, 비교주택②의 거래내역은 확인되지 않는다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 청구인은 처분청이 비교주택②의 매매가액을 상속주택의 유사매매사례가액(시가)으로 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항･제4항에 의하면 해당 재산에 대한 매매등 가액이 없는 경우에는 동일·유사한 재산의 매매등 가액을 시가로 적용할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따라 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택의 경우 해당 주택과 동일단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 공동주택가격(기준시가)의 차이도 100분의 5 이내일 것을 그 유사성의 판단기준으로 규정하고 있는 점, 청구인이 유사재산으로 삼은 비교주택①은 상속주택과 동일한 단지 내에 있고 주거전용면적도 동일하나 공동주택가격(기준시가)의 차이가 100분의 5 이상이므로 위 요건을 충족하지 못하는 반면, 비교주택②은 위 요건을 모두 충족하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 청구인은 상속세를 신고하면서 국토교통부 실거래 공개시스템 자료를 확인하는 등 납세의무를 해태한 사실이 없으므로 납부불성실가산세까지 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 상속주택의 유사매매사례가액으로 적용한 비교주택①의 매매가액은 위와 같이 유사재산의 요건을 충족하지 못하는 점, 청구인의 상속세 신고기한은 2020.1.31.이므로 그 즈음의 유사매매사례가액을 확인하였다면 비교주택②의 매매사례를 충분히 알 수 있었을 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.