청구인이 증여받은 쟁점주택의 시가를, 평가기준일 2년 이내에 이루어진 유사매매사례가액으로 평가심의위원회의 심의를 거친 가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021.12.29. 어머니 AAA로부터 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여 받고, 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에 따라 평가기준일 현재 고시된 공동주택 공시가격 OOO원을 시가로 보아 2021.12.29. 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 평가기준일 전 2년 내 쟁점주택과 같은 동에 위치한 OOO(이하 “쟁점매매사례주택”이라 한다)가 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매매(매매계약일 2020.7.1.)된 사실을 확인하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 OOO지방국세청 평가심의위원회(이하 “평가심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 2022.12.29. 청구인에게 2021.12.29. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서에 따른 평가기준일 전 2년 이내의 거래가액을 적용한 사례는 거의 없고, 증여재산의 원칙적 평가기간은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 하는 것이며, 이 건 처분과 같은 경우는 희소한 경우로 평가기간 내에 매매사례가액이 없는 쟁점주택의 경우에만 피해를 받게 되어 형평성에 어긋나고, 이 건 처분과 같은 과세처분은 일부 하급심의 인용 판례가 있을 뿐 대법원 판례는 없으며, 쟁점매매사례가액은 쟁점주택의 증여일과 1년 6개월이라는 긴 시간 차이가 나므로 그 사이에 부동산 가격변동 요인이 많이 발생하였고, 이러한 불안정한 유사재산가액을 쟁점주택의 시가로 인정하는 것은 불합리하며, 쟁점주택은 5층인 쟁점매매사례주택과 아래의 이유로 유사성이 없음에도 공동주택가격이 유사하다는 이유만으로 이를 쟁점매매사례가액을 무조건 적용하는 것은 부당하다.

(1) 쟁점주택은 2층에 위치하고 남측으로 2층 높이의 비상도로가 외부로 통하도록 공개되어 있어 차량, 보행자의 상시 통행으로 소음이 크고 실내가 외부에서 보여 커튼이나 블라인드를 쳐야 하는 등 5층의 비교대상주택에 비해 사생활 침해가 크고, 남측 2층 높이의 비상도로 뒤쪽으로 4층 높이의 콘크리트 옹벽이 항상 햇빛과 경관을 막아 쟁점매매사례주택에 비해 일조권 및 조망권에 불리하나, 쟁점매매사례주택은 2층 높이의 도로와 콘크리트 옹벽의 피해가 없어 쟁점주택과 차이가 있다.

(2) 쟁점주택은 2001년 분양 당시에도 장기미분양 주택에 해당하였고, 5층 이상의 세대분양가보다 OOO∼OOO원 낮은 가격으로 분양되었으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 불합리하다.

(3) 쟁점주택과 달리 2층 높이 도로 및 4층 높이의 옹벽 관련 피해가 없는 9층의 경우 2017년 쟁점주택과 같은 면적의 국토교통부 실거래가액을 비교해 보면 6월에 거래된 2층 거래금액은 OOO원, 7월에 거래된 9층의 거래금액은 OOO원으로 동일시기 2층과 9층의 실거래가 격차가 28%로 크게 차이가 나는 것으로 볼 때 2층 높이의 도로와 옹벽의 피해가 없는 5층의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점매매사례주택의 매매계약일과 평가기준일 사이에는 주택의 현황과 이용상황이 동일하고, 입지 조건ㆍ도로나 인접 편의시설 등 주위 환경에 변화가 없다고 보이는 점, 쟁점주택과 쟁점매매사례주택은 층만 달리할 뿐 동일소재지에 있는 이상 주위환경과 이용상황 등에서 받는 영향도 별반 차이가 없다고 보이는 점, 쟁점주택과 쟁점매매사례주택의 공동주택가격의 차이는 5% 이내인 점, 가격 변동에도 특별한 사정없이 상승 흐름에 있었던 점, 인터넷 국토교통부 실거래가 공개시스템 상 2019년부터 2022년까지 거래된 매매가액에 큰 변동은 없었던 것으로 보이는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없고 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (중간생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점주택의 시가를 공동주택가격인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였고 처분청은 평가심의위원회의 심의 결정에 따라 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 경정․고지한 것으로 나타난다. (나) 쟁점주택과 쟁점매매사례주택은 OOO(2001.6.18. 사용승인, 총 4개동, 362세대 중 주거전용면적 112.26㎡인 세대는 69세대) 101동에 위치하고, 주거전용면적은 112.26㎡로 동일하며, 공동주택가격 등을 비교하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택과 쟁점매매사례주택의 비교 OOO (다) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 쟁점주택과 동일면적(112.26㎡) 아파트의 2020년부터 2022년 3월까지의 거래내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택 동일 단지 매매사례 OOO (라) 쟁점주택에 대한 평가심의위원회의 2022.9.27.자 평가결정서에 의하면 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액은 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 증여일 현재 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다고 결정한 것으로 나타난다. (마) 청구인은 쟁점주택은 2층에 위치하고 있어 남측의 2층 높이의 비상도로와 4층 높이의 옹벽으로 쟁점매매사례주택(5층)과 현격한 생활환경의 차이가 존재한다고 주장하면서 쟁점주택 남측의 사진을 제출하였다. (바) 청구인은 쟁점주택의 분양 당시의 분양 안내 전단지와 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내 2017년 6월 2층 거래가액(OOO원)과 9층의 거래가액(OOO원)의 국토교통부 실거래가액 공개시스템의 자료를 제출하면서, 층수 환경 조건차이에 따라 동일시기 실거래가 격차가 크고, 분양 시에도 층별 차등가를 적용하였으므로 쟁점매매사례주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 공동주택의 매매사례가액을 같은 법 제60조에 따른 시가로 보는 것이고, 다만 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말하는 것이며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것인바, 쟁점매매사례가액은 해당 요건을 모두 충족하는 점, 쟁점주택과 쟁점매매사례주택은 동일한 공동주택단지 및 같은 동에 속하는 이상 위치, 층ㆍ고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.