건설임대주택은 주택 건설 완료 전 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 확인하는 절차가 필요한데 쟁점주택은 완공 후 매입임대주택으로 등록하여 합산배제 요건을 충족한 것으로 보기 어려움
건설임대주택은 주택 건설 완료 전 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 확인하는 절차가 필요한데 쟁점주택은 완공 후 매입임대주택으로 등록하여 합산배제 요건을 충족한 것으로 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 건설임대주택(장기일반민간임대주택) 사업 중인 사업자로서, 2013년 10월 OOO을 사업장으로 하여 사업자등록을 하였고, 2014.8.14. 위의 주택에 대하여 임대사업자등록을 하였으므로 이미 사업자등록을 통하여 공적인 확인절차를 거쳤다고 볼 수 있다. 쟁점주택이 임대를 목적으로 건설되었는지 여부는 소유권보존등기 이전에 주택임대사업자 등록여부로 결정할 것이 아니라 실질적․객관적인 사실관계에 따라 건설임대주택 여부를 판단하여야 한다. 청구인의 사업자 경력 등에 비추어 쟁점주택을 신축한 것은 임대를 목적으로 볼 여지가 충분하고, 임대를 목적으로 건축하였는지 여부는 실질적, 사실적 관계를 따져 건설임대주택에 해당하는지 여부를 판단해야 한다. 민간임대주택 사업자인 청구인은 주택시장안정과 서민주거안정에 기여하는 바가 크다 할 것임에도 쟁점주택에 대하여 종부세법에 따른 합산배제 적용을 받지 못하는 반면, 임대주택으로 의무임대기간 준수 및 임대료증액 제한 등 공적의무만 부담하고 있는 형편이다. 청구인의 2022년 임대수입이 OOO원인데 수입의 약 45%가 종합부동산세로 과세됨에 따라 청구인은 조세압박으로 임대업을 운영하기 어려운 실정이다.
(2) 청구인은 종전부터 주택을 임대하여 왔고, 쟁점주택을 신축하여 추가등록하는 과정에서 건설임대가 매입임대로 착오 등재되었으므로 쟁점주택을 “건설임대주택”으로 보는 것이 타당하다. 청구인은 추가 항변을 통해 당초 청구인이 쟁점주택을 건설임대주택으로 임대사업자 등록을 하고자 하였으나 관할인 OOO구청에서는 매입임대주택으로 주택임대사업자등록(물건추가)을 해주었고, 청구인은 이미 임대사업을 하고 있는 사업자로서 쟁점주택은 추가로 임대주택을 추가로 건설한 것이므로 이를 다르게 취급받을 이유가 없다. 민간임대주택법에서는 임대사업자등록 기준일에 따라 건설임대주택과 매입임대주택을 구분하는 규정을 찾아볼 수 없다. 지방자치단체에서는 소유권보존등기를 마친 후에 주택임대사업자등록을 하고자 하는 경우에는 무조건 건설임대주택이 아닌 매입임대주택으로 임대사업자등록을 해주는 내부지침에 따라 운영되는 것으로 판단되고, 이는 행정편의주의에 의하여 주택임대사업자의 재산권을 침해하는 결과를 초래하고 있다. 종합부동산세는 국세에 해당하지만 근거 법령이 지방세법과 민간임대주택법을 상당부분 차용하고 있으나, 국세인 종합부동산세를 부과징수함에 있어서는 국세부과의 원칙인 실질과세원칙을 준수하여 납세자의 권리를 구제하여야 한다.
(1) 청구인에 대한 이 건 종합부동산세 부과내역은 아래 <표>와 같다. <표> 2022년 귀속 종합부동산세 과세내역 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인은 2013.10.8. 부동산업, 주택 임대 등으로 최초 사업자등록을 하였고, 청구인의 임대사업자의 최초등록일은 2014.8.31.이며, 쟁점주택은 2020.7.21. 등록(물건 추가)된 것으로 나타난다.
(3) OOO청장이 2022.12.13. 발급한 청구인의 임대사업자 등록증에 의하면, 청구인은 2020.7.21. 쟁점주택에 대하여 주택구분을 매입으로, 주택종류를 장기일반민간임대주택으로 신고한 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 쟁점주택이 실제 건설임대주택이라고 주장하며 쟁점주택의 건축허가서, 건축·대수선·용도변경허가서 및 사용승인서를 제출하였고, 이에 따르면 청구인은 쟁점주택에 대한 건축․대수선․용도변경 허가를 2018.10.19. 신청하여 2019.11.2. OOO청장으로부터 건축 허가 등을 받았으며, 2020.5.13. 사용승인 받은 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 민간임대주택법상 민간건설임대주택으로 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 종합부동산세 합산배제 임대주택 중에 하나인 민간임대주택법상 ‘민간건설임대주택’은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따라 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”을 말하고, 여기서 “임대를 목적으로 건설”이란 주택 건설이 완료되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거쳐야 할 것인데, 청구인은 쟁점주택이 준공된 이후 민간건설임대주택이 아닌 민간주택임대법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택으로 임대사업자등록(2020.7.21. 물건 추가)을 한 점, 민간매입임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제2호 단서에서 규정한 바와 같이 2018.3.31. 이전에 사업자등록 등을 한 주택에 해당하여야 하나, 청구인은 쟁점주택에 대한 사업자등록을 그 이후에 하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산대상 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(2022서7034, 2022.12.5., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 지방세법 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택 특별법 제49조제4항 에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
4. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
4. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조 제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시 장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ③ 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.
⑦ 임대사업자는 제3항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.