[요지] 쟁점부동산의 상속개시일과 비교부동산의 매매계약일 사이에 주변환경 등의 변화가 있었음이 확인되지 아니하고 유사자산의 매매사례 등에 비추어 주변 시세가 크게 증가하였다는 이유만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려움
[요지] 쟁점부동산의 상속개시일과 비교부동산의 매매계약일 사이에 주변환경 등의 변화가 있었음이 확인되지 아니하고 유사자산의 매매사례 등에 비추어 주변 시세가 크게 증가하였다는 이유만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려움
[참조결정] 조심2022서1883 / 조심2017서0092
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
(1) 쟁점매매가액은 쟁점아파트와 유사한 재산의 거래가액이라고 하더라도 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 평가기간 밖의 매매가액이므로 시가로 인정받을 수 없다. (가) 처분청은 ‘쟁점매매가액이 쟁점아파트의 평가기준일(2021.11.9.)로부터 약 2년 전인 2019.11.19.에 계약체결된 아파트의 거래가격이고, 평가심의위원회의 심의 결과 상속개시일(평가기준일)까지 가격변동의 급격한 사유가 없다’는 이유로 쟁점매매가액을 시가로 보았다. (나) 그러나, 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 상증법상 평가기간(평가기준일 전후 6개월) 밖의 거래가액이라도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 경우는 당해 재산으로 한정함이 타당하다.
1. 상증법 시행령 제49조 제4항에 따라 평가대상 자산과 유사한 자산의 매매가액도 시가로 볼 수 있지만, 이는 매매사례가 상증법상 평가기간(상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월)내에 있는 경우로 한정된다.
2. 만일, 처분청 해석과 같이 유사매매사례가액의 경우에도 상증법 시행령 제49조 제1항 제1항 각 호 외의 부분 단서를 근거로 시가로 인정되는 가격의 범위를 ‘상속개시일의 2년 전부터 상속개시일 이후 15개월까지’로 본다면 총 39개월간 쟁점아파트와 유사한 아파트의 거래가격을 시가로 인정하는 결과가 초래되어 납세의무자의 예측가능성과 법적안정성을 해치게 된다.
(2) 쟁점매매가액의 기준일(2019년 11월)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2021년 11월)까지 가격변동의 특별한 사정이 있었는바, 상속재산평가시 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. (가) 국민은행에서 발행하는 아파트매매가격지수에 의하면 2021년 11월 전국 아파트의 매매가격은 2019년 11월 대비 31% 이상 급등하는 등 가격변동이 매우 심하였다. (나) 쟁점매매가액의 기준일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지는 아파트 거래가격이 상승하는 시기여서 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아도 청구인에게 불리하지 않은 결과가 발생한다고 볼 수도 있으나, 추후 양도소득세 산정시 상속재산가액이 양도자산의 취득가액이 되어 낮은 상속재산가액이 청구인에게 불리한 결과를 초래할 수도 있고, 상증법령에서는 가격상승이나 가격하락을 구분하지 아니하고 평가 기간 밖의 거래가액이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한해 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 나.처분청 의견
(1) 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라 평가기준일 밖의 유사매매사례가액의 경우에도 평가기준일부터 2년 이내의 거래가액으로서 평가심의위원회에서 해당 거래일부터 평가기준일까지 가격변동의 급격한 사정이 없다고 판단한다면 시가로 인정받을 수 있다. 처분청은 OOO지방국세청 평가심의위원회로부터 쟁점매매가액의 기준일(2019.11.19.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2021.11.9.)까지 가격변동의 특별한 사정이 없음을 인정받아 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액 평가시 시가로 적용하였다.
(2) 쟁점매매가액의 기준일(2019.11.19.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2021.11.9.)까지 쟁점아파트의 매매가격에 영향을 주는 직접적인 가격변동 요인이 없는바, 청구인이 주장하는 아파트 매매가격이 전반적으로 상승했다는 이유만으로는 가격변동에 특별한 사유가 발생하였다고 볼 수 없다. (가) ‘가격변동의 특별한 사정’이란 가격 변동요인이 통상적이지 않은 경우로서 그 요인이 당해 재산의 가격에 직접적으로 영향을 미치는 환경의 변화(토지 형질 변경, 건물 증·개축)를 의미한다. 쟁점아파트의 경우 인근 지역의 도로 혹은 인접 편의시설 등의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 요인이 없었는바, 평가심의위원회는 쟁점매매가액의 기준일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지 가격변동의 급격한 변동이 없음을 인정하였다. (나) 조세심판원 및 법원도 다수의 사례에서 공시지가 등이 상승하는 상황에서도 가격변동의 특별한 사정이 없음을 인정하여 평가기준일로부터 2년 전의 거래가격을 시가로 인정하였는바, 청구주장과 같이 전국 아파트 시세가 상승하였다는 이유만으로 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없다. (다) 또한 아파트 가격이 상승하는 추세에서 쟁점아파트 평가기준일보다 훨씬 이전의 거래가격으로 평가한다고 하여 청구인에게 과도한 상속세를 부담시키는 결과가 발생하지는 않는다. 3.심리 및 판단 가.쟁점
① 쟁점매매가액은 상증법상 평가기준일 밖의 거래가액이므로 상증법 시행령 제49조 제1항 제1항 각 호 외의 부분 단서를 근거로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 없다는 청구주장의 당부
② 쟁점매매가액의 기준일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었다는 청구주장의 당부 나.관련 법령: ＜별지＞ 기재 다.사실관계 및 판단
(1) 청구인의 상속세 신고내역 및 처분청의 결정내역을 비교하면 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 상속세 신고 및 결정내역 비교 ㅇㅇㅇ
(2) 처분청은 쟁점아파트와 동일한 단지 내의 아파트의 거래가격(쟁점매매가액)을 시가로 적용하면서 쟁점매매가액을 시가로 볼 수 있는지에 대해 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의를 요청하였는데, 처분청에서 심의를 요청하면서 작성한 시가조사서의 주요 내용 및 평가심의위원회에서 2022.9.27. 결정한 내용은 각각 아래 ＜표2＞·＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 처분청에서 작성한 시가조사서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ ＜표3＞ 평가심의위원회의 결정 내용 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트와 유사한 자산의 평가기간 밖의 거래가액을 시가로 적용할 수 없다며 국세청에서 발간한 2010년 개정세법 해설책자상 ‘상증법 시행령 제49조의 개정 내용’을 발췌하여 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였다. ＜표4＞ 상증법 시행령 제49조의 개정내용(2010년 개정) ㅇㅇㅇ (나) OOO은행에서 발표하는 OOO에서 조회되는 아파트 매매가격지수는 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ OOO에서 조회되는 아파트 매매가격지수 ㅇㅇㅇ
(4) 국세청 홈텍스에서 조회되는 쟁점아파트와 유사 자산(상증법 시행규칙상 요건 충족)의 매매가액은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점아파트와 유사 자산의 매매가액 ㅇㅇㅇ
(5) 국토교통부장관이 공시한 쟁점아파트의 공동주택 공시가격은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점아파트 공동주택 공시가격 ㅇㅇㅇ
(6) 쟁점아파트와 쟁점매매가액의 아파트가 상증법 시행규칙에서 정한 유사자산의 요건(동일 단지, 전용면적 차이가 5% 이내, 공동주택가격 5% 이내)을 모두 충족한다는 사실에는 양측 간에 이견없다.
(7) 청구인이 추가 제출한 ‘국토교통부 아파트 실거래가 조회내역’애 따르면 쟁점아파트와 동일 단지 내의 전용면적 65.08㎡ 아파트의 2021년 10〜12월 시점 거래가격은 2019년 10〜12월 대비 31.02% 상승한 것으로 나타났고, 전용면적 93.24㎡부터 95.21㎡의 아파트의 2021년 8〜12월 시점 거래가격은 2019년 10〜12월 대비 37.23% 상승한 것으로 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문은 평가기간을 설정하여 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간을 평가기간으로 규정하고 있으나, 각 호 외의 부분 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 재산의 매매에 따른 그 거래가액을 상속재산의 시가로 인정되는 것에 포함한다고 규정하여 상속재산의 시가로 인정할 수 있는 가격에 대한 평가기간의 범위를 확장하고 있고, 상증법 시행령 제49조 제4항은 제1항을 적용할 때 상속재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(이하 “유사매매사례가액”이라 한다)을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. 그런데 위 상증법 시행령 제49조 제4항이 “제1항을 적용할 때”라고 규정하여 평가심의위원회의 자문을 거친 확장된 평가기간을 규정하고 있는 제1항 각 호 외의 부분 단서의 적용을 배제하고 있지 아니한 이상, 유사매매사례가액도 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다(조심 2017서92, 2017.3.30., 조심 2022서1883, 2022.4.29. 등 다수 같은 뜻임)고 봄이 타당하므로 상증법상 평가기준일 밖의 거래가액은 평가심의위원회의 심의를 거쳤다고 하더라도 시가로 인정받을 수 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매가액의 기준일과 쟁점아파트의 평가기준일 간에 아파트가격이 급등하여 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매가액을 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 처분청은 OOO지방국세청 평가심의원회의 심의를 통해 쟁점매매가액의 기준일부터 상속개시일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없음을 인정받아 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 상속개시 당시 시가로 판단하였고, 청구인은 쟁점아파트 상속 당시와 쟁점매매가액의 기준일 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 있었음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 아니하였으며, 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 갖춘 쟁점아파트와 유사한 자산의 매매사례를 보면 2019년 11월 OOO원(쟁점매매가액), 2020년 2월 OOO원, 2020년 7월 OOO원 등으로 유사 자산의 가격이 급격히 변동한 것으로 보이는 매매사례가 나타나지 아니하는 상황에서 쟁점아파트 주변 시세가 크게 증가하였다는 이유만으로는 쟁점아파트 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 쟁점매매가액은 상속개시일로부터 약 2년 전의 거래가액이기는 하나, 상속개시일과 가장 가까운 시점에 거래된 다른 유사자산의 거래가액이 OOO원으로 쟁점매매가액(OOO원)보다 더 크며, 상증법 제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있는바, 쟁점매매가액을 시가로 적용한 것이 청구인에게 불리하다고 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 및 각호 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각 호 생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.