처분청이 제시한 주택분 과세대상 물건명세서 자료 등에 의하면 이 건 종합부동산세 과세기준일(22.6.1.) 당시 이 건 주택들은 대부분 취득일로부터 3년을 초과하였으며 그 과세기준일 당시 멸실되지는 아니한 것으로 보이고, 위의 종부칙§4의4 1호의 사유와 관련하여 청구인은 어떠한 ‘법령에 따른 제한’등이 있었는지 구체적으로 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 위와 같이 이 건 과세기준일 현재 취득일로부터 3년을 초과한 주택들에 대하여 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보이고, 다만 이 건 종부세 과세기준일 현재 취득일로부터 3년 이내인 주택들에 대하여는 합산배제함이 타당한 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2022.11.23. 청구인에게 한 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원의 부과처분은 <별지> 기재 주택들을 종합부동산세 과세표준에서 합산배제하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 2022.2.15. 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 가 신설되어 주택건설사업자가 주택을 신축하기 위해 멸실 목적으로 취득한 주택에 관하여 취득일로부터 3년간 종합부동산세를 과세하지 않도록 종합부동산세 합산배제 대상을 확대하였고, 나아가 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4 (주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유)는 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 에서 말하는 “기획재정부령으로 정하는 정당한 사유”에 대해 규정하고 있다. 청구인은 지역주택조합으로서 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득한 주택의 취득일이 2022.6.1.부터 역산하여 3년이 초과되지 않는 주택에 대하여는 (종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 에 따른) 합산배제 대상으로 종합부동산세 과세대상에서 제외되며 종합부동산세가 부과되어서는 안되고, 과세기준일인 2022.6.1.부터 역산하여 3년이 초과되는 주택이라 할지라도 종합부동산세법 시 행규칙 제4조의4 제1호 ‘법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 멸실시킬 수 없는 경우’에 해당하므로 이 사건 처분은 위법하다.
(2) 이 사건 주택은 지방세법 제109조 제3항 제5호 에 따라 비과세대상이므로 종합부동산세법 제7조 제1항 에 따라 납세의무를 부담하지 아니한다. 지방세법 제109조 제3항 제5호 는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것’에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고, 지방세법 시행령 제108조 제3항 은 “위 법률 조항에서 ‘대통령령이 정하는 것’이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다.”고 규정하고 있다. 위 규정의 형식과 문언 및 그 취지에 비추어 보면 종합부동산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 종합부동산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택은 종합부동산세의 비과세 대상이 된다고 보아야 한다. 지역주택조합이 그 사업시행자가 되는 경우 토지 등 소유자가 조합원이 되어 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 것을 그 내용으로 하는 것인바, 이 사건 사업부지 내의 건축물 등 전부는 종후자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 이 사건 사업부지 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 확보된 이 사건 건축물 등은 사업을 위해 반드시 철거가 이루어지게 되는바 그 철거를 예정하고 있다. 따라서 청구인이 이 사건 주택을 취득하기 위해 조합원 내지 소유자에게 지급하는 금원은 그와 같은 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있다고 보아야 할 것이므로, 사업시행자인 조합에 대한 종합부동산세 과세기준일 현재 소유권 이전이 완료된 주택으로서 해당 연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항 에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’으로서 종합부동산세 비과세 대상이라고 봄이 타당하다. 즉, 이 사건 주택의 경우 출입문 폐쇄, 철거공사 계약, 도시가스 배관 철거, 상수도 이설 및 소화전 이설 공사 등 여러 사정을 종합해 보면, 이 사건 처분으로 종합부동산세 등을 부과하는 해당연도인 2022년에 이 사건 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있고, 출입문 폐쇄, 펜스 등 가시설 설치, 단전, 단수, 도시가스 차단, 주민등록 이전 또는 말소 등 철거를 위한 사전단계를 전부 마쳤는바, 이 사건 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항 에 해당하고 2022.6.1. 당시 철거보상계약이 체결된 재산세 비과세 대상으로서 종합부동산세법 제7조 제1항 에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다. 종합부동산세는 재산세의 부가세가 아니라 엄연한 독립세로서 납세의무자로서는 자신의 선택에 따라 종합부동산세 부과처분과 재산세 부과처분 모두를 다투거나 그 중 일부만을 다툴 수도 있고, 종합부동산세 부과처분을 다투는 소를 제기하기 위해 재산세 부과처분의 취소가 선행되어야 한다거나 종합부동산세 부과처분과 재산세 부과처분을 동시에 다투어야 한다고 볼 수도 없는 것인바, 청구인이 이 사건 부동산에 대한 재산세 부과처분에 대하여 불복을 하지 아니하였다고 하더라도, 이러한 사정만으로 청구인이 이 사건 처분의 취소를 구할 수 없다고 볼 수 없다.
(3) 한편, 현행 조세특례제한법 제104조의19 제1항 은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”면서, 제2호에서 “주택 법제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체”를 규정하고 있는바, 이 사건 특례규정에 따르면 주택법 제11조 에 따른 주택조합이 주택건설용으로 취득하여 보유하고 있는 토지는 종합부동산세법 제13조 제1항 이 정하는 종합합산토지에서 배제됨으로써 결과적으로 종합부동산세가 과세되는 범위에서 제외된다. 이 사건의 경우 역시, 토지에 대한 조세특례제한법 제104조의19 제1항 이 과세구분을 일일이 열거하고 있지는 않으므로 일견 주택의 부속토지에 대하여는 주택건설용 부동산이라고 가정하더라도 과세특례가 명시적으로 적용되는지 불분명한 측면이 있으나, 오직 종합합산과세대상 토지만이 위 특례의 적용을 받게 된다고 보게 되면 과세의 형평 및 조세평등주의에 배치되므로 헌법합치적 법률해석의 원칙상 이러한 해석․적용은 허용되지 않는다. 청구인으로서는 이 사건 주택 및 토지를 주택건설용으로 취득하여 보유하고 있다는 점에서 다른 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득한 종합합산토지와 보유의 경위와 동기, ‘취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지’라는 특례제한의 요건에서 실질적으로 아무런 차이가 없음에도 합리적인 이유 없이 조세의 부과․징수에서 차별취급을 당하게 되므로, 이 사건 처분은 헌법상 조세평등주의 원칙에 배치됨이 명백하여 위법하다.
(3) 이 건 주택 등을 주택이 아닌 조세특례제한법 제104조의 19 적용을 받는 과세제외 대상 종합합산토지로 간주할 법적 근거가 미비하다. 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(OOO 판결). 예를 들어, 해당 청구인의 경우 종합부동산세법 시행령 제4조의4 (일반 누진세율이 적용되는 법인 등)에 해당하여 일반법인보다 세부담 측면에서 유리한 6억원의 기본공제와 구간별 누진세율을 적용받았다. 비과세 및 조세감면요건을 적용하는 경우 이처럼 명확한 법적 근거에 의하여 적용하여야 하는 바 관련 규정에서 주택건설업자가 주택건설 목적으로 취득한 주택을 나대지와 같은 종합합산토지로 볼 수 있는 규정이 명확히 명시되어 있지 않음에도 불구하고 납세자에게 유리하다고 하여 감면을 적용한다면 합리적 이유 없는 확장해석 및 유추해석으로 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙에 반하는 처분이 될 것이다. 위와 같이 처분청이 재산세 납세의무자인 청구인에게 종합부동산세를 결정하여 고지한 처분은 정당하다.
① 취득일로부터 3년 이내 주택 및 3년을 초과하는 주택에 대하여도 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4 제1호 등에 따라 종합부동산세 과세표준 합산 배제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 지방세법 제109조 제3항 제5호 등에 따라 이 건 주택이 재산세 비과세 대상으로 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
③ 청구인은 이 건 주택 및 토지를 주택건설용으로 취득하여 보유하고 있으므로 조세특례제한법 제104조 의 19(주택건설 사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) 제1항의 내용 등에 비추어 종합부동산세를 과세함은 부당하다는 청구주장의 당부
② 신탁법 제2조 에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 “신탁토지”라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다. 제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2) 종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
④ 법 제8조 제2항 제2호에 따른 주택(제1항 제13호에 해당하는 주택은 제외한다)을 보유한 자가 합산배제 사원용주택등의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 사원용주택등 합산배제 신고서에 따라 신고해야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 않을 수 있다. (3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4 (주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유) 영 제4조 제1항 제21호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우 (4) 지방세법 제105조 (과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지
2. 산림보호법 제7조 에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 재산세를 부과하지 아니할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지
3. 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것
4. 비상재해구조용, 무료도선용, 선교(船橋) 구성용 및 본선에 속하는 전마용(傳馬用) 등으로 사용하는 선박
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것 (5) 지방세법 시행령 제108조 (비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다. (6) 조세특례제한법 제104조의19 (주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
2. 주택법 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체
3. 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자
4. 제104조의31제1항에 따른 법인
② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.
(1) 처분청이 제시한 이 건 종합부동산세 부과 관련 ‘별도합산토지분 과세대상 물건명세서’에 의하면 OOO 대지 231㎡ 등 9건이 기재되고, ‘주택분 과세대상 물건명세서’ 등에 의하면 OOO 등 88건이 기재되어 있으며 그 취득일을 보면 그 중 아래 <표1>와 같이 3건의 주택의 경우에는 이 건 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.)로부터 3년 이내 취득하였고 나머지는 그로부터 취득일이 3년을 초과한 것으로 나타나고, 청구인의 2022년 주택신축용토지 합산배제(변동)신고서에는 OOO 대지 등 총 58건이 기재되어 있다. <표1> 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.)로부터 취득일이 3년 이내인 주택 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인은 이 사건 사업부지에 공동주택을 건설하기 위해 2018.10.15. 조합설립인가를 받고 서울특별시 OOO장으로부터 2020.9.3. 사업계획승인, 2021.7.8. 사업계획변경 승인을 각 받았으며 사업계획변경승인서상 착공예정일은 2021.11.30.라며 아래 자료 등을 제출하였다. (가) 청구인의 주택조합설립 인가필증(OOO장, 2018.10.15.)에 조합원 수 369명, 주용도 공동주택으로 기재되고, 주택조합 변경인가필증(2022.1.25.)에는 조합원수 402명으로 기재되어 있으며, 청구인에 대한 주택계획승인서 교부 공문(OOO장, 주택과-34257, 2020.9.3.)에는 승인내역에 사업위치가 ‘OOO 외 73필지’, 사업주체로 청구인 및 AAA(주), 시공사 AAA(주), 사업규모 아파트 지상 35층 지하 5층․4동․608세대 등(착공예정일 2020.12.31.)으로 기재되고, 청구인에 대한 사업계획 변경승인서(OOO장, 2021.7.8.)에는 착공예정일 2021.11.30. 등이 기재되어 있다. (나) 청구인은 OOO에 제출한 해제공사종합계획에 따라 이 사건 처분의 과세기준일인 2022.6.1. 이전 이 사건 주택의 출입문을 전부 폐쇄하였고, 이 사건 사업부지 내 비계와 펜스 설치 등 가시설을 설치하였다며 관련 사진들을 제출하였다. (다) 청구인은 또한 2019.1.29.경 주식회사 BBB과 이 사건 사업부지의 건축물 철거 및 석면해체 공사를 위해 공사기간을 2019.1.29.부터 2020.5.30.까지로 하는 철거공사계약을 체결하였다며, 주식회사 BBB 과의 철거공사 도급계약서(2019.1.29. 공사도급금액 OOO원)와 철거공사 도급계약 체결 건에 대한 ‘2019.1.29. OOO 지역주택조합 이사회 서면결의서’ 등을 제출하였고, 청구인은 또한 2021.3.18.경 공사기간을 변경하는 변경철거공사계약을 체결하였다며 (변경) 철거공사 도급계약서를 제출하였고 그에 의하면 변경 후 공사도급금액이 OOO원으로 기재되고 착공일은 사업계획 승인 관련 일정, 시공사와의 협의 등에 의해 “갑”(OOO지역주택조합 업무대행사 OOO)이 지정한다고 기재되어 있다. (라) 또한 청구인은 과세기준일인 2022.6.1. 이전, 2022.4.29.경 주식회사 CCC과 공사기간을 2022.4.29.부터 2022.5.13.까지로 하는 도시가스 폐쇄를 위한 배관 철거 용역계약을 체결하여 도시가스 배관 철거 및 폐쇄를 마쳤다며, ‘OOO 신축공사 도시가스 배관 철거 용역’에 대한 청구인과 주식회사 CCC과의 용역계약서(2022.4.29., 용역금액 OOO원), DDD주식회사의 청구인 조합장에 대한 ‘도시가스 배관 철거 및 이설 협의 회신’ 문서(2022.5.4.) 등을 제출하였다. (마) 청구인은 2022.5.13.경 주식회사 EEE와 상수도 이설 및 소화전 이설공사를 위한 용역계약을 체결하고 모든 수도를 폐전하였다며, 주식회사 EEE와의 OOO지역주택정비사업 용역계약서[상수도 이설 및 소화전 이설 공사] 및 견적서 등과 수도요금 납부증명서 등 수도 폐전에 관한 자료를 제출하였다. (바) 청구인은 또한 2022.5.2. OOO와 지장전주 이설계약을 체결하여 2022.5.20.경 이 사건 사업부지 내 모든 전기를 차단하였으며 전신주 철거 및 이설공사를 마쳤다며, OOO OOO과의 공사명 ‘OOO 지역주택 지장전주 이설요청’에 대한 공사비 부담계약서(2022.5.2.), 작업통보서 와 작업사진 등을 제출하였고, 청구인은 이 사건 철거 예정 주택 전부에 대한 정화조 청소를 마쳤다며 관련 영수증들(2022.5.4.～2022.5.20.)을 제출하였다. (사) 청구인은 또한 이 사건 주택 중 주민등록이 말소되지 않은 3세대에 대한 주민등록 말소를 끝으로 이 사건 주택 전부에 대한 주민등록 이전 또는 말소를 마쳤다며 주민등록 말소에 관한 접수증(2022.5.19., OOO)을 제출하였는바 민원명 항목에 지역주택조합의 재개발 철거지역 직권거주불명등록(구 직권말소) 의뢰대상으로 OOO AAA 세 대 등 3세대가 기재되어 있다.
(3) 위와 같은 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 우선 쟁점①에 대하여 살펴본다. 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 및 동법 시행령 제4조 제1항 제21호에 의하면 주택법에 따른 주택조합 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산배제의 대상으로 규정하고 있고 동시에 기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 합산배제대상에 포함하고 있으며, 그 정당한 사유와 관련하여 동법 시행규칙 제4조의4 제1호에 의하면 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우를 규정하고 있고, 이와 관련하여 청구인은 취득일로부터 3년 이내 주택을 종합부동산세 과세표준에서 합산배제하고 취득일로부터 3년을 초과하는 주택에 대하여도 위의 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4 제1호 에 따라 종합부동산세 과세표준 합산 배제를 적용하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 처분청이 제시한 주택분 과세대상 물건명세서 자료 등에 의하면 이 건 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 당시 이 건 주택들은 대부분(3개 주택 제외) 취득일로부터 3년을 초과하였으며 그 과세기준일 당시 멸실되지는 아니한 것으로 보이고, 위의 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4 제1호의 사유와 관련하여 청구인은 어떠한 ‘법령에 따른 제한’ 등이 있었는지 구체적으로 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 위와 같이 이 건 과세기준일 현재 취득일로부터 3년을 초과한 주택들에 대하여 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보이며, 다만 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 에서 주택법에 따른 주택조합 등이 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득하여 “그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는” 주택은 종합부동산세 과세표준에서 합산배제 대상으로 규정하고 있는바, 그 문언의 해석(“멸실시킨”이 아님)상 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 취득일로부터 3년 이내인 주택들에 대하여는, 그 과세기준일 이후에 해당 3년이 경과하였는지 여부에 불구하고, 해당 연도의 종합부동산세 과세표준에서 합산배제함이 타당한 것으로 판단된다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 지방세법 제109조 제3항 제5호 등에 따라 이 건 주택이 재산세 비과세 대상으로 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 지방세법 제109조 제3항 제5호 및 동법 시행령 제10조 제3항에 의하면 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택에 대하여 재산세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 청구인의 이 건 주택 보유와 관련하여 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
(5) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 주택 및 토지를 주택건설용으로 취득하여 보유하고 있으므로 조세특례제한법 제104조 의 19 제1항의 내용 등에 비추어 종합부동산세를 과세함은 부당하다고 주장하나, 조세특례제한법 제104조의19 (주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) 제1항에 의하면 주택법 제11조 에 따른 주택조합 등 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 그 종합부동산세법 제13조 제1항 에 의하면 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 위의 조항들이 규정하고 있는 것과 같이 조세특례제한법 제104조의19 제1항의 과세특례 규정은 ‘종합합산과세대상 토지’에 대하여 적용되는 규정(조심 2022서2816, 2022.8.31. 같은 뜻)이고 종합부동산세가 과세된 이 건 부동산은 과세기준일 현재 ‘주택’과 ‘별도합산과세대상 토지’에 해당하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장 또한 이를 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 종합부동산세 과세표준 합산배제 주택들 ㅇㅇㅇ
결정 내용은 붙임과 같습니다.