[요지] 청구법인은 쟁점토지에 대한 매매대금을 모두 지급하여 사실상 취득한 것으로 보이는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구법인은 쟁점토지에 대한 매매대금을 모두 지급하여 사실상 취득한 것으로 보이는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2020지2018
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 종합부동산세법제12조에서 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자 중에서 종합합산과세대상 등의 토지를 보유한 자를 종합부동산세 납세의무자로 규정하고 있고 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 대법원은 지방세법제107조 제1항의 사실상 소유자란 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권, 즉 그 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 권능을 가진 자를 말한다고 판결하였다(대법원 2016.12.29. 선고 2014두2980 판결).
(2) 쟁점토지는 과천시장이 한국토지주택공사로부터 취득하여, 과천지식정보타운 조성을 목적으로 청구법인에게 공급한 토지로서 이 건 심판청구일 현재까지 한국토지주택공사(이 건 조성공사의 사업시행자)가 시행하는 토지조성 공사가 끝나지 않은 상태이나, 과천시장이 청구법인에게 2021.8.31.까지 쟁점토지의 매매대금을 완납하도록 요구하면서 미납 시 연체료를 부과한다고 하여 청구법인은 2021.8.31. 매매대금을 완납하였을 뿐이며, 쟁점토지의 공부상 소유자는 한국토지주택공사이다.
(3) 쟁점토지에 대한 매매계약서 제5조에서 매수인(청구법인)이 토지 매매대금을 완납하고 토지조성 사업이 준공되어 지적 정리가 완료된 경우 또는 매도인(과천시장)이 토지사용을 승낙하는 경우에만 매수인이 쟁점토지를 사용할 수 있도록 되어 있는데, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 그 조성사업이 준공되지 않아 사실상 사용할 수 없는 상태이고, 과천시장도 2022.12.31.부터 쟁점토지를 사용할 수 있다고 통보하였는바, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사용·수익·처분권은 여전히 종전 소유자인 과천시장에 있다고 할 것이다. 또한, 쟁점토지의 매매계약서 제11조 제1항에서 매도인(처분청)은 매수인(청구법인)이 매매대금을 완납하면 매수인에게 쟁점토지의 소유권을 이전한다고 하면서 그 단서에서 조성사업 준공 전에 쟁점토지를 공급한 경우에는 조성사업의 준공과 지적 및 등기공부정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 한다고 하고 있는바, 청구법인은 2021.8.31. 쟁점토지의 매매대금을 완납하였으나 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 과천시장으로부터 쟁점토지의 소유권을 완전히 이전받지 않았다.
(4) 지방세법 시행령제20조에서 유상승계취득의 경우 ‘사실상의 잔금지급일’을 취득시기로 규정하고 있으나 이는 취득세의 납세의무 성립일을 판단하기 위한 것으로 이를 다른 세목에 그대로 적용할 수 없고, 지방세법제107조 제1항에서 재산세는 과세기준일 현재 사실상의 소유자에게 부과한다고 규정하고 있는 이상 쟁점토지의 소유권을 사실상 행사하고 있지도 아니한 청구법인을 재산세 납세의무자로 보기 어렵다.
(5) 한편, 청구법인이 2021.11.12. 쟁점토지에 건축허가 신청을 한 것은 쟁점토지의 소유자의 지위에서 신청한 것이 아니라 그 사실상의 소유자인 과천시장으로부터 토지 사용승낙을 받아 신청한 것으로, 이는 청구법인이 2021.8.31. 잔금을 완납한 후에도 실질적인 소유권이 처분청에 있다는 사실을 반증(反證)하는 것이고, 이후 청구법인은 과천시장(도시개발과)이 쟁점토지의 사용가능일을 2022.12.31.로 변경 통보(5차)함에 따라 이를 그대로 신뢰하여, 쟁점토지의 소유권이 사실상 과천시장에 있다고 보아 소유권 행사와 관련한 아무런 행위를 하지 않았음에도 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인을 쟁점토지의 사실상 소유자로 보는 것은 신뢰보호의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 위배된다.
3. 심리 및 판단
(1) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
6. “토지분 재산세”라 함은 지방세법 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 제21조(과세자료의 제공) ① 시장ㆍ군수는 지방세법에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 지방세법 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.
② 행정안전부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
④ 행정안전부장관은 지방세법 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
⑤ 행정안전부장관은 제1항에 따라 시장ㆍ군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항에서 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다.
(2) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(3) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 쟁점토지에 대한 매매계약서, 과천시장이 청구법인에게 발송한 공문 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다. (가) 과천시장(매수인, 갑)은 2015.5.29. 한국토지주택공사(매도인, 을)와 ‘쟁점토지를 포함한 지식기반산업용지 223,599㎡를 OOO원(㎡당 OOO원)에 매수하고, 그 매매대금 납부방법으로 갑이 필지별 매매대금에 달할때까지 일반수요자에게 매각하여 수납할 할부금을 그 수납약정일로부터 10일 이내에 을에게 납부(제2조 제3항)하기로 하는 내용’의 부동산 매매계약을 체결하였다. (나) A(주) 등(매수인)은 2018.8.30. 과천시장(매도인)과 쟁점토지를 OOO원(1㎡ 당 OOO원)에 매수하기로 하는 용지매매계약을 체결하였다. (다) A(주) 등이 설립한 청구법인(매수인)은 쟁점토지에 대한 매매계약 상의 매수인의 지위를 승계하여, 2019.2.15. 과천시장과 쟁점토지에 대한 (변경)용지매매계약(변경)을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ (변경)용지매매계약서 (라) 과천시장은 2020.5.14. 청구법인에게 ‘쟁점토지에 매설된 상수도관의 이설공사가 토지 보상 등의 문제로 지체됨에 따라 쟁점토지의 사용시기와 잔금납부시기를 2020.12.31.로 연기한다’는 내용의 공문을 발송(1차)하였다. (마) 청구법인은 2020.6.23. 과천시장으로부터 건축허가 신청을 위한 토지 사용승낙서를 발급받아 2020.6.26. 과천시장에게 건축허가를 신청하였으나 과천시장은 2020.12.17. 이를 반려하였다. (바) 과천시장은 2021.6.22. 청구법인에게 ‘쟁점토지에 매설된 상수도관의 이설 공사가 예정대로 진행되지 않음에 따라 쟁점토지의 사용시기와 잔금지급일을 2021.8.31.로 연기한다’는 내용의 공문을 발송(4차)한 후 2021.8.11. 청구법인에게 ‘쟁점토지의 매매대금을 2021.8.31.까지 전부 납부(미납시 연체료 부과)하라’는 내용의 공문을 발송하였다. (사) 청구법인은 2021.8.31. 쟁점토지의 잔금 OOO원을 과천시장에 지급하고, 그 지급일을 취득시기로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다. (아) 과천시장은 2021.9.13. ‘한국토지주택공사와 체결한 2015.5.29.자 매매계약서 제2조 제3항(처분청이 일반 수요자로부터 잔금 등을 받은 날부터 10일 이내에 매매대금 지급)’에 따라 한국토지주택공사에게 쟁점토지의 잔금 OOO원을 지급하였다. (자) 과천시장은 청구법인이 2021.11.12. 쟁점토지상에 건축물 134,669.86㎡(업무시설 등)를 신축하는 건축허가를 신청하자, 2022.6.8. 이를 허가(건축)한 후, 2022.8.31. 청구법인에게 ‘쟁점토지의 사용가능시기를 2021.8.31.에서 16개월이 순연된 2022.12.31.로 변경’하는 내용의 공문을 발송(5차)하였다. (차) 한편, 쟁점토지는 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 지적 정리가 되지 않아 그 등기사항전부증명서상의 소유권자가 한국토지주택공사에 해당하고, 심판청구일 현재 건축물 신축공사가 진행되지 않고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2022년 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지에 대한 공부상 소유자에 해당하지 아니하고, 그 사용․수익․처분권이 여전히 과천시장에게 있으므로 청구법인을 이 건 종합부동산세 납세의무자라 볼 수 없다고 주장하나, 종합부동산세법제12조 제1항에서 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 과세대상 구분별로 구분된 토지의 공시가격이 일정 금액을 초과하는 자를 종합부동산세 납세의무자로 규정하고 있고, 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 여기서의 ‘사실상 소유자’라 함은 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2016.12.29. 선고 2014두2980 판결, 같은 뜻임) 할 것인 점, 청구법인은 2021.8.31. 쟁점토지에 대한 매매대금을 모두 지급하여 쟁점토지를 사실상 취득한 점, 청구법인이 이와 같이 쟁점토지를 사실상 취득하여 실질적인 소유권을 가졌음에도 공부상 소유권자로 등재되지 못한 것은 청구법인(매수인)과 과천시장(매도인) 간에 체결한 2019.2.15.자 매매계약서 제11조 제1항(매도인은 매수인이 매매대금을 완납한 후에는 목적용지의 소유권을 매수인에게 이전하여야 하나, 조성사업 준공 전에 목적용지를 공급한 경우에는 조성사업준공과 지적 및 등기공부정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 한다)에 따라 한국토지주택공사가 시행하는 토지조성사업의 미완성으로 인한 것으로 보이는 점, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 그 본질은 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 재산세 과세요건이 아닌바(조심 2020지2018, 2020.12.29., 같은 뜻임), 청구법인이 쟁점토지를 사용․수익하고 있지 못한다고 하여 재산세 납세의무자가 아니라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구법인을 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 재산세 납세의무자로 보아 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.