쟁점부동산을 다가구주택으로 보아야 한다는 주장 당부

[참조결정] 조심2018서1507

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1989.4.3. 취득한 OOO(겸용주택, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2021.8.25. OOO원에 매도하고, 2021.8.31. 건축물대장의 용도에 따른 주택 부분(쟁점부동산의 3층 일부, 4층)만 1세대 1주택 비과세로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 건축물대장상 사무실인 2층, 3층이 실제 용도가 주택으로 주택 면적(424.38㎡)이 주택 외의 면적(289.56㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전부가 1세대 1주택으로 비과세(고가주택 OOO원 초과분 제외)된다고 하여 2021.11.14. 처분청에 기납부한 양도소득세 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 1층 사무실도 실제 용도가 주택으로서 쟁점부동산은 4개 층이 주택에 해당하여 건축법상 ‘다가구주택’이 아닌 ‘다세대주택’으로서 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는다고 하여 2022.1.12. 청구인에게 거부처분하고, 2022.7.27. 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.29. 이의신청을 거쳐 2023.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 겸용주택으로 취득하여 양도시점까지 주택 및 사무실 용도로 혼용하여 사용 및 임대하였고, 양도 당시 1층은 사무실, 2∼4층 3개 층은 주택으로 사용하여 쟁점부동산은 주택 부분이 3개층 이하인 ‘다가구주택’에 해당한다. 쟁점부동산의 1층은 상가임대차계약을 체결하여 업무용으로 사용하고 있었음에도 불구하고 처분청이 과거 주택으로 사용한 이력만으로 쟁점부동산을 공동주택(다세대주택)으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. 쟁점부동산의 양도시점(2021.8.25.)에 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 하고, 처분청이 쟁점부동산의 1층을 과거 주택으로 사용한 이력으로 ‘다가구주택’이 아닌 ‘공동주택’으로 보아 중과세율을 적용하여 경정·고지한 처분은 국세기본법 제14조 “실질과세”와 같은 법 제16조 “근거과세”에 위배되며, 양도일 현재의 실질에 따라 쟁점부동산을 ‘다가구주택’으로 보아소득세법제89조 제1항 제3호에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 지상 1층의 실제 용도와 관련하여 사업자등록 이력, 주택거주 이력, 전기요금 부과내역, 재산세 과세내역 등을 살펴보면, 쟁점부동산에는 2008년 5월까지 4개 업체가 사업자등록을 하였으나 이후에는 사업자 등록내역이 확인되지 않고, 청구인은 부동산임대 과세사업자로 등록한 사실이 없으며, 주택 세입자들이 쟁점부동산 1층에 2011년 이후부터 양도시점(2021.8.25.)인 2021년 7월까지 거주한 것으로 국세청통합전산망의 주택거주이력(전입․전출)에서 확인되고, 쟁점부동산 1층에 대한 2010년 1월부터 2022년 5월까지의 기간 동안 전기요금 부과내역에 용도는 ‘연립주택’, 계약종별 ‘주택용’으로 나타나며, 양도시점인 2021년 제2기분 재산세가 주택분으로 과세된 것으로 확인되므로 쟁점부동산 1층은 2010년부터 양도일까지 계속하여 주택으로 사용된 것으로 판단된다. 청구인은 쟁점부동산의 1층을 임차인(AAA)과 2021.7.28. 임대차계약을 체결하고 양도일(2021.8.25.) 현재 사무실(자재창고)로 임대하였다고 주장하나, 임차인의 사업장 소재지와의 접근성(직선거리 3.8㎞) 및 사업규모, 매입세금계산서 수취내역(2021년 5월부터 12월까지 OOO원)으로 볼 때 자재창고가 별도로 필요한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 또한, 쟁점부동산 매매계약서(계약일 2021.4.7.)의 특약사항에 “현재의 현황 및 지적상태에서의 매매계약”으로 기재되어 있고, “잔금 전에 세대원이 없는 상태로 한다”라는 특약조건이 있는 등 매수인의 건물 신축이 예정되어 있음에도 잔금지급일(2021.8.25.) 한 달 전에 임대차계약을 체결한다는 것은 부동산거래 관행상 이해하기 어렵다. 쟁점부동산을 건물신축의 목적으로 취득한 매수인(BBB)은 쟁점부동산에 2021.7.1. OOO(부동산/비주거용건물개발및공급업)이라는 상호로 사업자등록을 하고, OOO에 2021.6.26. 전기사용계약(신설)을 하여 2022.2.25.까지 사용한 것으로 확인되므로 쟁점부동산 1층을 임차인에게 사무실(창고)로 임대하였다는 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고, 그 기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 본다 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)이므로, 설령 청구인의 주장대로 쟁점부동산 1층을 창고로 임대하였다고 하더라도 1개월 후에 잔금을 받고 인도할 쟁점부동산 1층을 사무실(창고)로 개조하였을 것으로 보기 어려우므로 양도일 현재 주거에 적합한 상태인 ‘주택’으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령(2021.12.23. 대통령령 제32241호로 개정되기 전의 것) 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조 제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점부동산에 대한 당초 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정 내역 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점부동산의 매매계약서에 따르면, 계약일은 2021.4.7.(OOO원)이고, 중도금 및 잔금은 각 2021.5.14.(OOO원), 2021.8.25.(OOO원, 합계 OOO원)이며, 특약사항으로 ‘매수자는 건물 신축을 목적으로 하므로 건물의 하자 유무를 묻지 않기로 하며 임차인 명도는 매도인의 책임하에 하고 잔금전에 전입세대 열람하여 세대원이 없는 상태로 해주어야 한다’라고 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 1층과 2층은 사무실, 3층은 사무실 및 주택, 4층은 주택으로 기재되어 있고, 건물은 2022.5.4. 멸실된 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점부동산을 취득일부터 양도일까지 주택 및 사무실로 혼용하여 사용 및 임대하였고, 양도일 현재 쟁점부동산의 실제 용도는 아래 ＜표2＞와 같다고 주장하며, 이 건 경정청구를 제기하였다. ＜표2＞ 쟁점부동산의 용도 ㅇㅇㅇ (라) 쟁점부동산의 1층에 대하여 확인되는 내용은 다음과 같다.

1. 쟁점부동산의 1층의 경우 공부상의 용도는 사무실로 되어있으나, 다수의 전출입 이력이 확인되고, 세부내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점부동산 1층의 전출입 이력 ㅇㅇㅇ

2. 쟁점부동산 소재지에 양도일까지 사업장으로 등록한 사업자등록 이력은 아래 ＜표4＞와 같으며, 청구인의 임대 관련 사업자등록 이력은 없는 것으로 나타난다. ＜표4＞ 쟁점부동산에서의 사업자등록 이력 ㅇㅇㅇ

3. 처분청이 쟁점부동산 1층의 2010년 1월부터 2022년 5월까지의 전기요금 부과내역 및 계약종류에 대해 한국전력공사에 요청하여 회신받은 내용의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점부동산 1층의 전기요금 부과내역 ㅇㅇㅇ

4. OOO시청이 처분청에게 쟁점부동산 1층에 대하여 2021년 9월 재산세 부과 내역에 대해 회신한 자료에 따르면 쟁점부동산의 101, 102, 103호로 구분하여 주택분(2021년 제2기분)으로 재산세가 과세된 것으로 나타난다.

5. 임대차계약을 체결한 임차인 AAA의 사업자등록 내역은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점부동산 1층 임차인(AAA)의 사업자 등록 내역 ㅇㅇㅇ

6. 쟁점부동산과 임차인의 사업장과의 직선거리는 약 3.8km로 나타나고, 임대차계약 당시의 임차인의 사업장이 매입세금계산서를 수취한 내역은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 임차인의 사업장에서의 매입세금계산서 수취내역 ㅇㅇㅇ

(2) 쟁점부동산의 2층부터 4층까지 실제 용도가 주택이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청의 이견이 없으나, 청구인은 쟁점부동산의 1층을 양도일 현재 사무실로 임대하였다고 주장하며, 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다. (가) 청구인이 2021.7.28. AAA과 체결한 상가임대차계약서에는 보증금 OOO원, 계약금 OOO원, 잔금 OOO원(2021.7.29. 지급), 월 임차료 OOO원으로 하여 2021.7.29. 임차인에게 쟁점부동산의 1층을 인도하여 2023.7.28.까지 임대차하는 것으로 기재되어 있다. (나) 임차인 AAA이 제출한 확인서(2022.9.8.)에 따르면, 사업장이 비좁아 자재보관 목적으로 쟁점부동산 1층을 임차하였고, 사업자등록증 변경 절차는 이행하지 않는 조건으로 계약 후 계약금 OOO원은 현금으로 지급하였으며, 잔금 OOO원은 2021.7.29. 청구인의 계좌로 이체하였고, 월세 OOO원은 2021.8.25. 현금으로 지급하였다는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 1층과 관련하여 임차인이 사업장이 비좁아 자재보관용으로 사용되었다고 주장하며, 임차인인 AAA의 사업장 사진(4매)과 쟁점부동산의 1층 부분에 대한 사진(2021.8.25. 촬영됨)을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 부동산이 소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물인지 여부에 따라 판단하여야 하고(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령[별표1]에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 한다(조심 2018서1507, 2018.5.31., 같은 뜻임). (나) 청구인은 쟁점부동산의 잔금지급일 이전에 임차인 AAA과 상가임대차계약을 체결하여 쟁점부동산의 1층을 사무실로 임대하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 양도계약을 체결하고, 양수인이 계약금(2021.4.7.)과 중도금(2021.5.14.)을 지급한 후에 임차인 CCC과 임대차계약을 체결(2021.7.29.)하였다는 것을 납득하기 어려운 점, 쟁점부동산의 1층은 공부상으로는 사무실이나, 위 양도계약일부터 중도금 지급일까지 계속하여 세입자가 전입신고되어 있었고, 전기요금도 주택용으로 부과되었으며, 2021년 제2기분의 재산세가 주택분으로 과세된 것으로 확인되는 점, 설령 쟁점부동산 1층을 일시적으로 상가 용도로 임차하였다고 하더라도 양수인의 건물신설로 인하여 철거가 예정되어 있는 건물이었기에 그 구조나 시설을 변경하였다고 보기 어렵고, 쟁점부동산이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그 기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 본다 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)이므로 쟁점부동산의 1층이 ‘주거용’이 아니라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산 1층을 포함하여 총 4개 층을 주택으로 보아 쟁점부동산을 소득세법 시행령제155조 제1항의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택이 아니라고 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.