쟁점토지의 취득가액 산정 방법

[주 문] OOO세무서장이 2023.1.10. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 ｢소득세법 시행령｣(2022.1.21. 대통령령 제32352호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제2항의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2001.9.24. OOO 외 2필지 및 그 지상의 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 2021.4.9. 이를 OOO원에 양도한 후, 2021.6.8. 양도소득세 신고 시 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고 내역을 검토한 결과, 쟁점부동산의 전 양도자 A(이하 “전소유자”라 한다)이 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)상의 매매대금 OOO원을 양도가액으로 신고한 사실을 확인한 후, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 OOO원을 실지취득가액으로 하여 2023.1.10. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) (주위적 청구) 검인계약서는 특별한 사정이 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되지만, 실제 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인된다면 검인계약서의 효력은 부인되고, 실지거래가액대로 양도소득세가 과세되어야 한다(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 등). 아래에서 보는 바와 같이 쟁점부동산의 실제 매매계약서, 대금 지급 영수증 및 관련 금융거래내역 등에서, 쟁점부동산의 실지거래가액(실지취득가액)이 OOO원이라는 사실이 확인된다. (가) 청구인이 신고 이후 발견하여 제출한 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에서 전소유자와 청구인은 2001.7.24. 매매계약을 체결하였고, 매매대금은 총 OOO원이며, 이 중 계약금 OOO원은 계약 당일 지급하고, 중도금 OOO원은 2001.8.24.에, 잔금 OOO원은 2011.9.24. 각 지급하기로 하였다는 사실이 확인된다. 처분청은 쟁점매매계약서에 청구인의 날인이 되어 있지 않고 대리인인 OOO(청구인의 동생)의 날인이 된 사정을 문제 삼고 있으나, 대리인의 의사표시는 직접 본인에 대하여 효력이 생기는 이상(｢민법｣ 제114조 제1항), 청구인의 날인이 없었다는 점을 이유로 쟁점매매계약서의 효력을 부인할 수는 없다. 또한 실제 매매계약서에는 매도인 및 매수인의 대리인의 날인 내지 서명뿐만 아니라 부동산중개업자(OOO)도 날인하였는바, 이러한 점에 비추어 보아도 해당 계약서의 효력을 부인할 수 없음은 명백하다. 특히 쟁점부동산의 계약금이 OOO원이라는 사실은 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는데, 부동산 거래에서 매매대금의 10%를 계약금으로 정하는 것이 통상적이고, 처분청이 제시하는 쟁점검인계약서상 매매대금 OOO원 대비 계약금 OOO원의 비율 14.7%는 이례적이라는 점에서도 쟁점매매계약서의 신빙성 및 효력이 인정된다. (나) 쟁점부동산의 매매대금 지급 영수증에서도 실지취득가액 OOO원이 확인된다. 먼저, 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 계약금이 OOO원이라는 사실은 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 또한, 쟁점부동산의 매매계약서에서 2001.8.24. 중도금 OOO원을, 2001.9.24. 잔금 OOO원을 각각 지급하기로 정하였는바, 실제로 위 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원이 지급기일 내에 지급되었다는 사실은 전소유자(A) 및 그 대리인인 B의 날인 내지 서명이 된 영수증에서 확인된다. 따라서 쟁점부동산의 매매대금으로 지급된 금액(실지거래가액)이 OOO원이라는 사실은 분명하다. 처분청은 영수증의 효력을 문제 삼고 있으나, 영수증은 ‘특정한 금액을 지급한 사실’을 인정할 수 있는 처분문서로서 그 기재내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 이유가 없는 한 그 내용되는 행위의 존재가 인정되는바(대법원 1985.1.22. 선고 OOO, 1798 판결), 영수증에 쟁점부동산의 매매 중도금조로 OOO원을 영수하였다는 내용, 매매 잔금조로 OOO원을 영수하였다는 내용이 분명하게 기재되어 있는 한 그 내용대로의 행위의 존재가 인정되어야 한다. 한편 처분청은 계약금 영수증이 제출되지 않았음을 문제 삼고 있으나 계약금 OOO원이 수수되었다는 사실은 다툼이 없는 사실이고, 특히 청구인이 제출한 영수증으로 확인되는 매매대금 지급액만 해도 OOO원으로 처분청이 주장하는 매매대금인 OOO원을 초과하는바, 이 점에서만 보더라도 처분청 주장 매매대금은 인정될 수 없다. (다) 쟁점부동산의 매매대금 지급 관련 금융증빙에서도 실지취득가액 OOO원이 확인된다. 1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 검토 과정에서 청구인은 처분청의 요청에 따라 구체적인 매매대금 지급 내역을 소명하였고, 그에 따라 청구인이 처분청에 제출한 은행 입출금내역에서도 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이라는 사실이 확인된다. 2) 청구인은 아들인 C(이하 “청구인아들”이라 한다)로부터 쟁점부동산 매매대금을 차입하여 매매대금을 지급하였는데(해당 차입금 및 이자는 이후 모두 상환되었고, 이러한 상환 관련 금융증빙도 처분청에 제출되었다), 청구인아들의 금융거래내역에서 ① 쟁점부동산 계약일인 2001.7.24. 계약금 OOO원을 포함한 OOO원이 인출된 사실, ② 쟁점부동산 중도금 지급일인 2001.8.24. 중도금 OOO원을 포함한 OOO원이 인출된 사실, ③ 쟁점부동산 잔금 중 2001.9.20. 지급된 OOO원을 포함한 OOO원이 같은 날짜에 인출된 사실, ④ 나머지 잔금 지급일인 2001.9.24.에 나머지 잔금 OOO원과 동일한 액수의 자기앞수표가 인출된 사실이 확인된다. 3) 한편 청구인이 처분청에 소명자료로 제출한 자료 중에는 청구인아들의 계좌 내역 및 현금시재 내역을 매일 정리한 자료가 포함되어 있는데, 해당 장부에 의하더라도 쟁점부동산의 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원이 청구인아들의 계좌에서 지급되었다는 사실이 확인된다. 4) 처분청은 금융계좌의 출금내역 자료만으로는 해당 대금이 쟁점부동산 취득에 사용되었다고 보기 어렵다는 입장이나, 해당 금융계좌 관련 자료는 기본적으로 매매계약서와 영수증에 기재되어 있는 매매대금의 신빙성을 뒷받침하기 위한 보충적인 증빙이고, 금융계좌에서 현금 또는 수표로 출금되어 지급된 것은 금융계좌 출금내역 자료상 수취인이 누구인지가 드러나지 않는 것이 당연하다는 점에서, 수취인이 드러나지 않는다는 처분청의 문제 제기가 이유 없음은 명백하다. 5) 청구인은 처분청의 소명 요구에 따라 매매계약서와 영수증에 더하여 20년이 넘게 지난 금융증빙과 장부까지 찾아 제출하였는데, 청구인이 제출한 자료를 합리적 이유 없이 부인하고 다운계약서인 검인계약서상 매매가액에만 근거한 이 사건 처분은 처분청의 소명요청을 충실하게 이행한 청구인에게 지나치게 가혹하다. (2) (예비적 청구) 설령 OOO원이 쟁점부동산의 실지거래가액임이 객관적으로 명백히 증명되지 않았다 하더라도 환산취득가액이 적용되어야 한다. (라) ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 에 의하면 양도소득의 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다. (마) 조세심판원은 이 사건과 유사하게 처분청이 전소유자가 제출한 계약서(검인계약서)상 거래가액이 실지취득가액이라고 주장하면서 양도소득세를 과세한 사안에서, 검인계약서에 전 소유자(매도인)과 매수인의 인감도장이 날인되어 있고 취‧등록세도 이를 과세표준액으로 하여 신고‧납부한 점, 매수인은 실지계약서는 분실하였다고 주장하면서 필요경비 증빙서류 등만 추가로 제출하여 이를 경비로 인정받았다는 점 등이 인정됨에도 불구하고, 검인계약서상 거래가액이 객관적인 금융증빙에 부합하지 않고 또한 그 거래가액은 기준시가보다 낮은 수준으로 사회통념에 부합하지 아니하는 점 등을 근거로, “쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단”된다고 하여 양도소득세 과세처분을 취소하였다(조심 2019서1453, 2019.9.4.). (바) 이 건에서도 청구인은 2021년 귀속 양도소득세를 신고하면서 약 20년 전에 취득한 쟁점부동산의 매매계약서를 발견하지 못해 환산취득가액 OOO원을 적용하였고, 처분청은 전소유자가 제출한 쟁점검인계약서상 매매대금인 OOO원을 실지거래가액(실지취득가액)으로 보아 과세한 사안으로 기본적인 사실관계는 위 사건과 동일하다. 오히려, 위 심판례에서는 결국 실제 매매계약서가 제출되지 못했지만, 이 사건의 청구인은 세무조사 과정에서 과거의 자료를 폭넓게 찾아 결국 실제 매매계약서, 영수증 및 관련 금융증빙을 처분청에 제출하였다. (사) 따라서 설령 청구인이 제출한 증거자료에 의하여 실지취득가액이 OOO원임이 객관적으로 명백하게 증명되지 않았다고 하더라도, ① 쟁점검인계약서상 매매대금인 OOO원은 청구인이 제출한 영수증상 중도금과 잔금의 합계액 OOO원에도 미치지 못하는 금액으로서 그 신빙성을 인정하기 어려운 점, ② 전소유자인 A은 쟁점부동산 중도금으로 2001.8.24. OOO원을 지급받았다고 청구인에게 영수증을 써 주었는데 쟁점검인계약서상 중도금은 OOO원으로 이와 차이가 나타나는 점, ③ 쟁점검인계약서상 매매대금은 OOO원임에 비하여 계약금은 OOO원(매매대금의 14.7%)으로 이는 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하는 통상적인 부동산 거래 현실에 맞지 않아 사회통념에 부합하지 않는 점, ④ 쟁점부동산(OOO)의 계약일 하루 뒤인 2001.7.25. 쟁점부동산과 면적, 형태가 같고 층수만 다른 OOO(이하 “OOO”이라 한)가 거래된 가액은 OOO원으로서 쟁점검인계약서상 매매가액 OOO원과 큰 차이가 난다는 점 등에 비추어, 적어도 쟁점검인계약서상 매매가액 OOO원을 실지취득가액으로 인정할 수 없고, 그 외에 매매사례가액이나 감정가액도 밝혀진 바 없으므로 결국 환산취득가액을 부인하여 이루어진 이 건 처분은 위법하다.
• 가. 처분청 의견 (1) (주위적 청구 관련) 쟁점검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실제 매매계약서로 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는데, 청구인은 실지거래가액이 OOO원이라고 주장하여 쟁점매매계약서 및 대금지급 영수증, 청구인아들의 금융거래내역을 제출하였으나 제출한 증빙서류의 진위여부가 의심스럽고, 청구인아들의 금융거래내역 역시 정황 증거일 뿐 실지취득가액에 대한 직접 증거라고 볼 수 없으므로 쟁점검인계약서 가액을 부인할 수 있을 정도의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. (가) 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하며 제출한 쟁점매매계약서는 사본으로 계약서에 필수적인 기재사항인 청구인의 주민등록번호가 적혀 있지 않고 인감날인이 되어 있지 않아 인감이 날인되고 인감증명서가 첨부된 쟁점검인계약서 및 거래사실확인서에 비해 신빙성이 떨어진다. 또한, 부동산 거래에서 매매대금의 10%를 계약금으로 정하는 것이 통상적이라고 하더라도 계약금은 매매거래의 당사자 간 자유로이 정할 수 있으므로 쟁점매매계약서상 매매대금 대비 계약금은 10%인 반면, 쟁점검인계약서 상 매매대금 대비 계약금이 14.7%라는 사실만으로 쟁점검인계약서 상의 가액이 실지취득가액이 아니라고 판단할 수 없다. (나) 쟁점매매계약서를 살펴보면 2001.7.24. 계약금 OOO원, 2001.8.24. 중도금 OOO원, 2001.9.24. 잔금 OOO원을 지급하기로 되어 있었으나, 계약금에 대한 영수증은 제출하지 못하였고, 제출한 영수증 3장을 검토한바, 계약한 내용대로 매매대금이 지급되지 않았다. 당초 계약서에는 2001.9.24. 잔금 OOO원을 지급하기로 하였는데 제출된 영수증은 2001.9.20. OOO원, 2001.9.24. OOO원을 지급한 것으로 기재되어 있다. 따라서 청구인이 실제 계약서라고 주장하는 계약 내용의 실제 이행 증거로 제출한 영수증의 진위 여부를 확인하기 위해서는 금융거래내역 검토가 반드시 필요하다. (다) 청구인은 쟁점매매계약서 및 영수증에 기재되어 있는 매매대금의 신빙성을 뒷받침하기 위해 매수대금 지급 관련 금융거래내역 소명자료를 제출하였으나 계좌이체방식이 아닌 고액의 현금과 수표 등으로 출금되어 해당 가액이 쟁점부동산의 취득을 위해 사용되었는지 여부가 불분명하다. 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 위해 청구인아들로부터 매매대금을 차입하였다고 주장하면서 청구인아들의 통장 입출금내역, 2001.7.24. 청구인이 계약한 쟁점부동산 및 2001.7.25. 청구인아들이 계약한 OOO에 대한 매수대금 지급 관련 소명자료를 제출한 바 있다. 해당 자료에 청구인아들은 OOO을 취득하기 위해 OOO 원을 출금한 것으로 기입하였으나, 2004.11.8. OOO지방국세청장의 주택 취득에 관한 청구인아들의 자금출처조사 결과 OOO의 실지취득가액은 OOO원인 것으로 확인되었다. 이는 2004.10.19. 청구인아들이 직접 작성하고 날인한 주택 매입대금의 확인서 내용과 동일한 금액이다. 이를 통해 청구인아들의 계좌에서 인출된 고액의 현금과 수표 금액이 쟁점부동산의 취득자금으로 전액 사용되었는지 여부가 명확하지 않다는 것이 방증되므로 금융거래내역을 증거로 쟁점매매계약서의 매매대금이 쟁점부동산의 실지취득가액이라는 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다. (2) (예비적 청구 관련) 쟁점부동산의 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실이 명백하지 않으므로 이 건은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 에 따라 환산취득가액을 적용한 금액으로 양도소득의 필요경비를 계산하여야 하는 경우에 해당하지 않는다. 부동산의 취득 및 양도의 거래가액에 관한 증빙서류인 검인계약서와 계약상대방 명의의 인감증명서 등의 신빙성이 인정되므로 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 매매계약서, 영수증, 금융거래내역 등을 제출하여 증명하여야 한다(대법원 1992.11.24. 선고 92누282 판결). 청구인의 경우 쟁점검인계약서가 실지계약서가 아니라는 구체적이고 직접적인 증빙서류, 예를 들어 쟁점매매계약서상 가액이 실지거래가액이라는 전소유자의 확인서 및 양도자가 수령한 양도대금의 금융증빙 등을 제출하지 못하고 있어 검인계약서로 실지취득가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하므로 쟁점검인계약서상 매매대금을 실지취득가액으로 봄이 타당하다. 그러므로 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 쟁점검인계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 하여 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지한 처분은 적법하다.

① (주위적 청구) 쟁점부동산의 실지 취득가액이 쟁점매매계약서상의 OOO원이라는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 관련 법령: <별지> 기재
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인과 처분청이 각각 실지거래가액에 대한 증빙으로 제시한 매매계약서의 주요내용은 아래 <표1>과 같다. 구분 청구인 주장 처분청 의견 근거 계약서 쟁점매매계약서 쟁점검인계약서 계약금(2001.7.24.) OOO원 OOO원 중도금(2001.8.24.) OOO원 OOO원 잔금(2001.9.24.) OOO원 OOO원 합계(매매대금) OOO원 OOO원 <표1> 쟁점매매계약서 및 쟁점검인계약서의 주요내용 (가) 청구인은 쟁점부동산 매매대금을 청구인아들에게 대여받아 지급한 후, 2002.4.30. 상환을 완료하였다고 주장하며 쟁점매매계약서, 영수증, 금융거래내역 등을 제출하였고, 이를 정리하면 아래 <표2> 및 <표3>과 같다. <표2> 청구인아들 계좌 인출내역 일자 사용처 인출계좌 (청구인아들) 계좌인출금액 쟁점부동산 OOO 2001.7.24. OOO 하나-108 OOO 2001.7.26. OOO 하나-108 OOO 2001.8.24. OOO OOO 하나-108 OOO 신한-659 OOO 소계 OOO 2001.9.20. OOO 하나-308 OOO 2001.9.24. OOO 한미-267 OOO 2001.9.27. OOO 하나-308 OOO 합계 OOO OOO OOO (단위: 백만원) <표3> 청구인 계좌 출금 및 청구인아들 계좌 입금 내역 일자 출금계좌(청구인) 출금액 입금계좌(청구인아들) 입금액 2001.9.27. 하나-OOO OOO 하나-811 OOO 2002.4.30. 하나-OOO OOO 하나-208 OOO (단위: 백만원) (나) 처분청은 쟁점검인계약서의 OOO원이 쟁점부동산의 실지거래가액이라는 의견으로 쟁점검인계약서, 거래사실확인서, 전소유자의 양도소득세 신고내역 등을 제출하였는바, 거래사실확인서에는 전소유자와 청구인이 OOO원에 쟁점부동산을 매매하였음을 확인하는 내용이 기재되어 있고 각 인감이 날인되어 있으며 각 인감증명서가 첨부되어 제출된 것으로 나타나고, 전소유자는 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2001년 귀속 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다. (1) 쟁점부동산의 2001.7.1.자 기준시가는 OOO원, 2002.4.4.자 기준시가는 OOO원으로 확인된다. (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매계약서상의 매매대금 OOO원을 실지 취득가액이라고 주장하나, 청구인은 계좌인출 내역 및 영수증 외에 해당 매매대금이 전소유자에게 귀속된 사실을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 전소유자는 양도소득세 신고 시 매매대금 OOO원의 쟁점검인계약서 및 거래사실확인서를 제출한 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 OOO원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. (2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점검인계약서상의 매매대금 OOO원이 실지 취득가액이라는 의견이나, 쟁점검인계약서상의 계약금 OOO원은 매매대금 OOO원의 14.7%로 매매대금의 10%로 하는 통상적인 계약금 비율을 벗어나는 점, 쟁점부동산의 매매계약일(2001.7.24.)부터 OOO의 매매대금 잔금청산일(2001.9.27.)까지 청구인아들 계좌에서 쟁점검인계약서상 매매대금(OOO원)과 처분청이 제시하는 OOO의 매매대금(OOO원) 합계액 OOO원을 훨씬 상회하는 OOO원이 인출된 것으로 나타나 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원을 초과할 가능성을 배제하기 어려운 점 등에 비추어 실지거래가액이 OOO원이라는 처분청 의견도 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 이 건의 경우 청구인의 쟁점부동산 취득 시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보이고, 달리 적용할 수 있는 매매사례가액이나 감정가액의 제시도 없으므로 쟁점부동산의 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항에 따른 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (1) 소득세법 시행령(2022.1.21. 대통령령 제32352호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제(2009.12.31.)

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액