[요지] 청구인은 쟁점주택의 리모델링 공사로 상당 금액이 투입되었다고 주장하나 현장확인시 공사 전후 차이를 확인할 수 없거나 매매계약 특약, 임차인의 거주 등에 비추어 쟁점금액에 상당하는 자본적 지출이 있었다고 보기 어려움
[요지] 청구인은 쟁점주택의 리모델링 공사로 상당 금액이 투입되었다고 주장하나 현장확인시 공사 전후 차이를 확인할 수 없거나 매매계약 특약, 임차인의 거주 등에 비추어 쟁점금액에 상당하는 자본적 지출이 있었다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택①은 1967년, 쟁점주택②․③은 1970년도에 건축된 주택으로 건축된 지 60년이 다 되어가는 노후화된 주택이기 때문에 보수 및 시설개량을 하지 않고는 양도하거나 새로운 세입자를 구할 수 없는 상태였다. 그에 따라 청구인은 AAA과 건설용역계약을 체결하고 철거공사, 수장공사, 창호공사, 상하수도공사, 난방공사 등의 공사를 하였다. 쟁점주택별 공사 세부내역은 다음과 같다. (가) 쟁점주택①은 거실 및 주방을 일체형으로 만들기 위하여 밀착문이 있는 내부벽체를 철거하는 공사를 하였다. OOO 쟁점주택①에서 실행된 공사들은 모두 주택의 내부에서 이루어졌는바, 주택의 외관이 크게 변하지 않았다고 하여 공사여부가 불분명하다고 보는 것은 타당하지 않다. 해당 공사는 2019.8.1.부터 BBB 등 OOO인에 의해 진행되었고, 이는 AAA의 노무비 지급대장 및 지출품의서를 통해 확인할 수 있다. 처분청은 해당 일용직근로자의 주소지가 OOO 등으로 비슷한 시기에 AAA이 OOO에서 공사를 진행한 내역이 확인되므로, 제출된 노무비 지급대장을 쟁점주택①에 대한 공사가 실제 진행되었다는 사실에 대한 증빙으로 인정하기 어렵다는 의견이다. 그러나 AAA이 OOO의 창고공사를 진행한 것은 2019.1.10.부터 2019.4.25.까지로 2019년 9월 이루어진 쟁점주택①의 공사와 중복되지 않고, 일용직 근로자들의 주소지는 전국에 걸쳐 있는 것이 보통이므로 일용직근로자들의 주소지가 쟁점주택 인근이 아니라고 해서 실제 근로를 제공하지 않았다고 보는 것은 타당하지 않다. 한편, 처분청은 쟁점주택①의 양도계약서상에 ‘매수인은 건물 노후로 인한 하자에 대해서는 매도인에게 보수를 요구하지 않기로 한다’고 기재된 내용을 근거로 양도직전 쟁점주택①에 대한 대규모 내부 리모델링 공사가 있었던 것으로 인정할 수 없다는 의견이나, 이는 노후화된 주택에 대한 매매계약시 특약사항으로 기재되는 일반적인 내용에 불과하다. (나) 쟁점주택②의 경우, 2019.9.8. 불어온 태풍 링링의 강한 바람의 영향으로 쟁점주택②의 지붕 덮개가 이웃집의 지붕 가설물과 담장 사이로 날아가서 지붕 덮개 잔해물을 치우고 이웃집과의 경계 담장을 새로 설치하는 공사를 하였다. 또한 비가 많이 오는 경우 토사가 쓸려 내려가거나 하면 축대가 무너질 위험이 있다고 하여 축대보수공사를 하면서 옥상 방수공사를 함께 하였다. 쟁점주택②는 한쪽 면은 OOO이 지나가는 철로변 바로 옆이고, 다른 쪽은 집 밖이 낭떠러지인데 비가 많이 올 경우 옹벽이 무너질 수 있어 신경 써서 보수해야 할 곳이 많은 주택이다. CCC에서 철거 및 옹벽공사를 담당하였는데, 철로변 옆 우거진 수목을 제거하고 주방의 하수배관을 옹벽 쪽으로 빼서 뒤로 철로변 하수관과 연결하는 공사를 하였다. 당초 화장실과 창고는 지하실에 있었으나 철로변이고 경사가 심해서 화장실 출입이 위험했다. 그래서 지하실의 화장실과 창고를 폐쇄하고 OOO으로 화장실을 옮김과 동시에 주방을 화장실 옆으로 옮기는 공사를 하였다. 한편, 쟁점주택②의 세입자 DDD은 OOO로부터 전세자금 대출을 받아야 했기 때문에 2019.5.14. 쟁점주택②로 주소를 이전해 놓았으나, 실제 거주한 시기는 쟁점주택②의 공사가 완료된 이후이고, 따라서 쟁점주택②에서 진행된 공사내용을 알지 못한다. (다) 쟁점주택③의 경우 당초 비가 새는 것을 방지하기 위하여 지붕공사를 하려고 하였으나, 3년 내에 재개발이 시행되는데 건설업자가 5년 정도는 지금 지붕으로도 견딜 수 있다고 해서 지붕에 천막을 씌우는 공사를 하였다. 그 외에 주방 및 안방에 도시가스를 사용하기 위하여 도시가스 인입배관공사 등을 하였고, 보일러 및 온돌배관을 새로 시공하였으며, 난방 배관공사를 하였다. 또, 당초 화장실이 마당에 있었으나 사용이 불편하여 집 안 거실 한쪽 면과 연탄 창고가 있던 장소에 화장실 설치공사를 하였다.
(2) 처분청은 AAA이 2019.2.25.부터 2019.7.22.까지 OOO, 2019.3.5.부터 2019.7.30.가지 OOO 근린생활시설 및 다가구 신축공사를 진행하였음을 이유로 청구인이 제시한 일용직 근로자들이 쟁점주택③의 건설공사를 진행한 것으로 보기 어렵다는 의견이나, 단순히 일용직 근로자들의 주소와 AAA이 공사한 지역이 비슷하다는 이유로 공사사실을 부인하는 것은 합리적이지 않다.
(1) 청구인이 제출한 세금계산서 및 리모델링공사 관련 견적서에 의하면 철거, 수장, 창호, 난방 등 건물의 전반적인 수리가 이루어졌어야 함에도 쟁점주택①은 공사가 진행된 사실이 전혀 확인되지 아니한다. 쟁점주택①은 대지 OOO 및 그 지상의 연와조 단독주택 OOO의 규모인데, 일반적으로 벽돌 건물(조적조)은 신축비용이 OOO원임에도 청구인이 쟁점주택①을 내부만 리모델링하였다며 쟁점주택①의 필요경비로 인정하여 달라고 주장하는 금액은 OOO원에 달한다. 더욱이 쟁점주택①의 OOO 2013년 5월경 사진과 2022.1.24. 및 2022.1.28. 현장방문 당시 건물 외관을 비교하여 보면, 증․개축공사를 진행한 사실이 전혀 확인되지 않는다. 쟁점주택①의 매매계약서 특약사항에 의하면 ‘본 건물은 1967년도에 건축한 주택으로 당초 매도자 제시가격은 OOO원이었으나 오래된 건물이고 거실천정 누수가 있음을 감안하여 금액을 절충하여 OOO원에 계약을 체결하였으며, 매수인은 건물 노후화로 인한 하자에 대해서는 매도인에게 수리나 보수를 요구하지 않기로 한다.’고 약정한 사실이 확인된다. 위 특약사항으로 볼 때 청구주장과 같이 쟁점주택①에 대한 대대적인 리모델링 공사를 거쳐 내부수리를 완료한 이후 양도한 것으로 보기 어렵고, 만약 OOO원을 들여 내부수리를 완료하였다면 계약서에 이를 명시하여 이미 수리가 완료된 부분에 대한 중복적인 수리나 보수를 요구하지 않는다는 내용을 기재하였을 것으로 보인다. 한편, 청구인이 제출한 노무비 지급대장상 일용직 근로자들은 2019년 당시 주소지가 대부분 쟁점주택과 거리가 먼 OOO 등으로 확인되는데, 이는 일용노무종사자들을 사업장 또는 공사장 인근 노무자들을 고용하는 업계관행에 비추어 보았을 때, 이들이 쟁점주택①의 증․개축공사에 용역을 제공한 것으로 믿기 힘들다. AAA은 비슷한 시기에 OOO에서 공사한 내역으로 세금계산서를 발행한 사실이 확인되는바, 해당 노동자들은 주소지로 보아 쟁점주택① 보다 위 OOO 공사현장에 투입되었을 가능성이 있는 것으로 보인다. 그 외에 청구인이 필요경비를 입증하기 위해 제출한 서류는 청구인의 배우자(AAA 대표 EEE)가 작성한 확인서, 특수관계법인으로부터 수취한 세금계약서, 공사계약서, 금융증빙 등으로 이를 쟁점주택①의 증․개축사실을 입증할 객관적 증빙으로 인정할 수 없다. 한편, 청구인은 OOO의 2017년 귀속 사업소득에 대하여 2019.5.31. 종합소득세 기한후신고 후 2019.10.8.～2020.8.3.까지 OOO회에 걸쳐 OOO원을 분할 납부한 것으로 확인되는데, 고액의 종합소득세를 납부하여야 하는 경제적 어려움이 있는 시기에 양도 직전에 있는 쟁점주택을 위해 고액의 공사비를 지출하였다는 점은 상식적으로 받아들이기 어렵다.
(2) 쟁점주택②의 세금계산서, 리모델링 공사관련 견적서 세부내용에 의하면 철거, 수장, 창호, 난방 등 건물의 전반적 수리가 이루어졌어야 함에도 2022.1.24. 및 2022.1.28. 현장방문시 쟁점주택②는 외관상 노후화된 건물로 확인되어 실제 리모델링공사가 이루어졌다고 인정하기 어렵다. 쟁점주택②는 대지 OOO 및 그 지상의 OOO 연와조 단독주택으로, 철근콘크리트 주택은 신축비용이 OOO원임에도 청구인이 주장하는 쟁점주택②의 내부 리모델링에 소요된 공사비용은 OOO원에 해당한다. 더욱이 쟁점주택②의 양도계약서 특약사항에 의하면 ‘본 건물은 1970년도에 건축한 주택으로 오래된 건물임을 감안하여 노후화로 인한 하자에 대하여 잔금일 이전에는 매도인이 책임지고, 잔금일 이후에는 매수인이 책임지기로 한다’고 기재하고 있어 양도직전 무려 OOO원을 들여 수리를 마친 후 양도한 건물에 대한 매매계약으로 보기 어렵다. 한편, 쟁점주택②의 전차인 DDD은 2019.5.14.부터 현재까지 쟁점주택②에서 거주하고 있는 것으로 확인되는데, DDD은 2022년 1월경 처분청 담당자와 유선통화를 통해 2019.10.18.부터 2019.11.10. 사이에 쟁점주택②에서 거주하고 있었고, 쟁점주택②에 상하수도․난방․창호 등 리모델링 공사를 진행한 사실이 없으며, 장마철 이전(2019년 4월～6월)에 옥상방수공사를 2주 정도 진행한 사실은 있다고 진술하였다. 옥상방수공사(페인트)는 쟁점주택②의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는 공사로 볼 수 없으므로 해당 공사비용을 자본적지출로 보아 필요경비에 산입할 수 없고, 2019가소33310 손해배상금 사건 소장 등에 의하면 청구주장과 같이 태풍으로 인한 공사는 쟁점주택②가 아닌 이웃 건물에 진행된 것으로 보이고 그 외에 쟁점주택②에서 공사가 진행된 사실이 확인되지 않는다.
(3) 쟁점주택③의 세금계산서 및 리모델링 공사관련 견적서 세부내용상 주택의 전반적 수리가 이루어졌어야 함에도 2022.1.24. 및 2022.1.28. 쟁점주택③ 현장방문시 쟁점주택③은 외관상 노후화된 건물로 확인되어 실제 리모델링공사가 이루어졌다고 인정하기 어렵다. 쟁점주택③은 2019.12.31. 양도되었고, 청구인은 양도직전인 2019.11.22.～2019.12.31. 기간 동안 총 OOO원을 투입하여 난방공사 등을 하였다고 주장하고 있으나, 쟁점주택③의 양도계약서 특약사항에 의하면 ‘건물의 노후로 인한 누수 등의 발생시 잔금일을 기준으로 그 이전은 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 책임지기로 한다’고 기재되어 있는 점, ‘매매대금 총 OOO원 중 건물대금은 OOO원이고 토지대금은 OOO원’이라고 기재된 점 등에 비추어 양도일 직전 쟁점주택③에 대한 대규모 내부 리모델링 공사가 이루어졌다는 주장은 믿기 어렵다. 또한 청구인이 일용인건비로 지급하였다고 주장하며 제출한 노무비지급대장상 일용근로자들은 2019년 당시 주소지가 대부분 OOO 등으로 확인되고, 공사기간은 2019.11.22.부터 2019.12.31.까지 임에도 2019.11.4.부터 2019.11.10. 사이에 근무한 기록을 제출하였다. AAA은 해당 기간 OOO 공사를 진행한 것으로 확인되는바, 위 일용직 근로자들은 쟁점주택③이 아닌 OOO 공사현장의 근로자들로 의심된다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 2019.10.15.부터 2019.12.31.까지 쟁점주택을 각 양도하고 청구인의 배우자가 운영하는 AAA로부터 쟁점세금계산서를 수취하여 쟁점금액을 쟁점주택의 필요경비에 산입되는 자본적지출액으로 계상하여 계산한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. (가) 쟁점주택은 모두 지상1층의 단층주택이고, 주택별 주요내용은 OOO과 같다. (나) 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고내역은 OOO과 같다. (다) 청구인이 쟁점주택별 자본적지출액으로 계상한 구체적 내역은 다음과 같다.
1. 쟁점주택①(OOO)의 자본적지출액은 OOO와 같다.
2. 쟁점주택②(OOO)의 자본적지출액은 OOO와 같다.
3. 쟁점주택③(OOO)의 자본적지출액은 OOO와 같다.
(2) 처분청은 2022.2.15.부터 2022.3.6.까지 청구인에 대한 2019년 귀속 양도소득세 일반조사를 실시하여, 청구인이 해당 공사비용을 지출한바 없이 사실과 다른 세금계산서를 수취하여 자본적지출액을 과다계상한 것으로 보아 쟁점금액을 쟁점주택의 필요경비로 인정하지 아니하여 2022.5.30. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. (가) 쟁점주택의 1㎡/3.3㎡당 평균 공사비용은 다음과 같다. (나) 처분청이 제시한 자료에 의하면 OOO 2019년 표준건축비는 OOO이고, OOO의 2019년도 건물신축단가표상 연립주택의 평균 공사비는 OOO로 확인된다. 구체적 내역은 OOO와 같다. (다) 쟁점세금계산서를 발행한 AAA의 대표이사는 청구인의 배우자로 확인된다. (라) 쟁점주택①에는 2011.1.7.부터 현재까지 임차인 OOO, 쟁점주택②에는 2019.5.14.부터 현재까지 전차인 OOO, 쟁점주택③에는 2019.2.17.부터 현재까지 임차인 OOO가 각 거주하고 있는 것으로 확인된다. (마) 쟁점주택 매매계약서 특약사항에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있는 것으로 확인된다.
1. 쟁점주택①의 매매계약서 특약사항 5번에 의하면, ‘본 건물은 1967년도에 건축한 주택으로 당초 매도자가 제시한 가격은 OOO원이었으나 오래된 건물이고 거실천정에 누수가 있음을 감안하여 금액을 절충하여 OOO원에 계약을 체결하였으며 매수인은 건물 노후화로 인한 하자에 대해서는 매도인에게 수리나 보수를 요구하지 않기로 한다.’고 기재되어 있는 것으로 확인된다.
2. 쟁점주택②의 매매계약서 특약사항 5번에 의하면 ‘본 건물은 1970년도에 건축한 주택으로 오래된 건물임을 감안하여 노후화로 인한 하자에 대하여 잔금일 이전은 매도인이 책임을 지고 잔금일 이후에는 매수인이 책임지기로 한다.’고 기재되어 있는 것으로 확인된다.
3. 쟁점주택③의 매매계약서 특약사항 4번에는 ‘건물 노후로 인한 누수 등의 발생 시 잔금일을 기준으로 그이전은 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 책임지기로 한다.’, 특약사항 9번에는 ‘매매대금 총 OOO원 중 건물대금 OOO원 토지대금 OOO원을 합한 금액이다.’라고 기재되어 있는 것으로 확인된다. (바) 쟁점주택의 주택별 노무비 지급내역은 OOO과 같다. (사) 쟁점주택①․②․③ 모두 청구인이 공사가 진행되었다고 주장하는 2019년 11월에서 12월 사이에 전기사용내역이 확인된다. (아) 청구인은 쟁점주택에 실제 공사가 진행되었다는 사실을 입증하기 위하여 장비기사 FFF의 확인서, 쟁점주택①․③ 매수인의 확인서, GGG․HHH의 확인서 등을 제출하였다.
1. FFF는 쟁점주택①․③의 건설공사에 장비를 투입해 공사를 진행하였다는 내용의 확인서(2022년 8월)를 제출한 것으로 확인된다. FFF는 2019.4.11.부터 ‘III’라는 상호로 OOO에서 건설/인테리어업을 영위하는 것으로 확인되나, AAA과 거래한 내역(세금계산서 발급 및 수취내역)은 확인되지 않는다.
2. 쟁점주택①의 매수인은 ‘주택 매입시 상하수도 및 난방공사 등을 수리한 주택을 매입하였고, 주택 수리후 입주 전 우수로 거실천정에 누수가 발생하여 매매금액을 절충하여 매입하였다’는 내용의 확인서(2022.5.14.)를 작성하여 제출하였고, 쟁점주택③의 매수인은 ‘주택 매입시 상하수도공사, 난방공사, 주방공사, 창호(단열문) 공사 등을 수리한 주택을 매입하였다’는 내용의 확인서(2022.5.13.)를 작성하여 제출하였다.
3. 쟁점주택 인근주민인 GGG․HHH은 ‘2019년 9월 중순경부터 약 2개월간 태풍피해로 인하여 지붕철거, 지붕방수, 내부수리 등을 하는 것을 보고 들었으며 현장 근처 주민들의 민원에 의하여 위험시설 보강공사도 하였다’는 내용의 확인서(2022.5.13.)를 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액이 쟁점주택 양도소득금액계산상 필요경비로 산입되어야 한다고 주장하나, 청구주장에 의하면 OOO의 소규모 주택인 쟁점주택에 내부 리모델링 공사비용만으로 총 OOO원이 투입된 대규모 리모델링 공사가 진행되었다는 것인데 처분청의 두 차례에 거친 현장확인 당시 공사 전․후의 차이를 확인할 수가 없었던 점, 쟁점주택①의 매매계약서 특약사항에 의하면 ‘당초 매도자가 제시한 가격은 OOO원이었으나 오래된 건물이고 거실천정에 누수가 있음을 감안하여 금액을 절충하여 OOO원에 계약을 체결’하였다는 내용이 확인되는바, 양도일 직전에 총 OOO원을 투입하여 대규모 리모델링 공사를 하면서 거실 천정의 누수는 수리하지 아니하였다는 것은 쉽게 이해하기 어려운 점, 쟁점주택①에는 2011.1.7.부터 현재까지 임차인 OOO, 쟁점주택②에는 2019.5.14.부터 현재까지 전차인 OOO, 쟁점주택③에는 2019.2.17.부터 현재까지 임차인 OOO가 각 거주하고 있는 것으로 확인되는바, 공사기간에도 계속해서 임차인 또는 전차인이 거주하고 있었고 해당기간의 전기사용내역도 확인되는 점 및 그 외 청구인이 제출한 자료들(세금계산서, 견적서 등)만으로는 쟁점주택에 내부 리모델링 공사가 실제 진행되었다는 점이 입증되지 아니하는 점, 설령, 공사가 진행되었다 하더라도 해당공사로 인해 쟁점주택이 단순히 유지․보수된 것이 아니라 용도가 변경되었거나 내용연수가 증가되는 등 실질적인 가치가 증가되었다는 사실이 명확하게 확인되어야 비로소 자본적지출로 인정될 것이나, 청구인이 제출한 증빙만으로는 이러한 사실을 확인할 수 없는 점 등에 비추어, 쟁점금액이 쟁점주택의 자본적지출로서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제67조[즉시상각의 의제] ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용