평가기준일 전 2년 이내 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 면적의 공동주택가격이 동일한 비교대상주택의 매매사례가액에 대하여, 처분청이 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점주택 시가를 결정한 반면 위 매매사례가액이 쟁점주택의 증여일 현재 객관적 교환가치가 제대로 반영되지 않았다고 볼 만한 사정은 보이지 않음
평가기준일 전 2년 이내 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 면적의 공동주택가격이 동일한 비교대상주택의 매매사례가액에 대하여, 처분청이 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점주택 시가를 결정한 반면 위 매매사례가액이 쟁점주택의 증여일 현재 객관적 교환가치가 제대로 반영되지 않았다고 볼 만한 사정은 보이지 않음
[주 문] 심판청 구를 기각한다. [이 유]
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
2. 증여세: 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산인 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 아버지 간 2020.10.12. 체결된 부담부증여계약서에 의하면, 청구인은 아버지로부터 쟁점아파트를 증여받으면서, 그에 대한 임대보증금 OOO원을 승계한다고 작성되어 있는 것으로 나타난다.
(2) 국토교통부장관이 고시한 쟁점아파트의 공동주택가격은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트의 공동주택가격 고시내역 OOO
(3) 국세청 전산자료 등에 의하면, 쟁점아파트 증여일(2020.10.12.) 전(前) 2년 이내의 기간 및 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 동안 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적의 다른 아파트 매매체결내역은 아래 <표2>과 같고, 이들은 모두 특수관계인과의 거래에 해당하지 아니한 것으로 나타난다. <표2> 비교대상아파트 등 매매체결내역 OOO
(4) OOO청장(평가심의위원회)은 처분청의 심의요청에 따라 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액에 대하여 심의한 결과, 2022.8.23. 동 가액을 증여일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다는 인정결정을 한 것으로 나타난다. <참고> 평가심의위원회의 평가결정서 상 심의결과(일부 발췌) OOO
(5) 청구인은 다음과 같은 자료 등을 제시하면서 쟁점아파트의 시가로 쟁점매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장한다. (가) 청구인이 제시한 OOO 공동주택 시세변동자료에 의하면, OOO 소재 중형(전용면적 85〜102㎡) 아파트의 최근 3년간 평균거래금액은 단기적(1년)으로 약 35%에서 70%까지의 가격변동이 있었던 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 OOO 아파트 시세자료상 OOO 전체 및 쟁점아파트가 소재하는 OOO 전체 아파트의 1㎡당 평균매매가격 및 가격변동률을 살펴보면, 2018년 10월경 OOO OOO원, OOO OOO원이고, 2020년 1월경 OOO OOO원, OOO OOO원이며, 2020년 10월경 OOO OOO원, OOO OOO원으로, 이 건 증여일 전(前) 2년 내 기간 동안 약 130%의 가격변동이 있었던 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 국토교통부의 공동주택 공시가격자료에 의하면, OOO 소재 아파트의 공동주택가격은 전년과 대비하여 2019년도 20.7%, 2020년 32.2%, 2021년 53.7%가 각각 상승하였던 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제시한 쟁점아파트 재산세 납부내역에 의하면, 청구인의 재산세 납부액은 공동주택가격의 변동에 따라 매년 10% 이상씩 증가한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 OOO도시환경정비사업지구 사업시행인가자료에 의하면, 쟁점아파트 인근에 약 2,700세대를 공급하는 대규모 사업시행이 예정되어 있는 것으로 기재되어 있다. (바) 청구인이 제시한 언론자료 등에 의하면, 2019년말부터 2020년경까지 집값 폭등 및 주택시장 안정화 등을 위한 매월 2회 이상의 부동산시장 점검 관계장관회의 개최 및 4번에 걸친 부동산대책 발표 등의 보도내용이 게재된 것으로 나타난다. (사) 청구인은 위 내용을 종합해 볼 때, 쟁점아파트 증여일(2020. 10.12.) 전(前) 2년 이내의 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려우므로, 평가심의위원회 심의를 거쳤더라도 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장한다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액(거래가액 등)을 말한다고 규정하면서, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날(매매계약일 등)까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액(거래가액 등)에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점매매사례가액을 증여일 현재 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 이 건 평가기준일(증여일) 전(前) 2년 이내의 기간 동안 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적의 공동주택가격이 동일한 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액에 대하여 처분청이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 결정한 점, 쟁점매매사례가액이 증여일 현재 객관적 교환가치가 제대로 반영되지 않아 쟁점아파트의 시가로 적용하기에 무리가 있다고 볼 만한 반증자료가 달리 제시되지 아니한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.