청구인은 대체주택 사용승인일로부터 2년 12일 경과하여 쟁점주택을 양도한 반면, 관련 법령에서 임차인과의 분쟁 등으로 인한 일정기간에는 예외적으로 비과세를 적용한다고 규정하고 있지 아니한 이상 청구인의 쟁점주택 양도가 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 대체주택 사용승인일로부터 2년 12일 경과하여 쟁점주택을 양도한 반면, 관련 법령에서 임차인과의 분쟁 등으로 인한 일정기간에는 예외적으로 비과세를 적용한다고 규정하고 있지 아니한 이상 청구인의 쟁점주택 양도가 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[ 주 문] 심판청구를 기각한다. [ 이 유]
(1) (주위적 청구①) 청구인은 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도한 것으로써 투기목적이 없고, 임차인과의 분쟁으로 청구인의 자력으로는 어찌할 수 없는 상황에서 쟁점주택을 양도하기까지 소요된 기간(12일 동안)이 사회적 통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이라 본다면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받아야 한다. (가) 청구인이 부득이하게 일시적 2주택 보유자가 된 사정 청구인은 대체주택의 입주 잔금을 치르기 위해 인근 중개업소에 쟁점주택의 매매와 전세를 함께 내 놓았으나 매수자가 없어서 어쩔 수 없이 급히 전세를 놓은 것으로, 2020.3.6. 전세 계약 당시 임차인에게 양도소득세 문제로 2년 내에는 무조건 쟁점주택을 처분해야 하니 집주인이 바뀔 수 있고, 2년 후 임차인이 이사를 나가야 할 상황이 될 수도 있음을 사전에 수차례 설명한 것에 대해 임차인이 수용하는 대신 전세금 OOO원 할인을 요구하여 잔금이 시급했던 청구인은 합의하여 전세계약을 체결하였다. 임차인은 2020.7.31. 임대차 보호법(3법)의 국회통과로 전세 만료 후 2년 계약 연장이 가능함을 인지하고 2021.8.9. 갑자기 계약 갱신을 요구하였고, 계약갱신청구권도 집주인이 집을 매도하는 경우에는 적용대상이 아님을 알았는지 그때부터 양도소득세 문제로 2년 내 쟁점주택을 무조건 처분해야 하는 청구인의 약점을 악용하기 시작하였다. 전세계약 당시 임차인이 반려견을 키워야 한다기에 아파트 소음과 냄새로 전세를 내줄 수 없다고 하자, 코로나에 따른 재택근무로 상주하는 딸이 있어 전혀 문제가 없다고 하여 전세를 주었는데, 중개사가 매수자와 함께 내방하려 연락하면 평일은 항상 9시 넘어 퇴근해서 집에 사람이 없고 주말에는 가족 모두 지방에 내려가야 해서 집을 보여줄 수 없다고 수차례 거절하는 등 몇 번의 매도 기회가 있었지만 번번이 임차인의 방해로 기회는 무산이 되었다. 청구인은 임차인과 원만한 협의를 위해 중개사무소에서 여러 번의 조율 과정을 거쳤지만, 임차인은 당시 전세 시세가 OOO원이고, 만기 후에 새 전세를 얻어야 하니 증액된 전세금 OOO원에 대한 2년치 이자 4%와 이사비용, 중개수수료 등을 포함하여 최소 OOO원에서 OOO원 이상의 금전을 요구하는 등 상식 밖의 금액을 요구하였다. 임차인은 전세 만기가 임박해 오자 전세보증금을 돌려받지 못할 것을 우려하여 집을 보여주었고, 청구인은 이사비 OOO원을 지원하는 조건으로 임차인을 전세 만기에 겨우 내보냈다. (나) 청구인을 투기 목적의 2주택 보유자로 볼 수 없는 사정 청구인은 임차인의 쟁점주택 내방 거부와 방해로 자포자기 상태인 과정에서 갑자기 계약 체결 후 6일만인 2022.3.4. 초급매 조건으로 쟁점주택을 OOO원에 양도하였는데, 그것도 시세 대비 OOO원 이상 할인한 가격에 울며 겨자먹기로 겨우 처분한 것이다. 청구인은 양도시기와 양도금액 등 큰 피해를 가져온 임차인이 너무 미운 나머지 법적으로 한번 다퉈보자는 심사로 이사비 지급을 미루었고, 이에 임차인이 이사비와 관련한 민사소송을 제기하였으며, OOO지방법원은 2022.5.16. 약정금 조정 합의판결(2022머OOO)을 하였는데, 당초 임차인의 주장액에 훨씬 못 미치는 OOO원을 지급하라는 판결을 받고 모두 마무리 되었다. 청구인은 쟁점주택을 부득이한 상황에서 어쩔 수 없이 양도한 것으로 양도기한 2022.2.20.로부터 12일이 경과한 2022.3.4.에 양도한 것은 부동산 시세차익을 극대화하기 위해 극단의 기한까지 버티고 버티어 양도한 투기꾼이 아니란 점은 분명하고, 실질적으로 2주택을 보유한 것으로 볼 수는 없다 할 것이다. 따라서 쟁점주택의 양도는 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) 및 제155조(1세대1주택의 특례)에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당하며, 장기보유 특별공제 또한 적용받아야 한다.
(2) (주위적 청구②) 대체주택의 취득시기를 잔금청산일로 본다면, 쟁점주택은 대체주택의 잔금청산일로부터 2년 내 양도한 것으로 일시적 2주택 비과세 규정을 충족한다. 쟁점시행령에서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받기 위해서는 승계 취득한 입주권의 경우 입주권이 주택으로 완성(사용승인)된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것이라고 규정하고 있는바, 청구인의 대체주택의 경우 2019년 10월 완공이 예정되었으나, 구역 내 교회 철거 문제로 당초 예정보다 4개월여 미뤄진 2020년 2월말에 완공 및 입주가 확정되었다. 입주 여부가 불확실한 상황에서 조합에서 제공한 분양대금 납부서에도 사용승인일에 대한 표기는 없었고, 청구인은 오로지 자녀의 초등학교 입학 시기에 맞춰 정상적으로 잔금을 납부하고 입주할 수 있기만 바랄 뿐이었으며, 2020.3.6. 쟁점주택의 전세 잔금을 수령하여 대체주택의 잔금을 모두 치르고 그날 바로 세대원 가족 모두가 이사한 후 전입신고 하였는데, 청구인은 그 날로부터 2년 내인 2022.3.4.까지 쟁점주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용 받을 수 있을 것으로 생각하였다. 청구인은 처분청의 세무조사 시작 때까지 입주권의 주택 취득일이 사용승인일이라는 사실을 전혀 몰랐고, 상식 측면에서 대체주택의 잔금청산일이 주택 취득일로서 이 날로부터 2년 내 쟁점주택을 양도하여야만 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각했으며, 사용승인일이 언제이고 어디에서 사용승인일을 알려주며 사용승인일이 어떤 의미인지 전혀 알지 못하였는바, 잔금을 치르지 않으면 현관 비번도 당장 알려주지 않고, 출입 열쇠도 못 받는 상황에서 전세든 매매든 한 번이라도 부동산 계약을 경험해 본 사람이라면 잔금청산이 중요하지 사용승인일을 두고 고민해 본 사람은 아무도 없을 것이다. 위와 같이 청구인은 사용승인일을 알 수 없었고, 설령 사용승인일을 알았다 하더라도 잔금을 치르기 전에는 어떠한 재산권을 행사할 수 없는 상황에서 사용승인일을 대체주택의 취득시점으로 보는 것은 불합리하며, 잔금을 최종 납부한 날을 취득시기로 보는 것이 더 합리적이라고 할 것이다.
(3) (예비적 청구①) 설령 청구인을 일시적인 1세대 2주택자로 본다 하더라도, 이는 투기목적 없이 임차인과의 분쟁에 의해 어쩔 수 없는 상황에 의해 발생된 것이므로 중과세율을 적용하는 것은 너무 가혹하고, 일반세율을 적용함이 타당하다. 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율) 제7항은 2017.12.19. 법룰 제15225호에 의해 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있는 상태에서 2018.4.1. 이후 양도하는 주택에 대하여 기본세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하는 것 등으로 개정되었고, 2018년 개정세법해설은 “부동산 투기 억제를 위해 2주택 이상 보유자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10%를 가산”하는 것이라고 입법취지를 밝히고 있는 반면, 청구인이 쟁점주택을 양도한 2022.3.4.로부터 불과 2개월 후인 2022.5.10. 소득세법 시행령 개정안이 입법 예고되었는데, 기획재정부공고 제2022-83호에 따르면 “다주택자가 조정지역에서 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과를 배제하겠다”는 내용이고, 2023.1.12. 발표된 소득세법 시행령 입법 예고안에 따르면 “조정대상지역에도 불구하고 신규주택을 취득한 후 3년 내 종전주택을 처분하는 경우에는 일시적 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세 하겠다”는 내용이 있다. 쟁점주택은 건물 면적 84.73㎡로 국민주택규모 이하의 주택이고, 청구인은 쟁점주택에서 2013.7.15.부터 전세살이를 시작하여 2015.4.30.쟁점주택을 취득하였으며, 대체주택 입주일인 2020.3.6.까지 약 6년 8개월 동안 쟁점주택에서 거주하다 자녀의 교육환경 등을 목적으로 대체주택으로 이주하였는바, 청구인에게 투기목적이 있었다면 급하게 시가 이하로 쟁점주택을 처분할 이유가 없었고, 시세차익을 더 보기 위해 쟁점주택을 더 보유하고 있었을 것이며, 그랬다면 양도소득세 중과 적용 배제는 물론 비과세까지 받을 수 있었을 것인데, 청구인은 후속 발표되는 입법 예고안을 볼 때마다 억장이 무너지는 심정이다. 위와 같이 청구인은 투기목적이 아니라 자녀의 양육 및 교육환경 등의 목적으로 실제 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 뒤 쟁점주택을 양도한 점, 임차인의 악의적인 방해로 인해 양도시기가 지연되어 쟁점주택을 2022.3.4.에 양도할 수밖에 없었고 그 차이도 12일에 불과한 점, 양도시기를 일반적인 주택의 양도시기인 잔금청산일로 오인한 점, 정부는 청구인이 쟁점주택을 양도한 2023.3.4. 직후인 2022.5.10.부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 배제하였으며, 2023.1.2.부터 종전주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장한 점 등의 특별한 사정을 종합하여 볼 때, 처분청이 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하며, 조세심판원은 이 건과 유사한 사례에서 양도소득세 중과처분이 불합리하다고 판단한바 있다(조심 2011서3497, 2013.3.11.).
(4) (예비적 청구②) 입주권으로 취득한 대체주택이 자기가 건설한 건축물에 해당하여 취득시기를 사용승인일로 본다면, 쟁점주택의 양도는 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택이 아닌 일반세율을 적용받아야 하고, 장기보유특별공제 적용도 가능하다. 소득세법 제104조 제7항 은 양도소득세가 중과되는 주택에 대한 조항으로 제1호에 따르면, 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택은 양도소득세가 중과되는 주택으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) 제1항은 “법 제104조 제7항 제1호에서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택이란 국내에 주택을 2개 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다”고 규정하고 있으며, 같은 항 제8호는 “1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]”라고 명시하여 대체주택 취득 후 종전주택을 3년 내 양도하면 중과세율을 적용하지 않겠다는 내용을 담고 있다. 재개발, 재건축되어 완성된 주택이 “자기가 건설하여 취득한 경우”에 해당하여 취득일을 잔금청산일이 아닌 “사용승인일”로 보아야 한다면, 재건축되어 완성된 대체주택의 취득일은 사용승인일인 2020.2.21.이고, 그로부터 3년 이내인 2022.3.4. 쟁점주택을 양도하여 일시적인 2주택 요건에 해당된다 할 것이므로 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견
(1) (주위적 청구①) 임차인과의 분쟁으로 인한 양도시기 지연은 특별한 사정에 해당한다는 청구주장에 대한 반박 (가) 청구인은 임차인과의 분쟁이라는 특별한 사정으로 2주택 보유자가 되었으므로 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점시행령을 보면, 재건축주택 완성일로부터 2년 이내 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것에 대해서는 소득세법 제89조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제75조의2(주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건) 제1항에 따라 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 열거되어 있으나, 재건축주택 완성일로부터 2년 이내 종전주택을 양도할 것에 대해서는 예외사유가 명시되어 있지 않다. 청구인은 조사 당시에 세무대리인에게 위임하였는데, 세무대리인은 소명시 임차인과의 분쟁에 대해서 언급하지 않았고, 비과세 특례 부인에 대해 인정하였으나, 중과세율 적용과 관련하여 재건축주택이 완공되어 주택이 되었으므로 소득세법 시행령 제167조의10 의 적용 여부에 대해 검토해 줄 것을 요청하였다. (나) 청구인은 부득이 12일 동안 2주택 보유자라고 주장하나, 2022.2.26. 작성된 쟁점주택 매매계약서상 매도인인 청구인이 전세 임차인이 되는 조건으로 매도가액 OOO원 중 OOO원을 전세보증금으로 하고, 새로운 임차인 입주시 전세보증금을 청구인에게 전액 이체한다는 내용이 있는데, 실질적으로 청구인은 대체주택에 거주하면서도 2022.3.7. 쟁점주택 임차인으로 전입신고를 하였고, 2022.7.18. 전세임차인(김○○)이 들어오고 나서야 보증금을 받고 대체주택으로 다시 전입신고를 한 것이 확인되는바, 계약서상 쟁점주택에 대한 잔금일은 2022.3.4.이나 사실상 잔금일은 실임차인이 전입하여 전세보증금을 받은 2022.7.18.로서 이는 재건축주택의 사용승인일로부터 2년이 한참 도과한 것이므로 특별한 사정에 의해 단지 12일 동안 2주택 보유자라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(2) (주위적 청구②) 청구인은 대체주택 취득시기가 잔금청산일이라고 주장하나, 주택의 취득시기는 원칙적으로 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시가) 및 같은 법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)에 의하는 것인바, 승계주택조합원으로서 청구인의 대체주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 자가건설주택 규정에 따라 사용승인일인 2020.2.21.이다(사전-2021-법령해석재산-1510, 2021.10.29. 외).
(3) (예비적 청구①ㆍ②) 중과세율을 적용하는 것은 가혹하므로 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장에 대한 반박 (가) 청구인은 쟁점시행령 각호의 요건을 모두 갖추지 못하여 비과세 특례를 적용받지 못한바, 조합원입주권이 주택으로 완성되었더라도 청구인은 조정대상지역 내에 있는 1주택 및 1조합원입주권을 보유하였던 자에 해당한다. (나) 청구인이 주장하는 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제8호 는 1주택을 보유한 1세대가 대체주택으로 다른 주택을 취득하는 경우에 적용하는 조항으로, 1주택 보유중 1조합원입주권을 취득한 후 주택으로 완공된 청구인의 경우에는 제167조의11(1세대 2주택․조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위)이 적용되어야 한다. (다) 소득세법 시행령 제167조의11 제1항 제1호 는 “제156조의2 제3항부터 제5항까지 등에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조의 제1항을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택”은 중과 배제한다고 규정하고 있는바, 1주택과 1조합원입주권을 보유한 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 또는 제4항에 의해 비과세가 적용되는 경우에만 중과 배제를 적용받을 수 있는 것이다(조심 2021서5865, 2021.12.22., 기획재정부 재산세제과-870, 2011.10.14.).
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (단서 생략) 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (각호 생략) 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) ② 제89조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이 사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다] 제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제2호 단서에서 “대통령령으로 정하는 장기임대주택 등”이란 국내에 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
1. 제156조의2 제3항부터 제5항까지 또는 제156조의3 제2항ㆍ제3항에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택
(1) 이 건 관련 일자별 사실관계는 아래 <표1>과 같다. <표1> 일자별 사실관계 OOO
(2) 쟁점주택 양도일 전ㆍ후 청구인이 소유하고 있던 주택 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 쟁점주택 양도일 전ㆍ후 소유주택 현황 OOO
(3) 청구인은 쟁점주택과 관련하여 2019.12.14. 임차인과 전세계약을 체결하였는데, 계약기간은 2020.3.6.∼2022.3.6.(24개월), 보증금은 OOO원으로 나타나고, 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 동 계약을 중개한 공인중개사(AAA)가 2022년 5월 작성한 것으로 기재된 진술서를 제출하였다.
(4) 청구인이 2022.2.26. 쟁점주택 매수자과 체결한 매매계약서의 특 약사항을 보면, 청구인은 계약 후 잔금과 동시에 매수자와 전세계약하며 그 전세보증금은 OOO원으로 한다고 기재되어 있는 것으로 나타난다.
(5) 그밖에 청구인은 쟁점주택 실거래 내역, 조정 성립 확인서 등의 자료를 제출하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임차인과의 분쟁이라는 특별한 사정으로 2주택 보유자가 되었으므로 비과세를 적용하여야 하고, 대체주택 취득시기는 잔금청산일이며, 설령 비과세가 부인된다고 하더라도 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점시행령 제2호는 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것”이라고 규정하고 있고, 이 건 대체주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 자가건설주택 규정에 따라 사용승인일(2020.2.21.)로 봄이 타당한바, 청구인은 대체주택 사용승인일로부터 2년 12일 경과한 2022.3.4. 쟁점주택을 양도한 반면, 관련 법령에서 임차인과의 분쟁 등으로 인한 일정기간에는 예외적으로 비과세를 적용한다고 규정하고 있지 아니한 이상 청구인의 쟁점주택 양도가 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정에 해당하는 것으로 보기는 어려운 점, 조정대상지역에 있는 1주택을 보유하던 중 1조합원입주권을 취득한 후 동 입주권이 주택으로 완공된 청구인의 경우에는 소득세법 제104조 제7항 제1호 가 아닌 제2호에 따라 중과세율이 적용되고, 다만 제2호 단서 및 같은 법 시행령 제167조의11 제1항은 중과세율 적용이 배제되는 주택을 규정하고 있으나, 쟁점주택은 이에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대해 비과세를 부인하고 중과세율을 적용하는 등 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.