건설임대주택을 매입임대주택으로 잘못 신고하였으므로 종부세 합산배제대상에 해당한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2018.5.10. ㈜AAA과 공사도급계약을 체결하고 OOO 소재 근린생활시설과 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 건축한 후 2018.7.20. OOO서장에게 사업자등록을 하였고, 2020.1.23. OOO장에게 임대사업자등록을 하였다.
• 나. 처분청은 과세기준일(2022.6.1.) 현재 청구인이 소유한 부동산을 아래 <표1>과 같이 확인하여 쟁점부동산을 종합부동산세 합산대상으로 보아 2022.11.24. 청구인에게 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원을 결정·고지하였다. <표1> 청구인의 부동산 보유내역 ㅇㅇㅇ
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 이 건과 관련한 처분 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 2018.5.10. ㈜AAA과 OOO 지상에 근린생활시설 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 건축을 위해 OOO원에 공사도급계약을 체결한 후 2019.4.24. 사용승인을 받아 쟁점부동산을 취득하였다. 또한 청구인은 2018.7.20. OOO서장에게 쟁점부동산에 대하여 업태는 부동산, 종목은 임대로 하여 사업자등록을 하였고, 2020.1.23. OOO장에게 쟁점부동산의 임대사업자등록시 건설임대가 아닌 8년 장기일반민간임대매입주택으로 등록하였다. (나) 2020.9.30. 청구인은 쟁점부동산에 대하여 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 개정 전의 것) 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산이 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제8호에 따른 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 매입임대주택에 해당한다고 보아 종합부동산세 과세표준에 합산하여 이 건 종합부동산세 부과처분을 하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 건축법제11조에 따른 건축허가를 받아 신축한 후 사업자등록을 하고 임차인들과 임대차계약을 체결하였으며 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호 가목, 제5조 제1항 및 제4항과 같은 법 시행령 제4조 제1항 제2호 나목에 따른 민간건설임대주택 요건을 모두 충족하므로 쟁점부동산은 종합부동산세 합산배제대상으로 보아야한다.

(3) 민간임대주택법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하고 같은법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목 및 라목에 따른 민간매입임대주택의 경우 매매계약이나 분양계약을 체결한 자만이 임대사업자로 등록 할 수 있다. 이처럼 주택을 건설하여 취득한 경우에는 매매계약이나 분양계약을 통해 취득한 경우와 구분되므로 청구인이 임대사업자 등록을 보존등기 이후에 진행하였다 하더라도 그 실질은 여전히 ‘건설’이고 ‘매입’이 아님은 명백하다. 법원에서도 실질과세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리라고 판시(OOO 판결)하고 있으므로 실질과세에 맞게 청구인이 쟁점부동산을 건축하여 임대한 사실을 인정하여 종합부동산세 합산배제대상으로 보아야 한다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 건설하여 시세보다 저렴한 임차료로 임대차계약을 체결하고 임대차계약 갱신시 임대료를 5%로만 인상하는 등 민간임대주택법에서 규정한 모든 사항들을 성실히 이행하였다. 그러나 행정청의 일방적인 해석에 의해 건설임대사업자가 아닌 매입임대사업자로 등록되어 법에서 정한 규제는 그대로 받으면서 종합부동산세 합산과세 배제뿐만 아니라 취등록세 감면도 받지 못하고 있다. 이는 다른 건설임대사업자들과 형평성에도 어긋나는 것이므로 이 건 종합부동산세를 취소하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 장기일반민간임대 매입주택으로 임대사업자 등록을 하였고 2018.9.13. 정부의 9.13 부동산대책에 따라 조정대상지역내 신규취득 임대주택에 대해서도 종합부동산세를 합산하여 과세한다고 관련 법령이 변경되었으므로 조정대상지역 내에 있는 쟁점부동산은 과세대상에 해당하며 청구인이 이를 알지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

(2) 또한 청구인은 쟁점부동산이 매입임대주택이 아닌 건설임대주택에 해당하여 합산배제대상에 해당한다는 주장이나, 청구인은 쟁점부동산을 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제7호에 따른 건설임대주택이 아닌 제8호 매입임대주택으로 등록하였고, 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우 납세자의 고의·과실은 고려되지 않고 법령의 부지 또는 오인은 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없으므로(대법원 2002.4.12. 선고 2000두5944 판결 등) 쟁점부동산을 건설임대주택으로 보아 종합부동산세 합산배제대항으로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 건설임대주택을 매입임대주택으로 잘못 신고하였으므로 종합부동산세 합산배제대상에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조 (과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령(대통령령 제29243호 2018.10.23. 일부개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
• 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ③ 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장·군수·구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.

⑦ 임대사업자는 제3항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 공사도급계약서와 사용승인서 및 사업자등록증에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 건축한 후 2019.4.24. 사용승인을 얻은 후 2018.7.20. OOO서장에게 업태는 부동산, 종목은 임대로 하여 사업자등록을 하였고, 2020.5.19. 종목을 주택임대로 하여 정정신고를 한 것으로 나타나며, OOO장이 2020.5.6. 발급한 청구인의 임대사업자 등록증에 의하면 청구인은 2020.1.23. 쟁점부동산에 대하여 주택구분을 매입으로, 주택종류를 장기일반민간임대주택으로 신고한 것으로 나타나고, 쟁점부동산 건설관련 공사도급계약서는 아래 <표2>, 쟁점부동산의 건축현황 및 임대관련 현황은 <표3>과 같다. <표2> 쟁점부동산 건설관련 공사도급계약서 ㅇㅇㅇ <표3> 쟁점부동산의 건축현황 및 임대관련 등록현황 ㅇㅇㅇ (나) 청구인의 주택분 과세대상 물건명세서에 의하면, 쟁점부동산 취득일 현재 OOO은 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 2021년 귀속 종합부동산세 부과처분에 대하여 동일한 청구취지로 심판청구를 하고 ‘기각’ 결정을 받은 바 있다(조심 OOO). 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 종합부동산세 합산배제 임대주택 중 하나인 민간임대주택에 관한 특별법상 ‘민간건설임대주택’은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따라 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’으로, 여기에서 ‘임대를 목적으로 건설’이란 주택건설이 완료되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거친 것을 뜻하는바, 청구인은 쟁점부동산을 완공할 때까지 위 법률에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하였다가 쟁점부동산이 준공된 이후에야 민간건설임대주택이 아닌 장기민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 한 점, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 단서에 따라 민간매입임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록 및 사업자등록을 한 주택에 해당하여야 하나, 청구인은 2018.3.31. 후에 쟁점부동산의 사업자등록 및 임대사업자 등록을 하였는바, 쟁점부동산은 종합부동산세가 합산배제되는 민간매입임대주택에 해당하지 아니하는 점, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 는 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 취득한 경우에는 합산배제 임대주택에서 제외한다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산 취득 전인 2016.4.28. 현재 거주주택을 보유하고 있는 상태에서 쟁점부동산을 취득하였고, 쟁점부동산 취득일 현재 OOO는 조정대상지역이므로 쟁점부동산은 합산배제되는 장기일반민간임대주택에도 해당되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점부동산을 종합부동산세 과세대상으로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.