쟁점주택과 비교주택은 같은 공동주택 건물 지층 1층으로 면적·위치·용도가 거의 동일하고 매해 고시되는 공동주택가격 차이가 5% 미만으로 유사한 반면 쟁점주택 증여당시와 비교주택 거래시기 사이에 주변 환경 등 변화 등 가격변동의 특별한 사정 역시 있다고 인정하기도 어려움
쟁점주택과 비교주택은 같은 공동주택 건물 지층 1층으로 면적·위치·용도가 거의 동일하고 매해 고시되는 공동주택가격 차이가 5% 미만으로 유사한 반면 쟁점주택 증여당시와 비교주택 거래시기 사이에 주변 환경 등 변화 등 가격변동의 특별한 사정 역시 있다고 인정하기도 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점주택을 증여받은 날은 2021.3.24.이고 이 당시 쟁점주택의 공동주택가격은 OOO원인데, 비교주택이 매매된 날은 2020.1.22.이고 이 당시 비교주택의 공동주택가격은 OOO원으로 두물건의 기준시가 차이가 5% 이상이므로 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다.
(2) 쟁점주택의 방향은 동남향이고 비교주택의 방향은 서남향으로 두 주택의 방향도 다르다.
(3) 쟁점주택이 있는 곳은 높은 재개발 기대가 가격에 미치는 영향이 큰 지역으로, 재개발을 시행하는 시점에 대한 기대만으로 가격이 큰 폭으로 오르내리는 곳이어서 거래시점이 다른 쟁점사례가액을 쟁점주택에 대한 시가로 보는 것은 부당하다. 쟁점주택과 비교주택의 공동주택가격을 비교하면 아래 <표1>과 같이 변동폭이 크므로 거래시점이 다른 물건의 가격변동이 없다는 것을 전제로 하여 유사매매사례가액을 시가로 보는 것은 부적절 하다. <표1> 쟁점주택과 비교주택의 공동주택가격 ◯◯◯
(1) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로 평가기준일 전 2년 이내 매매사례가액이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 그 시가로 인정될 수 있는 매매사례의 범위를 구체적으로 정하여, 공동주택의 경우에는 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, “평가대상 주택가 주거전용면적 차이가 5% 이내일 것”, “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 5%이내 일 것”을 모두 충족하면 시가로 인정하고 있다.
(2) ① 쟁점주택과 비교주택은 모두 지층에 위치해 있고, ② 쟁점주택과 비교주택 모두 주거전용면적이 84.91㎡이며, ③ 쟁점주택과 비교주택의 2020.4.29. 고시된 공동주택가격은 각각 OOO원과 OOO원으로 그 가격차이가 5% 이내이므로, 두 주택은 상증세법 시행규칙 제15조에 부합하는 유사한 재산에 해당한다.
(3) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점주택과 비교주택이 서로 유사한 재산에 해당하고 비교주택의 매매계약일로부터 2년 이내인 쟁점주택의 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회를 거친 이 건 과세처분은 적법하고 타당한 처분이다.
(1) 이 건과 관련하여 쟁점주택과 비교주택의 거래에 대한 사항은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.3.24. 쟁점주택에 대해 증여를 원인으로 소유권이전 등기를 하였다. (나) 비교주택의 당초 소유자들(민, 장)은 2020.1.22. 비교주택을 송, 김에게 양도가액 OOO원에 양도하는 주택매매계약을 체결하고, 2020.4.9. 잔금을 청산받고 소유권이전 등기를 마쳤다.
(2) 처분청은 쟁점주택에 대한 ‘시가조사서’를 다음과 같이 작성하였고, OOO국세청 평가심의위원회에 비교주택의 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있는지에 대한 심의를 의뢰하기로 결정하였다. (가) 처분청은 쟁점주택과 비교주택에 대한 재산의 유사성을 아래 <표2>와 같이 검토하였다. <표2> 처분청의 재산비교 검토내용 ◯◯◯ (나) 처분청은 가격변동성과 관련하여, 쟁점증여일 직전 2개년부터 쟁점증여일까지 ① 기준시가의 변동사항, ② 동일단지, 동일ㆍ유사면적인 주택에 대한 시세동향(OOO 시세동향 자료)을 아래 <표3 >ㆍ<표4>와 같이 조사하였고, 쟁점증여일 전 6개월, 쟁점증여일 후 3개월 이내 동일단지에 대한 국토교통부 실거래가액에 대한 자료는 없는 것으로 나타난다. <표3> 당해물건 공동주택가격의 변동사항 ◯◯◯ <표4> 동일단지, 동일ㆍ유사면적 주택의 시세동향(KB국민은행 시세동향) ◯◯◯
(3) 처분청은 2022년 7월 OOO국세청 평가심의위원회에 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있는지에 대한 심의를 의뢰하였고, OOO국세청 평가심의위원회는 2022.8.23. 아래와 같이 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있다는 심의결과를 처분청에 통보하였다. ◯◯◯
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택을 양도한 날부터 쟁점증여일까지 부동산 가격이 급등하였으므로 쟁점사례가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 시가를 산정할 수 없으므로 공동주택가격을 적용하여 쟁점주택의 가액을 평가해야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월, 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 상증세법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점주택과 비교주택은 같은 공동주택 건물의 지층 1층으로 면적․ 위치․용도가 거의 동일하고, 매해 고시되는 공동주택가격의 차이가 5% 미만으로 서로 유사한 점, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 청구인이 제시한 사정만으로는 쟁점주택과 비교주택의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, OOO국세청 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점사례가액을 쟁점주택의 평가액으로 인정한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 보고 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.