쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.618. 특수관계인인 자녀 AAA와 사위 BBB에게 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고, 2020.8.31. 취득가액 OOO원, 과세표준 OOO원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. OOO(이하 “OOO”이라 한다)은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과 청구인이 쟁점주택을 매매사례가액OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)보다 저가로 양도하였다고 보아 소득세법 시행령 제167조 의 특수관계인간 부당행위계산 규정을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것으로 처분지시하였고, 처분청은 2022.12.2. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 증액경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택 양도가액 OOO원은 관계기관이 정당한 거래로 인정한바 있고, 쟁점주택 기준시가는 OOO원이므로 양도가액 OOO원은 적정한 매매가액이다.

(1) 청구인은 2021.1.25. OOO장이 부동산 거래신고에 대한 자료제출을 요청하여 쟁점주택 거래에 대한 소명서를 제출한바 있고, 이에 OOO장은 쟁점주택 거래를 정당한 매매거래로 보아 청구인의 양도가액을 인정한바 있다.

(2) 처분청은 쟁점주택의 시가를 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과하였으나, 쟁점주택 양도당시는 매매사례가액이 없었고, 2020년 1월 OOO원에 매매된 사례가 있었을 뿐이며, 2020년 국토교통부가 고시한 쟁점주택 기준시가는 OOO원이므로 쟁점주택의 양도가액은 적정한 가액으로 보는 것이 타당하다. 처분청은 청구인과 양수인들이 특수관계인이라 하여 쟁점주택보다 훨씬 높은 층인 19층에 위치한 아파트(이하 “매매사례1”이라 한다)의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 청구인에게 과세하였으므로 이는 타당하지 아니하다.

(3) (예비적) 청구인은 쟁점주택을 OOO원에 매매하는 계약을 하고 딸에게 OOO원, 사위에게 OOO원을 증여하였는바 청구인이 쟁점주택을 OOO원에 양도한 것과 같으므로 쟁점주택 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 산정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 양도는 특수관계인간 저가양도에 해당하므로 양도소득의 부당행위계산 규정 적용대상에 해당하고, 쟁점매매사례가액은상속세 및 증여세법에 규정한 시가의 요건을 충족하므로 이 건 처분은 타당하다. (1) 소득세법 제101조 제1항 은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 하나로 특수관계인에게 시가보다 100분의 5이상 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제167조 제5항은 시가를 적용할 때에는 양도일 기준 전ㆍ후 3월 이내의 기간 중 확인되는 가액을 규정하고 있고, 양도소득세 집행기준 101-167-2에는 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다고 규정하고 있어 처분청은 양도일 전후 3개월 안에 비교대상 물건의 매매계약일이 있는지 확인하고 가장 가까운 날의 계약금액을 시가로 적용하였다.

(2) 청구인은 2020.6.2. 특수관계인인 자녀부부에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고 이를 2020.6.18. 양도하였는바, 쟁점주택 계약일 기준 3개월 전ㆍ후 동일 단지에 위치하고 면적, 기준시가가 유사한 주택의 매매사례가액이 아래 <표1>과 같이 확인되어 쟁점주택과 동일단지에 위치하고 면적, 기준시가가 동일하며 쟁점주택 양도일과 가장 가까운 날인 매매사례1의 양도가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 판단하였다. <표1> 쟁점주택 계약일 기준 유사 매매사례 현황 ㅇㅇㅇ

(3) 상속세 및 증여세법에 규정된 시가의 기준은 재산의 시가를 산정함에 있어 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하여 실질과세의 원칙을 구현하고자 함에 있고, 그 대상을 면적, 위치, 용도 및 종목이라는 세부적인 기준으로 한정하고 있으며, 특수관계인과의 거래시 이러한 세법규정을 고려하여 특약사항에 ‘양도소득세 신고일 이후 매매사례가액이 다른 것으로 확인될 경우 그 가액의 5%범위 내에서 사후 협의조정한다’ 등의 문구를 추가하여 양도소득세 신고 이후라도 다른 매매사례가액 확인시 수정신고하여 납부할 세액을 추가로 납부할 수 있음에도 청구인은 수정신고하지 아니하였는바 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※ 양도소득세 집행기준 101-167-2(부당행위 판단 기준일) 거주자와 특수관계있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점의 매매계약일을 기준으로 판단한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2005.7.15. CCC으로부터 쟁점주택의 지분 14/15(OOO원)을 취득하고, 남편 DDD는 동일자에 쟁점주택의 지분 1/15(OOO원)을 취득하였다가 2018.10.17. 청구인에게 쟁점주택의 지분 1/15을 증여하였는바, 쟁점주택은 전용면적 114.36㎡의 공동주택으로 총 438세대 2개동으로 구성된 아파트단지에 소재하고, 쟁점주택은 7층에 위치해 있으며 해당 동의 최고층은 19층으로 나타난다. (나) 쟁점주택 매매계약서에 의하면 청구인은 2020.6.2. 자녀 AAA 및 사위 BBB에게 쟁점주택의 지분 각 1/2씩을 양도하는 계약을 체결하면서 양도가액을 OOO원으로 하고, 계약금 OOO원과 중도금 OOO원은 계약일에 지급하며, 잔금 OOO원을 2020.6.18. 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 쟁점주택 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점주택은 2020.6.2. 매매를 원인으로 2020.6.18. AAA와 BBB에게 각 지분 1/2씩 소유권이전된 것으로 나타난다. (다) 송파구청장은 2021.1.25. 청구인에게 부동산 거래신고에 대한 소명과 실제거래가격을 증명할 수 있는 자료 제출을 요청하였고, 청구인은 2021.2.10. 쟁점주택 양도에 대한 소명서와 매매계약서 등을 제출하였으며, 청구인이 제출한 소명서에 의하면 2020.6.2. 쟁점주택을 자녀 AAA와 사위 BBB에게 OOO원에 매도하기로 하고, 같은 날 계약금 OOO원 및 중도금 OOO원을 지급받았으며, 2020.6.8. 잔금 OOO원을 지급받고 소유권이전하였다고 기재되어 있다. (라) 처분청은 아래 <표2>와 같이 상속세 및 증여세법시행 규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하는 쟁점주택과 동일한 공동주택단지이면서 주거전용면적(114.36㎡) 5% 이내, 공동주택가격 공시기준일 2020.4.29.자 공통주택가격 차이 5% 이내 주택매매사례를 제시하였다. <표2> 쟁점주택의 매매사례 비교 ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 쟁점주택의 양도가액 OOO원을 양도가액으로 하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였고, 처 분청은 양도가액과 매매사례1의 양도가액과의 차이는 43.12%로 특수관계인에게 시가보다 100분의 5이상 낮은 가격으로 자산을 양도하였다고 보아 소득세법 시행령 제167조의 부당행위계산 규정을 적용하고 쟁점매매사례가액을 양도가액으로 하여 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원으로 경정·고지하였다. <표3> 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 양도가액 OOO원은 쟁점주택 기준시가와 비교해도 적정한 가격이고 쟁점주택은 7층임에도 19층 주택의 매매사례를 적용하였으므로 부당하다고 주장하나, 소득세법 제101조 제1항 은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 하나로 특수관계인에게 시가보다 100분의 5이상 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제167조 제5항은 시가를 적용할 때에는 양도일 기준 전․후 3월 이내의 기간중 확인되는 가액을 규정하고 있으며, 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기는 그 제도의 취지를 고려하여 거래 당시 즉 매매계약체결일로 볼 수 있는바, 청구인은 2020.6.2. 특수관계인인 자녀 AAA와 사위 BBB에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였고, 쟁점주택 계약일 전후 3월 이내의 기간 중 유사매매사례를 보면 쟁점주택의 양도가액보다 42.25% 이상 높은 가액으로 매매된 사실이 확인되어 쟁점주택의 양도는 소득세법 시행령 제167조 부당행위계산 규정 적용대상에 해당하는 점, 쟁점주택계약일 전후 3월 이내 상속세 및 증여세법 시행령제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조를 충족하는 유사매매사례 중 처분청이 제시한 매매사례1은 쟁점주택 양도와 가장 가까운 날 거래된 매매사례에 해당하는 점, 청구인은 자녀와 사위에게 OOO원을 증여하였으므로 이를 포함하여 OOO원을 쟁점주택의 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나 쟁점주택 매매계약서에 OOO원으로 기재되어 있고, 청구 인이 OOO원을 증여하였다는 증빙도 제출되지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 양도시 특수관계인에게 저가로 양도하였다고 보아 처분청이 부당행위계산 규정을 적용하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한