쟁점주택의 시가를 쟁점매매사례가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.5.6. 외할아버지 A으로부터 서울특별시 OO구 OO동 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받은 후, 쟁점주택의 공동주택가격인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2022.8.24. 증여세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 신고내역을 검토한 결과, 평가기준일전 2년 내 위 OOO빌라 C동 101호(이하 “비교대상주택”이라 한다)가 2021.3.15. 거래가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매매된 사실을 확인하고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 시가로 보아, 2023.9.13. 청구인에게 2022.5.6. 증여분 증여세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택이 속해있는 OOO빌라의 실지거래내용을 살펴보면, 2006년 이후 2014년까지는 거래가 전무하였고, 이후 2022년까지의 거래내용을 살펴보면 아래 <표1>과 같다. <표1> OOO빌라의 거래내역 (단위: ㎡, 만원) 계약일자 층 전용면적 대지면적 거래금액 2015.4.20. 1 181.79 151.48 OOO 2016.11.22. 1 181.79 151.49 OOO 2017.7.8. 2 160.39 144.85 OOO 2019.12.10. 2 160.39 144.85 OOO 2020.8.18. 1 191.19 152.69 OOO 2021.3.15. 1 181.79 151.49 OOO (“쟁점매매사례가액”) 위 내용과 같이 해당 빌라는 2015년 이후 매매거래건수가 1년에 1건이 채 되지 않고, 2015년 이후 매매가가 상승하였다고 하나 부동산상승 시기인 2019년 및 2020년의 거래내용을 보면 160.39㎡인 주택이 2019년에 OOO원에 거래되었으나, 그보다 큰 191.19㎡인 주택이 2020년에 OOO원에 거래되는 등 쟁점주택이 소재하고 있는 OOO빌라는 거래가액이 일정하지 않다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에 시가는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”라고 되어있는데, 처분청에서는 쟁점주택의 증여일 전후 6개월에 거래된 금액도 아닌 증여일 1년전에 단 1건의 거래금액인 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가라고 평가하였는바, 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 증여시점에서 불특정 다수인 사이에 언제든지 거래할 수 있는 금액이라고 볼 수 없고, 쟁점주택의 증여시점은 2022년 5월로 2021년에 부동산가격이 최고점을 찍고 2022년부터는 가격이 하락추세로 전환하여 호가만 있고 거래가 거의 전무한 시기였으며, 쟁점주택은 내부수리가 필요한 주택으로 시가보다 1억원정도 싸게 팔아야할 주택으로 1년 전 시세로는 매매가 이루어질 수가 없는 주택이다. 그러함에도 거래도 별로 없고 수리가 필요한 쟁점주택의 시가를 증여시점으로부터 1년도 지난 2021년 3월 단 1건 거래된 금액인 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회에서 단지 공동주택이고, 평가기준일가지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다는 이유만으로 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 결정서에 의거 이건 증여세를 과세한 처분청의 결정은 부당하다. (나) 일반적으로 아파트의 경우에는 거래건수도 많을 뿐더러 부동산 가액이 오르는 시기에는 전반적으로 같은 단지 내 아파트의 거래가액도 오르기 때문에 단지 내 다른 아파트의 거래가액을 유사매매사례가액을 적용하는 것은 적법하다고 할 수 있다. 그런데 쟁점주택이 소재하고 있는 OOO빌라는 A동 4세대 C동 6세대 도합 10세대의 작은 빌라단지이기 때문에 거래도 별로 없는 빌라로 단독주택과 유사한 공동주택이라 할 수 있다. 단독주택의 경우에는 당해주택의 거래가액이 아니면 유사매매사례가액을 적용하지 않는다. 왜냐하면 단독주택은 거래가 많지 않기 때문에 규모 및 기준시가가 비슷한 주택에 대한 거래가격이 있다 하더라도 실지 거래가격이 차이가 많기 때문에 유사매매사례가액을 적용하지 않기 때문이다. 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택과 비교대상주택은 OOO빌라 단지 내에 소재하는 동, 층, 면적이 동일하며 1997년 공동주택평가액 최초 고시이후 2022.5.6. 증여일 현재까지 공동주택가액도 동일하다. 따라서 상속세 및 증여세법 제60조 에 따르면 증여일 현재의 시가에 따르도록 되어 있으므로 보충적 평가액으로 평가하는 것보다 시가대로 하는 것이 조세형평에 더 부합한다. 평가심의위원회는 비교대상주택은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가 정한 요건을 모두 충족하는바, 쟁점매매사례가액은 쟁점주택의 시가가 되기에 충분하고, 비교대상주택의 매매계약일인 2021.3.15.은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)에 따라 평가기준일(2022.5.6.) 전 2년 이내의 기간의 매매에 해당하여 평가대상기간 내에 있고, 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 시가에 영향을 미칠만한 주위환경의 변화를 찾을 수 없는 점, 당해 매매가액 이외에 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 소정의 매매·감정·수용 등의 가액이 없는 점 등을 종합하여 쟁점매매사례가액을 증여 당시 시가로 보았다.

(2) 청구인은 2022년부터는 부동산 가격 하락추세로 전환하여 2021년에 부동산 가격이 최고점을 찍은 1년 전 시세로는 거래가 불가능하여 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 평가심의 결과 매매계약일(2021.3.15.)부터 평가기준일(2022.5.6.)까지 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 판단하였고, 쟁점주택이 소재하고 있는 C동은 6세대 중 3세대가 5회나 거래가 이루어졌으며, 더욱이 거래가액도 A동 101호의 특수관계인 간의 거래를 제외하고는 공동주택가격대비 150∼170% 상당 가액으로 거래가 이루어졌음이 확인된다. <표2> 공동주택가격대비 거래금액의 비교 (단위: 만원, %) 순번 계약일자 해당호수 전용면적 거래금액 공동주택 가격 기준시가 대비 1 2015.4.20 C 103호 181.79 OOO OOO 145.24 2 2016.11.22 C 101호 181.79 OOO OOO 172.14 3 2017.7.08 C 201호 160.39 OOO OOO 171.41 4 2019.12.10 C 201호 160.39 OOO OOO 156.25 5 2020.8.18 A 101호 191.19 OOO OOO 118.23 6 2021.3.15 C 101호 181.79 OOO OOO 150.94 특수관계자간 거래(양도자가 모친) 즉, 청구인은 2021년에 부동산 가격이 상승하였다가, 2022년에 부동산가격이 하락추세라고 주장하며, 비교대상주택이 쟁점주택과 비교가능성이 없다고 하였으나, 오히려 공동주택에 대한 기준시가로만 판단하였을 경우, 쟁점매매사례가액인 OOO원보다 더 높은 가액이 형성(당해 증여재산의 공동주택 기준시가 OOO원 × C동 101호의 기준시가 대비 비율 150% = OOO원)되었을 수도 있다.

(3) 청구인은 쟁점주택이 포함된 OOO빌라가 전체 10세대에 불과하여 공동주택이 아니라 ‘단독주택’으로 봐야하기 때문에 쟁점매매사례가액를 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 주택법과 건축법은 공동주택 중 연립주택을 “주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택”으로 정의하고 있는바, OOO빌라의 바닥면적은 889㎡로 660㎡을 초과하고, A동과 C동 공히 2층으로 4개 층 이하로 연립주택의 요건을 모두 충족하고 있다. 또한 쟁점주택은 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 구성되어 있고, 전유부분은 벽돌조 113.50㎡과 부속건물 지층2호 68.29㎡(계 181.79㎡)로 구성되어 있다. 즉 쟁점주택은 건축물대장상 연립주택으로, 주택법 시행령 제3조 제1항 의 공동주택의 종류와 범위에 따르면 별표1 제2호 나목에 따른 연립주택은 공동주택에 포함한다고 명시하고 있기에 쟁점주택은 공동주택이 아닌 단독주택으로 해석될 만한 근거는 없다.

• 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 (2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2022.1.21. 법률 제32352호로일부 개정된 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 (2022.3.18. 법률 제899호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)

3. 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다) (6) 건축법 시행령 【별표1】용도별 건축물의 종류

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 평가심의위원회가 비교대상주택에 대해 회신한 내용을 요약하면 다음과 같다. <표3> 서울지방국세청 평가심의위원회의 평가 내역 (단위: ㎡, 백만원) 구분 평가기준일 종류 소재지 면적 기준시가 금액 평가방법 쟁점주택 2022.5.6. 연립주택 OOO빌라 C동 102호 181.79 OOO OOO 기준시가 비교대상주택 2021.3.15. 연립주택 OOO빌라 C동 101호 181.79 OOO OOO 실지거래가액 2022년 공동주택 공시가격 <서울지방국세청 평가심의위원회의 평가 결정서의 주요내용>

OO 세무서에서 심의 의뢰한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.3.15.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함

(2) 청구인은 쟁점주택은 1994년 이후 증여일 현재까지 한번도 수리한 적이 없기 때문에 다른 주택과 동일한 가격을 받을 수 없고, 내부 수리를 하려고 견적을 받아보니 OOO원(부가세포함)의 견적이 나와서 자금이 준비되면 수리할 예정에 있다고 주장하며, 견적서를 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 노후화된 쟁점주택의 시가를 부동산가격 상승시기에 거래된 비교대상주택의 쟁점매매사례가액으로 적용하는 것은 불합리하고, 사실상 단독주택에 해당하므로 쟁점매매사례가액을 적용할 수 없다고 주장하나, 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 단지 내에 위치하여 동․층․주거전용면적․공동주택가격이 동일한 점에서 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 것으로 보이는 점, 비교대상주택의 매매가액은 평가기간 밖의 것이긴 하나 서울지방국세청 평가심의위원회에서 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 재산의 형태·이용상황·주위환경의 변화가 없고 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 이를 쟁점주택 증여시의 시가로 볼 수 있다고 본 점(조심 2021전6970, 2022.4.7. 외 다수, 같은 뜻임), 또한 쟁점주택은 건축물대장상 연립주택으로, 주택법 시행령 제3조 제1항 의 공동주택의 종류와 범위에 따르면 건축법 시행령 별표1 제2호 나목에 따른 연립주택은 공동주택에 포함한다고 명시하고 있기에 쟁점주택을 단독주택으로 볼 만한 근거가 없어 보이고, 설령 단독주택에 해당한다고 하더라도, 부동산 시장가치 형성요인 중 일반요인ㆍ지역요인ㆍ개별요인의 상당부분이 비교대상주택과 일치할 경우 단독주택의 경우에도 매매사례가액의 적용은 가능한 것인바(조심 2017서333, 2017.9.21. 같은 뜻임), 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지 내에 위치하므로 그 이용상황 및 노후화 상태, 도로 접근성 및 위치 등의 측면에서 유사성이 있어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.