쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OO세무서장이 2023.8.14. 및 2023.8.16. 청구인에게 한 2022.11.23. aaa 증여분 증여세 OOO원 및 2022.11.23. bbb 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.11.23. 부친 bbb, 모친 aaa으로부터 경기도 안양시 동안구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받아 2022년 쟁점주택의 공동주택가격 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2023.2.27. 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택에 대하여 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 경기도 안양시 동안구 OOO(이하 “비교주택”이라 한다)의 매매사례가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 보아 이를 증여재산가액으로 하여 2023.8.14. 및 2023.8.16. 청구인에게 2022.11.23. 증여분 증여세 합계 OOO원(모친 aaa 증여분 OOO원, 부친 bbb 증여분 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청 구인은 2022.11.23. 부모로부터 쟁점주택을 증여받았고, 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 해당 기간 내의 매매사례가액이 신고마감일까지 실거래가 공개시스템 내에 존재하지 않아, 같은 법 제60조 제3항에 따라 쟁점주택 가액을 공동주택 공시가격인 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였다. 다만, 처분청은 쟁점주택에 대하여 상증법 시행령 제49조 제1항에 근거하여 증여일 전 2년 이내의 기간 중인 2021.6.18.에 매매가 있는 유사부동산이 확인됨에 따라 쟁점주택의 가액을 유사재산의 매매사례가액인 OOO원으로 평가하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과하였다. (2) 증여재산의 평가방법을 규정한 구 상증법 제60조 제1항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 할 것이다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결). 위와 같이 구 상증법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다고 할 것이다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결, 대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결). 또한, 대법원은 시가의 범위에 대하여 증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소소송의 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기에서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 이는 달라지지 않는다고 판결하였다(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결). 따라서 ‘시가’란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하고, 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하며, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 할 것이고, 공신력 있는 감정기관의 소급감정가격 또한 시가에 해당한다고 할 것이다. 쟁점주택을 증여받은 청구인은 법 규정에 따라 평가기간 내에 매매사례가액이 존재하지 않아 어쩔 수 없이 세법 규정에 의하여 쟁점 주택을 공시가액으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 이에 처분청은 청구인이 제시한 공시가액을 부인하였고, 아래 <표1>과 같이 비교주택(유사재산)의 매매사례가격을 쟁점주택의 증여재산가액으로 하여 그러한 가격에 따라 청구인에게 이 건 증여세를 부과하였다. <표1> 쟁점주택 및 비교주택의 비교 ㅇㅇㅇ 처분청 및 OO 지방국세청 내의 평가심의위원회는 쟁점주택과 비교대상 물건인 유사재산 사이에 ‘시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우’로 판단하였다. 그러나, 쟁점주택의 증여시기인 2022.11.23.과 비교주택의 거래시기인 2021.6.18. 사이에는 약 1년 6개월이라는 매우 큰 시간적 차이가 존재한다. 아래의 <표2>와 같이 쟁점주택이 소재한 경기도 안양시 동안구의 거래 지수(한국부동산원의 ‘아파트 거래 공표보고서’ 발췌분)를 살펴보면 2021년 6월과 2022년 11월 사이에 아래와 같은 유의미한 차이를 확인할 수 있다. <표2> 경기도 안양시 동안구 매매지수 ㅇㅇㅇ 따라서, 위의 <표2>에 따르면, 경기도 안양시 동안구 아파트의 경우에 매매지수 및 변동률이 매우 큰 차이로 하락한 것을 확인할 수 있으며, 이는 2021년 6월과 비교하여 2022년 11월에 매우 큰 폭으로 부동산 거래량이 급락했다는 사실을 나타낸다고 할 것이다. 또한, 쟁점주택 아파트 단지인 OOO의 국토교통부 실거래가 공개시스템의 매매거래 현황은 아래 <표3>과 같은바, 이는 2021년에 비하여 2022년의 부동산 거래현황은 ‘0’으로 매우 급감한 것으로 보아, 2022년도 부동산시장의 분위기가 매우 급격히 침체되었다는 것을 나타낸다고 할 것이

• 다. <표3> 쟁점주택 아파트 단지의 실거래가 현황 ㅇㅇㅇ 또한, 2021년 중순까지도 부동산 광풍이 발생하여 전국 부동산의 가격이 전국적으로 폭등하였고, 특히 아파트의 경우 정부의 주택수 규제와 소득세법령상 1세대1주택 비과세 혜택으로 인하여 ‘똘똘한 1채’에 집중하여 투자하려는 분위기가 집중됨에 따라 서울 및 경기 지역의 아파트 가격이 폭등하였다. 다만, 2022년 중순 및 말경부터 정부의 강력한 부동산 규제정책의 효과와 금융권의 대출금리 인상으로 인하여 부동산 투기의 광풍이 수그러들기 시작하였고, 급격하게 아파트 투자열풍은 냉각되기 시작하였다. 또한, 그러한 급격한 시장 분위기 침체는 서울이 아닌 쟁점주택과 같은 경기도 지역의 아파트에서부터 시작되어 아파트의 매매거래는 급격하게 감소하였다. 비록, 쟁점주택과 비교주택의 공시가격이 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 규정된 100분의 5 이내의 가격 범위에 해당한다고 하더라도, 아래 <표4>와 같이 2023.1.1. 공시가액이 급락한 것이 확인되므로, 비교주택 거래시점인 2021년 6월은 부동산 경기의 최고점이며 쟁점주택의 증여시점인 2022년 11월은 부동산 거래 절벽 시점이었음을 확인할 수 있다. <표4> 연도별 부동산 공시가액 ㅇㅇㅇ 마지막으로 쟁점주택과 비교주택은 동일면적에 해당하나, 동호수가 달라 아파트 가격 형성에 매우 중요한 요소인 위치와 높이가 서로 상이하여 시간적 간격을 배제하더라도 동일한 평가액을 적용하는 것은 다소 부당하다고 할 것이다. 또한, ‘가격변동의 특별한 사정’의 여부에 관하여 하급심에서도 상증법 시행령 제49조 제1항 단서를 ‘시간의 경과, 주위환경의 변화 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 과세관청이 해당 기간에 소급감정을 실시할 수 있다고 하는 제한적 해석론에 의할 때 과세관청이 위 시행령 조항에 근거하여 확인한 매매, 감정 등에서의 가액을 법 제60조 제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 상증법 시행령 제49조 제1항 단서의 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 한다고 함이 타당하다 할 것이라 판결(인천지방법원 2022.08.11 선고 2021구합55924 판결)하였으므로 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있음에도 처분청은 단순히 특별한 사정에 대한 입증 없이 청구인에게 이 건 증여세 부과처분을 하였다. 결론적으로 비교주택의 매매사례인 2021년 6월과 쟁점주택의 증여시점인 2022년 11월 사이에는 매우 큰 시간적 간격과 동호수의 차이가 존재하며, 특히 그 사이에 시장의 분위기가 급격하게 냉각되어 거래가 침체되어 소수의 거래만으로는 시장가액을 정확히 대표하지 못한다고 할 것인데도 불구하고, 과세관청인 처분청은 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대한 입증 없이 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 평가액으로 보는 것은 부당하다. 청구인은 쟁점주택에 대하여 공인된 감정평가사(AAA 감정평가법인, BBB감정평가법인)의 감정평가를 받았고, 그 평가가액의 평균액은 OOO이다. 전술한 바와 같이 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 할 것이므로 위 소급감정에 의한 감정평가액은 쟁점주택의 시가이다. 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에 있어서 과세요건의 존재에 대한 입증책임은 처분청인 피고에게 있다 할 것(대법원 1995.10.13. 선고 95누3398 판결)인바, 처분청은 가격변동에 대한 특별한 사정이 없었다는 어떠한 입증 없이 유래 없는 부동산 시장의 급변한 시기임에도 불구하고 1년 6개월 이전의 비교 불가능한 매매가격을 적용하여 청구인에게 이 건 부과처분을 하였으므로 이는 매우 위법ㆍ부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교주택의 매매계약 체결일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에 재산의 형태 및 주변지역 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되는 등 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단되므로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 적법하다. 쟁점주택의 평가기준일 이전 6개월 및 이후 3개월 이내 국토교통부 실거래가시스템 거래내역은 존재하지 아니하나, 상증법 시행령 제49조에 의할 경우 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 같은 법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 쟁점주택과 비교주택은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 공동주택가격의 차이도 100분의 5 이내이고, 서울지방국세청 평가심의위원회에서 매매계약일부터 증여일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다고 판단하였다. 비교주택의 매매거래에 있어 양도자와 양수인 간 특수관계인에 해당하지 않고 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 할 만한 이유가 없다. 비교주택의 매매계약일부터 평가기준일인 증여일까지 쟁점주택의 재산형태 및 주변지역 이용 상황 등 주위 환경의 변화 및 대규모 수선 등 재산가치가 크게 차이가 발생할만한 사유가 없고, 청구인이 제출한 통계자료 및 정부의 부동산 대책발표 등의 사실만으로는 쟁점주택에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다. 청구인은 쟁점주택에 대하여 평가기간 이후의 감정가액이 시가에 해당한다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조에서 감정가격이란 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이고, 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두를 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 감정가액은 평가기준일인 증여일로부터 9개월 이상 경과한 소급감정에 의한 것이어서 평가기간 이내에 있는 감정가액에 해당하지 않으므로 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다. 소급감정이 무분별하게 인정되면 법적안정성 및 예측가능성이 침해되므로 소급감정 방지를 위해 시가로 보는 감정가액 요건을 강화하여 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 상증법 시행령 제49조 제2항에서 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두 평가기간 이내일 것으로 개정하였다. 2019.2.14. 대통령령 제29533호로 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 조항에 따르면, 평가심의위원회에 상정할 수 있는 매매 등의 가액은 평가기준일 전 2년 내 발생하거나 평가기간 후 법정결정기한(증여세 신고기한으로부터 6개월)까지 발생한 매매 등 사례가액으로 한정하고 있다. 청구인은 감정평가서 작성일을 2023.9.11. 및 2023.9.12.로 하여 둘 이상의 감정기관의 감정가액을 제출하였으나, 제출된 감정가액은 위 규정이 정한 기간을 경과하여 이루어진 것이므로 평가심의위원회의 심의를 통해 시가로 볼 수 있는 감정가액 역시 해당하지 않으므로 이를 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.(중략)

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.(중략)

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2022.11.23. 부모로부터 쟁점주택을 취득하여 당시의 공동주택가격(OOO원)으로 증여재산가액을 신고한 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인들이 제출한 쟁점주택에 대한 감정평가내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점주택의 감정평가내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청 심리자료 등에 따르면 이 건 증여세 신고 및 결정내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 이 건 증여세 신고 및 결정내역 ㅇㅇㅇ (다) 서울지방국세청 평가심의위원회가 작성한 평가결정서(2023.6.26.)를 보면, 쟁점주택에 대한 처분청의 유사매매사례가액(OOO원)은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.6.18.을 매매계약일로 하여 매매된 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따라 증여일 현재 시가로 판단하였다. (라) 쟁점주택 공동주택가격 및 유사매매사례가액은 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점주택 공동주택가격 및 유사매매사례가액 ㅇㅇㅇ (마) 쟁점주택과 비교주택의 공동주택가격은 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점주택과 비교주택의 공동주택가격 ㅇㅇㅇ (바) 한국부동산원의 아파트거래 공표보고서를 살펴보면 2021년 6월과 2022년 11월 사이에 위의 <표2>와 같이 쟁점주택이 소재한 경기도 안양시 동안구의 아파트가격 매매지수(기준시점은 2017.12.4.이고, 2017.12.4. 매매지수는 100.0임)가 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 주장하나 상증법령에 따르면 시가로 인정되는 감정가격 즉 감정평가액이라 함은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액을 의미하고, 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따르면 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(증여세과세표준 신고기한부터 6개월) 중에 매매 등이 있는 경우에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납부의무가 있는 자 등이 신청하는 경우 평가심의위원회에 심의를 거쳐 그 거래가격이나 감정가액 평균액 등을 시가로 인정하도록 규정하고 있는바, 이 건 감정가액은 평가기준일인 증여일(2022.11.23.)부터 9개월 이상 경과한 소급감정가액이므로 이를 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다 할 것이고, 처분청은 위의 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서규정 등에 의해 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이를 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과하였으나, 쟁점매매사례가액은 그 매매계약일이 쟁점주택 증여일과 약 1년 5개월의 시간적 차이가 존재하고, 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 경우 <표3>의 쟁점주택 아파트 단지의 실거래가 현황을 살펴보면 2022년에 거래건수가 존재하지 아니하므로 <표2>의 경기도 안양시 동안구 매매지수(가격지수)에 따르면 비교주택의 매매계약 시점인 2021년 6월의 매매지수가 137.4인데 반해 쟁점주택의 증여시점인 2022년 11월의 매매지수가 104.7인 것으로 나타나므로 매매지수 격차가 32.7에 이르며, <표8>의 비교주택과 쟁점주택에 대한 연도별 공동주택 공시가액을 살펴보면 2021.1.1. 대비 2022.1.1.의 경우에는 비교주택 및 쟁점주택의 공시가액이 각각 32.22% 및 30.78% 증가한 것과 비교하면 2022.1.1. 대비 2023.1.1.에는 각각 △25.80%, △25.75% 감소한 것으로 나타나는 등 비교주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.