비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[주 문] OO세무서장이 2023.8.4. 청구인에게 한 2022.6.29. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 비교대상아파트의 계약일(2020.9.4.)로부터 증여일(2022.6.29.)까지 약 1년 10개월 동안 공동주택가격, OOO시세 등이 유의미하게 상승하였다. (가) 공동주택가격은 주변 환경, 아파트 단지의 규모나 사용기간 등을 종합적으로 반영하여 결정되는데, 쟁점아파트의 공동주택가격은 2020년부터 2022년까지 매년 크게 상승하였다. (나) 쟁점아파트의 OOO시세, OOO부동산 시세, OOO공동주택 실거래가격지수도 급등하였는데, 이는 비교대상아파트의 계약일부터 증여일까지 시세의 중대한 변동이 있었음을 나타낸다.
(2) 인근 아파트의 재건축사업의 시행, 토지거래허가구역 지정, OOO노선 신설 등으로 쟁점아파트 주위 환경이 변화하였다. (가) OOO아파트, OOO아파트의 주택재건축사업이 상당 부분 진행되어 쟁점아파트의 시세도 급등할 것으로 예상되었다. (나) 인근 대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동 등은 2020.6.17. 토지거래허가구역으로 지정되어 도곡동에 주택 매수세가 유입되었다. (다) 2020.12.22. OOO노선 신설 기본계획이 수립되어 쟁점아파트의 교통 편의성이 제고되었고, 수능 정시비율이 확대되어 대치동 학원가와 가까운 쟁점아파트의 주거 수요가 높아진 점 등도 감안하여야 한다.
(3) 주위환경 및 이용상황의 변화만을 가격변동의 특별한 사정으로 보는 것은 타당하지 않고, 평가기간 외 유사매매사례가액을 보충적 평가액보다 우선하여 적용하는 경우 과세요건 명확주의 및 과세요건 법정주의를 저해하는 결과를 초래한다.
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 공동주택단지 내 같은 동에 소재하고 있고, 주거전용면적이 동일하며, 매매계약일로부터 증여일까지 기간이 2년 이내로, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호의 요건을 충족한다.
(2) 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의 결과 쟁점아파트의 재산 형태나 주위환경에 변화가 없어 가격변동의 특별한 사정이 없었음이 인정되었다. (가) 조세심판원에서도 부동산 가격이 거래일 이전부터 상승하였다는 사정 등은 단순한 시세변동을 나타내는 것일 뿐 쟁점아파트의 주위환경 및 이용상황에 변화가 있었다고 보기 어려우므로 이를 가격변동의 특별한 사정에 해당하지 않는다고 결정한 바 있다. (나) 주위환경의 변화가 인정되려면 매매계약일과 증여일 사이 특정 사건으로 인해 쟁점아파트의 가격변동이 직접 초래되었다고 보아야 하는데, OOO노선 신설 기본계획 발표, 주변아파트 단지들의 재건축사업 준비, 대입제도 변화 등은 기존에 발표되었거나 충분히 예상가능하였던 사항으로, 가격변동의 특별한 사정으로 보기 어렵다.
(3) 가격상승기 유사매매사례가액을 적용하는 것은 납세자에게 유리한 가액을 적용하는 것이므로, 유사매매사례가액 적용이 제한되는 가격하락기와는 다르다고 보아야 한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 쟁점아파트 및 비교대상아파트에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트의 증여일은 2022.6.29.이고, 비교대상아파트의 매매계약일은 2020.9.4.으로, 약 1년 10개월의 차이가 있다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 아래 <표1>과 같이 동일한 공동주택단지 내 같은 동에 소재하고 있고, 면적이 동일하다. <표1> 쟁점아파트, 비교대상아파트 비교 (단위: m 2)
(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 시세 변동내역은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격은 아래 <표2>와 같이 2020년 OOO원, 2021년 OOO원, 2022년 OOO원으로 동일하고, 전년대비 14.6～37% 상승하였다. <표2> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 추이 (단위: 백만원, %) (나) OOO아파트 실거래가지수, OOO및 OOO 부동산 시세는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트 시세 변동 내역 (단위: 만원, %)
(3) 쟁점아파트의 주위환경의 변화와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) OOO은 2011년 4월 제2차 국가철도망에 반영되었고, 2018년 12월 예비타당성 조사를 통과하였으며, 2020년 12월 시설사업기본계획을 발표하였고, 2021년 6월 우선협상대상자가 지정되었으며, 2024년 1월 착공되었다. (나) OOO아파트 주택재건축사업은 2020년 9월 사업시행계획인가가 고시되었고, OOO아파트의 경우 2022년 9월 주택재건축사업 추진위원회가 설립되었다.
(4) 서울지방국세청 평가심의위원회 심의 경과는 아래와 같다. (가) 처분청은 2023년 3월 서울지방국세청 평가심의위원회에 쟁점유사매매사례가액의 시가 인정 여부에 대하여 심의를 의뢰하였다. (나) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.4.25. 매매계약일부터 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 없으므로, 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 심의하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었고, 평가위원회의 심의를 거쳤으며, 가격상승기에 과거 유사매매사례가액을 적용하는 것이 납세자에게 유리하므로 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 시가로 보아야 한다는 의견이다. 그러나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령문언 자체에서 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다) 할 것이다. 또한 증여재산의 평가방법을 규정한 상속세 및 증여세법 제60조 제l항에서 증여일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래 가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 1년 10개월(2020.9.4.부터 2022.6.29.까지)의 차이가 있고, 해당 기간 동안 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공시된 공동주택가격은 매년 10% 이상 상승한 반면, 공동주택가격 현실화율은 그에 미치지 못하는 것으로 보이는 점, 서울특별시의 공동주택 실거래가지수는 약 16.9% 상승하였고, 민간의 주요 부동산 지표의 상승률 또한 높은 수준으로 나타나는 점 등에 비추어, 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 타당하고, 유사매매사례가액의 적용가능 여부와 시세 상승 또는 하락으로 인한 납세자의 유․불리는 무관한 것이므로 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.