임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
(1) 이 건 거주주택과 쟁점주택은 청구인 부부 및 모친이 각각 분양받은 것으로, 청구인 부부는 1982년 분양받은 이후로 40년 이상 계속 거주하고 있고, 쟁점주택은 모친이 별세하여 1991년경 청구인이 상속받은 후 계속 임대하고 있으며, 현재 10년 간 같은 금액으로 임대하면서 임차인을 배려해왔다. 쟁점주택의 소유권을 유지한 것은 미국에 거주하고 있는 언니들이 영구귀국할 경우 모친이 임종한 쟁점주택에서 거주하기를 희망하였기 때문이다.
(2) 2018년경 쟁점주택 단지에 대한 재건축이 추진되었고, 청구인이 더 이상 쟁점주택을 보유할 수 없게 되어 매각하려 하였으나, 아래와 같은 이유로 양수인을 찾을 수 없었는바, 상속재산에 대한 정서적인 배려를 인정하지 않는 징벌적인 과세제도로 인해 청구인이 불공정한 피해를 입었으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. (가) 청구인은 2019년경 동일 단지 내 2가구 소유자의 조합원 자격이 1개로 제한된다는 것을 듣고 양도를 위해 변호사 사무실에 문의한 결과 양수인에게는 조합원 자격이 부여되지 않는다는 해석을 받았고, 부동산중개사무소에서도 조합원 자격취득이 보장되지 않는 물건은 양수인을 찾을 수 없다고 하였다. (나) 청구인은 2020년경 전 가족이 2년 이상 외국에 거주하는 경우에는 재건축 대상 아파트를 매각하더라도 양수인에게 조합원 자격이 부여될 수 있다는 정보를 듣고 배우자의 교환교수 기간을 연장하여 조합에 문의하였으나, 조합은 국토교통부의 회신을 받아 불가하다고 통보하였다. (다) 한편 위와 같은 해석은 잘못된 것으로, 청구인의 민원질의에 대한 서울특별시 성동구청의 답변(2023.2.6.)에 의하면, 청구인이 쟁점주택을 양도하더라도 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 의 규정에 따라 양수인을 조합원으로 볼 수 있다고 회신하였는바, 결국 조합의 변호사와 국토교통부의 잘못으로 양도하지 못한 것이므로 이와 같은 사정을 감안하여 종합부동산세 부과처분이 취소되어야 한다.
(3) 청구인은 2023년 1월경 해당 지역이 투기과열지구에서 해제되면서 곧바로 3차 매각시도를 하였고, 2023.6.1. 매매계약을 체결하여 2023.10.25. 매각을 완료하였다.
(1) 청구인은 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 과세대상 주택을 2채 보유하고 있고, 쟁점주택은 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법에 따라 임대주택으로 등록할 수 없으므로 종합부동산세 합산배제대상에서 제외된다.
(2) 쟁점주택 단지에 대한 재건축이 추진되면서 여러 가지 제한적인 사정들이 쟁점주택의 매매를 어렵게 한 것으로 보이기는 하나, 과세기준일 현재 청구인이 보유하고 있는 과세대상주택의 현황에 따라 종합부동산세를 부과한 처분은 적법하다.
(1) 종합부동산세법 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 1.～9. (생 략)
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 1.～15. (생 략)
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.
(4) 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지 등 소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만,국가균형발전 특별법제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
② 주택법제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 아래 <표>와 같은 주택을 보유하고 있다. <표> 청구인의 주택 보유 현황 000 (나) 국세청 전산정보에 의하면, 청구인은 2013.1.2. 민간임대주택법에 의한 주택임대사업자등록을 하였고, 2020.9.7. 말소된 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점주택을 양수하는 자의 경우 조합원 자격을 받을 수 없다는 내용으로 안내받아 쟁점주택을 양도할 수 없었다며 아래와 같이 변호사 의견서, 공인중개사 사실확인서, 국토교통부의 민원회신, 외국대학의 교환교수 초청공문 등을 제시하였다. <변호사 의견서(2019.4.15.)> 000 <공인중개사 사실확인서, (2019.12.18.)> 000 <서울특별시 성동구청 민원회신(주거정비과-1769, 2023.2.6..)> 000
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 재건축대상인 쟁점주택을 양도하더라도 양수인에게 조합원 자격이 부여되지 않는 사정으로 인해 쟁점주택을 양도할 수 없었으므로 주택임대사업자등록의 직권말소를 이유로 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제대상에서 제외하는 것은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하며 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임), 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은 민간임대주택법에 따른 민간임대주택 등으로서 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하는 주택을 종합부동산세 과세표준의 합산대상에서 제외한다고 규정하고 있으나, 민간임대주택법의 개정으로 청구인은 2020.9.7. 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록이 말소되었고 이 건 과세기준일 현재 여전히 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.