쟁점주택은 계속 임대사업에 사용되고 있는데도 일시적 임대사업등록 말소로 부당하게 종부세가 부과되었다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2023서1045

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2017.5.12. 서울특별시 관악구 OOO 소재 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매입하여, 임대주택으로 등록하고 임대사업을 영위하던 중, 2020.8.18. 민간임대주택에 대한 특별법의 개정으로 쟁점주택의 임대주택등록은 2021.4.28. 말소되었고, 이후 2022.5.24. 재등록되었다.
• 나. 처분청은 2021.6.1. 현재 쟁점주택이 임대주택으로 등록되지 않아(말소), 종합부동산세의 합산배제대상이 아니라며, 2023.7.25. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함)을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 관련 법령이 개정되어 쟁점주택의 임대주택등록이 일시적으로 말소되기는 하였으나, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 후단 규정(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 재등록신청을 하였는데도 신청을 받은 관악구청장의 귀책으로 제때 재등록되지 못하였고, 비록 2021.6.1. 당시 형식적으로는 말소상태였으나, 청구인이 쟁점주택을 이용하여 임대사업을 실질적으로 계속 영위하고 있었던 점 등을 고려할 때, 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 임대주택이 종합부동산세의 합산대상에서 배제되려면, 임대주택등록이 유효하게 유지되고 있어야 하는데, 쟁점주택은 과세기준일(2021.6.1.) 현재 임대주택등록이 말소된 상태로(쟁점규정에 따라 2021.9.30.까지 재등록되지 않았다), 임대주택에 대한 등록ㆍ말소․통지 등의 처분당사자는 과세관청이 아니라 지방자치단체장인 점 등에 비추어, 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택은 계속 임대사업에 사용되고 있는데도 일시적 임대사업등록 말소로 부당하게 종합부동산세가 부과되었다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제신고기간종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호, 2020.8.18.) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 부칙 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점주택의 임대주택등록이 2021.4.28. 말소된 후, 쟁점규정이 정한 기한(2021.9.30.)이 경과한 2022.5.24.이 되어서야 임대주택으로 다시 등록된 사실을 확인하고 이 건 처분을 하였다.

(2) 이 건 처분에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실제 임대에 계속 사용되고 있는 쟁점주택이, 관련 법령의 형식적 개정으로 임대주택등록이 일시적으로 말소되어 재등록신청을 하였으나, 관악구청장이 제때 처리하지 않은 사정이 있었는데도, 처분청이 2021.6.1. 과세기준일 현재 쟁점주택의 임대주택등록이 말소된 상태였다는 이유로 이 건 종합부동산세를 부과하여 부당하다고 주장하나, 종합부동산세의 합산배제대상 임대주택은 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자가 임대하는 주택이어야 하고, 쟁점임대주택의 등록 말소는 관련법령에 따라 직접 이루어진 것으로 관할 지방자치단체장의 등록말소 처분의 존재나 효력 여하에 영향을 받는다고 보기 어려우며, 임대주택에 대한 등록ㆍ말소․통지 등의 처분당사자는 지방자치단체장으로, 아직까지 이에 대한 행정처분 등에 위법하다는 등의 사정은 나타나지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세의 합산배제 대상에서 제외하여 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.