처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임).
처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임).
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 주택재개발정비사업의 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택으로 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 지방세법제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다. (가) 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)에 의한 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로, 조합이 그 사업시행자가 되는 경우, ① 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, ② 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, ③ 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하게 된다(대법원 2020.7.29. 선고 2016다51170 판결 등 참조). 따라서 정비구역 내의 토지 전부는 종전자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 정비구역 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 현금청산 대상자들이 소유하던 종전 주택 등은 당연히 철거가 예정되어 있다. (나) 특히 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 도시정비법에 따라 기존의 건축물을 철거할 의무가 부과된다(도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하거나(도시정비법 제73조 제1항), 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고[ 도시정비법 제63조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 한다) 제19조 제1항], 그 보상의무도 부담한다(토지보상법 제75조 제1항). (다) 이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되는 재개발사업에서 조합이 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있다고 볼 수밖에 없다. 즉, 조합이 그 취득을 위해 현금청산 대상자에게 지급하는 협의취득 보상금 또는 수용보상금 역시 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있으며 이는 철거보상계약에 따른 보상이라고 할 수 있는 것이다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결, 참조). 따라서 재개발사업의 사업시행자인 조합에 대한 종합부동산세 과세기준일 현재 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택으로서 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 지방세법 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 규정하는 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다. (라) 이 건의 경우, 청구법인이 2018.7.10. 최초 관리처분계획인가를 받은 이후 취득한 쟁점주택은 쟁점정비사업의 사업시행자인 청구법인이 현금청산 대상자로부터 협의취득하거나 수용이 완료된 주택에 해당하므로 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택에 해당한다. 따라서 쟁점주택은 재산세를 부과하는 해당연도인 2019년에 철거하기로 계획이 확정되었고 재산세 과세기준일인 2019.6.1. 당시 철거보상계약이 체결된 재산세 비과세대상으로서, 종합부동산세법 제7조 제1항 에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.
(2) 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택 신축을 위해 철거할 목적으로 취득한 기존 주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하는 것이 위법하다는 점은 이미 법원이 명확하게 판단하였으며, 실제 종합부동산세법 시행령 개정 역시 이와 동일한 취지로 이루어졌다. (가) 법원은 재개발사업 목적 달성을 위한 철거가 예정된 주택에 대한 종합부동산세의 부과는, 종합부동산세의 입법목적과도 관련이 없으며 종합부동산세의 유도적⋅형성적 기능과도 거리가 있고 담세능력에 상응하는 과세라고 보기도 어렵다는 점을 지적하며 종합부동산세 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다고 판시하였다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결). (나) 이에 더하여 2022.2.15. 종합부동산세법 시행령의 개정(대통령령 제32425호)으로, ‘종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택’을 규정하고 있는 제4조 제1항에 제21호를 신설하였는데, 개정된 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 나목(이하 “개정규정”이라 한다)은 종합부동산세 과세표준 합산배제대상 주택으로 ‘ 도시정비법 제24조 부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’을 명시하였다. 인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결은, 위와 같은 시행령 개정의 취지에 대하여 ‘ 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 가 신설된 것은, 재개발사업 등 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택의 신축을 위해 철거할 목적으로 기존 주택을 취득한 경우, 그 주택을 종합부동산세의 과세대상에 포함하는 것은 적절하지 아니하다는 입장에서, 이와 같은 주택이 과세대상에서 제외된다는 것을 분명히 하려는 데에 그 취지가 있다고 보인다’고 설시하였다. (다) 청구법인이 2019년 협의취득이나 수용으로 취득한 쟁점주택은 정비구역 내 재개발사업의 목적 달성을 위해 철거되도록 예정되어 있었던 것들로서, 실제로 2020년 9월 철거가 개시되어 2021년경에는 그 철거가 완료되었는바, 이와 같은 주택을 종합부동산세 과세대상으로 한 부과처분은 위법하다는 점을 법원이 명시적으로 확인한 점과 실제 종합부동산세법 시행령 역시 이러한 취지를 확인하는 내용의 개정이 있었다는 점 등을 종합하면 이 건 부과처분 역시 경정되는 것이 타당하다.
(1) 재산세는 사실상 현황에 따라 부과하는 것으로 2019년 및 2020년 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1. 및 2020.6.1.) 현재 쟁점주택이 철거되지 아니한 이상 쟁점주택은 여전히 주택에 해당하여 재산세 과세대상에 해당한다 할 것이므로 이에 따른 종합부동산세 부과는 정당하다. (가) 행정안전부의 ‘재개발재건축 구역 내 멸실예정 주택의 주택 여부 판단에 대한 적용지침’(지방세운영과-1, 2018.1.2.)에 따르면 주택의 구조나 외형이 그대로 유지되고 있을 뿐만 아니라 공부상 철거 또는 멸실되지 아니한 상태에서 단지 철거 또는 멸실 예정이라는 상황만으로 취득세 및 재산세 과세를 면할 수는 없다고 하고 있으며, 이에 종합부동산세 또한 마찬가지라 할 것이다. (나) 청구법인이 제출한 건축물 해체공사 완료(멸실) 신고확인증으로는 쟁점주택 중 어느 것이 이 건 종합부동산세 과세기준일 이전에 세대원이 퇴거⋅이주하여 단전⋅단수 및 폐쇄 조치(철거)가 이루어진 것인지 구체적으로 입증되지 아니하고, 종합부동산세 결의서상 2019년도 과세대상물건(주택) 269건, 2020년도 과세대상물건(주택) 270건과 비교하였을 때 건축물 해체신고로 완료된 해당 과세대상물건(주택)은 176건으로 쟁점주택 전부가 재산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(2) 청구법인이 제시한 인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결은 이 건과는 사실관계 등이 달라 이 사건에 그대로 원용하기 적절하지 않고 개정규정을 이 건에 적용하기 어렵다. (가) 이 건의 경우 관리처분계획인가의 요지에서 건축물의 철거예정시기를 확인할 수 없으며 재산세 수용재결과 그에 따른 대금공탁금명세서, 쟁점주택 단전⋅단수 현황자료, 전기계약 해지문서, 상수도폐전확인서, 재개발 대상 주택 계약해지 내역서 등의 자료 또한 없어 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는지도 확인할 수 없다. 처분청이 지방자치단체를 통해 확인한 건축물 해체공사 완료 신고서에 따르면, 건축물 해체공사 기간은 2020년 8월부터 2021년 1월 31일까지(예정)로 기재되어 있으며, 서울특별시 공개자료 A 주택재개발정비사업조합 사업현황에는 2019.1.22. 이주개시, 2020.9.22. 이주완료, 2020.7.30. 철거신고, 21.1.14. 철거완료로 등록되어 있는바, 이에 의하면 이주완료, 철거완료는 2019년, 2020년 과세기준일(2019.6.1., 2020.6.1.) 이후로 쟁점주택은 재산세 과세대상에 해당한다 할 것이다. (나) 개정규정 관련 종합부동산세법 시행령 부칙 제2조는 해당 시행령이 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있는바, 2022.2.15. 이전에 이 건 종합부동산세 납세의무가 성립한 2019년 및 2020년 귀속 종합부동산세에 해당하는 이 건에 개정규정을 적용할 수 없다.
(3) 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목에 해당한다(조심 2020인2795, 2020.11.20. 등 참조). 처분청은 이 건 과세처분 당시 지방자치단체로부터 통보된 재산세 과세자료(쟁점주택은 주택)를 이용하여 종합부동산세를 과세하였고, 재산세 과세권자인 지방자치단체장이 재산세 과세자료를 정정하지 않는 이상 쟁점주택을 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다. 오히려 재산세 부과처분에 대한 경정 없이 재산세가 과세된 쟁점주택을 재산세 과세대상 주택이 아닌 것으로 보아 종합부동산세만 먼저 경정하게 된다면 이는 조세법률주의에 어긋나게 되는 것이며, 청구법인은 2019년, 2020년 귀속 재산세 부과에 대하여 별도로 불복을 제기한 사실도 없다.
① 쟁점주택을 재산세 비과세대상인 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외할 수 있는지 여부
② 쟁점주택을 철거계획이 확정되고 철거보상계약이 체결된 주택으로 볼 경우, 그 부속토지를 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호에 따른 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부
(1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 지방세법 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다.(단서 생략) 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. (후단생략) (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것) 제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
(3) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호 에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령 으로 정하는 것 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (4) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호 에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
(5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(6) 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. (단서생략)
② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점정비사업의 추진경과는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점정비사업 추진경과
○○○ (나) 협의취득계약서 및 수용보상금 공탁 서류는 아래 <표2>와 같다. <표2> 협의취득 계약서 및 공탁서류
○○○ (다) OOO구청장과 처분청은 청구법인이 주택재개발정비사업을 위해 취득한 현금청산자분 쟁점주택을 주택으로 구분하여 이 건 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1. 및 2020.6.1.) 현재 쟁점주택이 철거되지 않은 것으로 보아 2019년 및 2020년 재산세 및 종합부동산세를 부과[2019년 과세물건 269건(건물면적 14,759.03㎡), 2020년 과세물건 270건(건물면적 14,775.56㎡)]하였다. (라) 최근 서울고등법원(서울고등법원 2024.8.23. 선고 2023누55483 판결)은 조합이 보유하고 있는 주택 중 건축물에 대하여 재산세 비과세대상으로 인정하였고, 해당 판결은 대법원에서 심리불속행으로 확정(대법원 2024.12.24. 선고 2024두55235 판결)되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택이 재산세 비과세대상인 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하나, 비과세대상은 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물”로 당해 건축물의 소유권이 소유자로부터 사업시행자 등으로 이전된 건축물에 대한 재산세를 비과세하기 위한 규정으로 보기는 어려운 점, 쟁점주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1. 및 2020.6.1.) 현재 철거되지 않은 사실이 확인되고 쟁점정비사업 구역 내 이주가 2020.9.22. 완료된 사실을 볼 때 위 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1. 및 2020.6.1.) 현재에는 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 하고 있었다고 볼 수 있는 점, 쟁점정비사업은 2018.7.10. 관리처분계획인가되었는데, 도시정비법 제81조 에서 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하게 된다고 규정하였다 하여 관리처분계획인가만으로 철거계획이 확정되었다고 보기 어렵고, 이 건 종합부동산세 관련 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결되었다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임). 쟁점②는 쟁점①이 기각되어 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.